Файл: Содержание введение Недвижимое имущество как объект гражданских правоотношений.docx
ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 03.02.2024
Просмотров: 60
Скачиваний: 0
ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.
Неоправданно ограничивают рамки общей совместной собственности некоторые ученые-юристы. По их мнению, она допустима только между близкими людьми, как это наблюдается между супругами или между членами крестьянского (фермерского) двора. Во всех остальных случаях, по их мнению, совместная общая собственность должна уступить место долевой общей собственности. Однако обширное поле отношений собственности по поводу домового оборудования в многоквартирных домах доказывает, что это мнение ошибочно1.
Общая и общественная собственность — это важнейшие понятия из области права собственности. И то и другое должно найти свое место в ГК РФ. Сходное же их звучание (и реальная возможность принять одно за другое) требует, чтобы ГК РФ не просто упомянул о каждом из них в отдельности, но и провел ясное различие между ними.
Вопрос о соотношении общей и общественной собственности давно обсуждается в юридических кругах; к сожалению, это обсуждение не оказало влияния на язык законов2.
Статья 48 ГК РФ дает возможность заинтересованным лицам передать свое имущество (на каком-то другом праве, но не на праве собственности) образованному ими юридическому лицу, а право собственности на это имущество оставить за собой. Однако такую конструкцию нельзя считать универсальной. Например, вряд ли она применима к жилым домам с приватизированными квартирами, где создаются (или будут созданы) товарищества собственников жилья. Ведь сохранение за жильцами общей собственности (в данном случае на домовое имущество) означает такое положение, при котором любые хозяйственные операции с общим имуществом производятся только с согласия всех собственников. Так, если правление ТСЖ задумает починить крышу дома, а один из собственников с этим не согласится, то спор должен решать суд (ч. 1 ст. 247 ГК РФ). Такой способ преодоления разногласий для жилищных товариществ малореален из-за своей непрактичности.
Тем не менее в уставах некоторых жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) записано, что домовое имущество (для этого понятия могут использоваться иные термины) находится в общей, да еще в долевой собственности членов ЖСК. Этим записям отвечает тот факт, что на балансах ЖСК домовое имущество обычно не отражается. Однако такое положение во многом существует лишь как некая дань, которую ЖСК отдают нормам Жилищного и Гражданского кодексов. (В какой-то мере это положение идет также навстречу тем членам ЖСК, которые не желают признавать за ЖСК каких-либо имущественных прав на домовое имущество, так как опасаются, что это приведет к ликвидации личных прав собственников на принадлежащие им квартиры.) На самом же деле руководители многих ЖСК отлично понимают, что домовое имущество представляет корпоративную собственность ЖСК (а не общую собственность жильцов). В этом направлении они и стремятся обеспечить права своих ЖСК при официальной регистрации последних в качестве юридических лиц.
2.3. Проблемы государственной регистрации прав на недвижимость
Ныне действующий ГК РФ в ст. 131 предусмотрел, что государственной регистрации подлежит право собственности и другие вещные права на недвижимость, а также обозначил условия ограничения указанных прав, их переход и прекращение. В ГК РФ подчеркивается, что право собственности на недвижимость возникает именно с момента регистрации соответствующего права в установленной законом форме. В ст. 18 ЖК РФ также закреплено положение о том, что право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации.
Согласно п. 1 ст. 15 ЖК РФ объектом жилищных прав являются жилые помещения.
В Правилах ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — Правила), утвержденных постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Постановление № 219), содержатся правила заполнения подраздела I реестра. Пункт 24 Правил гласит: «Формы подраздела I, соответствующие видам недвижимого имущества:
земельному участку (форма I-1), зданию или сооружению (форма I-2), жилому, нежилому помещению и прочим составляющим здания или сооружения (форма I-3)...» Однако ЖК РФ к жилому помещению относит жилой дом, который по определению не может быть составляющей ни здания, ни сооружения, так как сам является обособленным зданием (сооружением). В п. 29 Правил приводятся примеры наименований объектов, где перечисляются жилой дом, садовый участок, но отсутствуют такие определения, как часть жилого дома или часть квартиры.
В главе 18 «Право собственности и другие вещные права на жилые помещения» ГК РФ четко оговорены отношения, связанные с жилым домом и квартирой, но ни разу не упоминается ни часть жилого помещения, ни такое понятие, как «комната».
В современных условиях в нашем государстве и в мире в целом уровень жизни и условия проживания людей весьма разнообразны. Жилые потребности граждан продолжают удовлетворяться за счет проживания в хижинах, юртах... бараках... вагончиках и т. п. ... все перечисленные помещения в случае проживания в них человека являются его жильем...»1.
А. Борисенко также поднимает вопрос о том, к какому виду следует отнести помещения, пригодные для проживания (вагончики, бытовки). В своей статье он указывает, что, «применяя критерий предназначенности, можно сделать однозначный вывод о том, что они не могут быть признаны в качестве объектов жилой недвижимости»
2.
И. Кузьмина вводит понятие «постоянное проживание». По ее мнению, критерием отличия жилого помещения от нежилого является возможность постоянного проживания в этом помещении. Сборно-разборные объекты, вагончики и т. п. по своему определению не могут использоваться в качестве помещений для постоянного проживания и, следовательно, не могут быть включены в состав жилищного фонда. И.А. Фаршатов также придерживается мнения, что к жилым помещениям можно относить только помещения, пригодные для постоянного проживания. Он говорит о том, что «проживание в них (вагончиках, бараках и т. п.) на правах найма не может квалифицироваться как жилищные отношения. При решении вопросов, связанных с правами пользования, утраты этих прав нельзя руководствоваться нормами жилищного законодательства.
Допустимо применение общих норм договора аренды (имущественного найма)».
Возможно, вопрос, связанный с регистрацией таких объектов, как юрта, яранга, вагончик и т. п., можно считать урегулированным, так как данные объекты признаются как в научных кругах, так и в судебной практике не относящимися к жилым помещениям. Тем не менее в Постановлении № 219 отсутствуют какие-либо упоминания о существовании таких объектов.
Урегулирование такой проблемы возможно только с помощью правоприменительной практики.
Следующая проблема, с которой сталкиваются органы юстиции, это регистрация перехода права на возводимое недвижимое имущество (ст. 219 ГК РФ). Органы юстиции создавались прежде всего для недопущения нарушения прав физических и юридических лиц. Именно поэтому в Законе о регистрации прав на имущество четко закреплены основания, по которым выносятся решения по отказу в государственной регистрации. В ст. 131 ГК РФ говорится о регистрации права собственности, тогда как ст. 219 указывает, что такое право возникает только с момента государственной регистрации, следовательно, до такой регистрации право собственности по смыслу ст. 219 не существует. В этом случае приходится рассматривать право собственности не на сам объект недвижимого имущества, а на использованный при его создании комплекс имущества, включая материалы, необходимые при строительстве. Данная проблема не получила однозначного решения.
Суть ее заключается в том, что создатель недвижимости до государственной регистрации обладает правами и исполняет обязанности, присущие собственнику. Так, создатель недвижимости несет ответственность за абсолютную защиту, содержание, необходимость возмещения причиненного вреда и т. п. На практике с подобным имуществом осуществляются сделки по его отчуждению
1. Однако квалифицировать такое право в качестве самостоятельного нельзя. Причины достаточно формальны — законом указанного вещного права не предусмотрено.
Из вышесказанного следует, что целью института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним является установление прочной, контролируемой системы оборота недвижимости. Такая система необходима прежде всего для защиты права собственности физических и юридических лиц.
Юридическое соотношение между землей и прочно связанными с ней предметами во многом определяется понятием "недвижимость". Оба понятия — и "земля", и "недвижимость" — присутствуют в праве. Однако соотношение между ними выражено недостаточно четко; оно отдается скорее на усмотрение здравого смысла и нередко нуждается в уточнении.
Любой строительный объект зависит от некоторого количества природной земли, на которую он непосредственно опирается и (или) которая его облегает. (Строители называют такую землю грунтом.) Землю, поддерживающую или облегающую строительный объект, надо рассматривать не как землю, а как часть строительного объекта — наравне с его фундаментом, стенами, крышей, т.е. выделять из всей ее массы. Но есть случаи, когда сами строительные конструкции вмещают некоторое количество земли. Так, в сельском и лесном хозяйстве используются сооружения, которые работают так же, как земля (точнее, как ее верхний плодородный слой — почва).
Во многих сооружениях земля является составной частью капитального объекта. Например, когда создается пруд, то его водную массу облегает более или менее непроницаемый слой земли (грунт). Без этого слоя вода в пруду не могла бы удержаться. Таким образом, облегающий воду слой грунта является частью пруда. В отношении этого слоя уместно говорить, что он является не землей, а частью вновь созданного водного объекта. В принципе то же можно сказать относительно естественных оснований, на которые опираются фундаменты почти всех зданий, сооружений, капитальных устройств.
Как представляется, ответ должен зависеть от экономической ценности, с одной стороны, используемой земли, а с другой — привнесенных материалов, конструкций и устройств. Если в ценности комплексного объекта преобладает стоимость земли, то весь объект надо относить к земле. Если же стоимость привнесенных материалов, конструкций и технических устройств превышает стоимость земли — ток строительному объекту1.
Российским законодательством строго предусмотрено, что только государственная регистрация права на недвижимость и сделок по переходу этого права является подтверждением перехода недвижимости к другому собственнику и закрепления за ним права на это имущество. Законодатель подчеркивает, что оспорить право, подтвержденное институтом государственной регистрации, возможно только в судебном порядке. Такой способ вступления в правоотношения характерен для гражданского права. В то же время, в отличие от гражданских правоотношений, инициатива в формировании регистрационных отношений носит односторонний характер — основанием для возникновения регистрационных отношений служит заявление правообладателя. Учреждение юстиции по регистрации прав не может инициировать процесс регистрации, а также принудить участников гражданского оборота к оформлению их прав на недвижимость. Таким образом, регистрирующие органы вступают в регистрационные отношения не по своей воле, а в силу волеизъявления правообладателя. Что касается прекращения регистрационных отношений, то они также возможны только по инициативе правообладателя. Законодательством закреплено за правообладателем право отказаться от регистрации прав на недвижимость на любом этапе регистрационного процесса до принятия решения регистрирующим органом.