Файл: Содержание введение Недвижимое имущество как объект гражданских правоотношений.docx
ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 03.02.2024
Просмотров: 62
Скачиваний: 0
ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.
2.4. Правовые коллизии в сфере кадастрового учета
Правовую основу регулирования кадастровых отношений в России составляет целый ряд законодательных актов разного уровня. Однако, к сожалению, многочисленные правовые нормативные акты в этой области до сих пор зачастую довольно противоречивы, всё ещё проходят этап «обкатки» и устранения коллизий, пробелов и нестыковок. По этой причине процесс постановки объекта недвижимости на кадастровый учёт может затянуться, усложниться, а то и вовсе становится невозможным.
В этом материале мы рассмотрим наиболее актуальные недостатки правового регулирования в сфере кадастра. Одно из них касается такого вида объекта недвижимости, как жилойдом блокированной застройки. Его статус на сегодняшний день законодательством однозначно не определён, что влечёт за собой ряд проблем.
Что же всё-таки гласит закон в отношении данного понятия?
Согласно пункту 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации под «жилыми домами блокированной застройки» понимаются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.
В то же время пунктом 4 раздела I Указаний по заполнению формы федерального статистического наблюдения, утвержденных Приказом Росстата от 11.08.2009 № 168 «Об утверждении статистического инструментария для организации федерального статистического наблюдения за деятельностью, осуществляемой в сфере предоставления жилищно-коммунальных услуг», жилые дома блокированной застройки относятся к многоквартирным жилым домам, несмотря на то, что принципиальным отличием жилых домов блокированной застройки от квартир является возможность выхода на территории общего пользования, а также отсутствие помещений общего пользования, что отличает их от многоквартирного дома.
А что же, собственно, является квартирой
? Обратимся за разъяснениями к Жилищному кодексу Российской Федерации. Часть 3 статьи 16 ЖК РФ признаёт квартирой структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
При этом понятие многоквартирного дома Жилищным кодексом не определено. Однако о нём сказано в пункте 6 постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», где многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Кроме того, подразумевается, что многоквартирный дом имеет общее имущество помещений общего пользования, в том числе собственников помещений в таком доме.
Многоквартирными домами признаются также дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования (п. 3 ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ).
Как видим, формулировки даже таких базовых понятий, как «квартира», «жилой дом блокированной застройки», «многоквартирный дом», неоднозначны и неточны. Для того чтобы прояснить этот момент, необходимо внести изменения в действующее законодательство в части введения чётких отличительных признаков. Каждый из названных объектов недвижимости должен иметь явные и строго установленные физические характеристики: количество этажей, размер площади, количество выходов, наличие помещений и территорий общего пользования и т.п. Более того, по словам компетентных специалистов в данной сфере, сомнительно и само определение назначения помещения через семейные отношения, в частности путем установления количества проживающих в нем семей (одной или несколько), поскольку, как показывает жизнь, данный признак слишком нестабилен и изменчив для этого.
Другая, не менее значимая проблема в сфере правового регулирования кадастровых отношений, заключается в том, что законодателем не решён вопрос оборота «части жилого дома».
Гражданский кодекс РФ не содержит норм, определяющих правовой статус «части жилого дома» как объекта гражданских прав. Статья 16 ЖК РФ к жилым помещениям как объектам жилищных прав относит жилой дом и его часть, квартиру и её часть, а также комнату. При этом, давая легальное определение только жилому дому, квартире и комнате, законодатель не определяет часть жилого дома или квартиры, ограничиваясь лишь их констатацией в качестве возможных объектов жилищных прав.
Вместе с тем в последнее время в орган кадастрового учёта в качестве правоустанавливающего документа для постановки на учёт здания заявителями предоставляются судебные решения, в которых признаётся право собственности именно на «часть жилого дома».
Однако согласно приказу Минэкономразвития России от 14.10.2011 № 577 «О порядке осуществления государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства в переходный период применения Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» к отношениям, возникающим в связи с осуществлением государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства» часть жилого дома не является объектом, госучёт которого осуществляется в соответствии с указанным Порядком.
Более того, и Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», положения которого в отношении учёта зданий, сооружений, помещений, объектов незавершённого строительства вступили в силу с 1 января 2013 года, также не содержит норм, регламентирующих возможность постановки на кадастровый учёт «части жилого дома».
Зная и учитывая эти и другие коллизии, нестыковки и пробелы в российском законодательстве, неудивительно то, что процедура постановки объекта недвижимости на кадастровый учёт становится порой весьма тягостной как для заявителя, так и для специалистов в сфере кадастра. Работать в таких условиях непросто, но можно выразить надежды на то, что со временем практика выявит все задачи и предложит пути их решения.
Судебная практика1
Заключение
Недвижимость занимает одно из главных мест в системе объектов гражданских прав, являясь системным образованием, она имеет собственную структуру и взаимосвязь составляющих ее элементов и поэтому требует от российского законодателя создания стройной системы норм, регламентирующих отношения по управлению недвижимостью.
Нормативная база, регулирующая правоотношения в сфере недвижимости, в нашей стране была создана в стихийно короткие сроки. Однако если на первом этапе основная задача законодателя состояла в основном в создании норм, обеспечивающих законный переход недвижимости из публичной собственности в частную, то на сегодняшний день в результате сформировавшегося рынка недвижимости перед законодателем иная цель - обеспечить охрану и защиту прав собственников недвижимости.
Правоотношения в сфере недвижимости являются одним из наиболее обсуждаемых и острых вопросов, отраженных на страницах юридической печати, среди ученых продолжается дискуссия о понятии и признаках недвижимого имущества, путях совершенствования правового регулирования отношений, связанных с недвижимостью.
Определение недвижимости, закрепленное в ст. 130 ГК РФ, подвергается критике долгое время и по различным основаниям. Анализ юридической литературы позволил выявить разнообразие суждений относительно изменения легального определения недвижимости, при этом законодатель не прибегнул к тому, чтобы внести какие-либо существенные и необходимые изменения в институт недвижимости.
Анализ действующего законодательства свидетельствует о том, что правовой режим всей совокупности недвижимых вещей не однороден. Существуют различия в регулировании правового режима различных видов недвижимости. Особенно заметны такие различия в регулировании недвижимых вещей, которые являются таковыми в силу своих естественных свойств, и тем недвижимым имуществом, которое наделено статусом недвижимости в силу закона.
В интересах имущественного оборота необходимо признать предприятие (имущественный комплекс, используемый в предпринимательской деятельности) особым видом имущества и самостоятельным объектом гражданских прав и гражданско-правовых сделок, но не квалифицировать предприятие как объект недвижимости. Предприятие может включать (или не включать) в себя объекты недвижимого имущества, а также имущественные права на недвижимость ("недвижимость в составе предприятия").
Государственной регистрации должны подлежать только переход и обременения вещных прав на объекты недвижимого имущества в составе предприятия. В ГК РФ (в ст. 132 или в виде отдельной статьи) необходимо сформулировать некие общие правила, касающиеся всех сделок с предприятиями (продажа, аренда, доверительное управление, ипотека, дарение). А именно: о порядке определения состава и стоимости имущества (включая права требования и долги) предприятия; об
уведомлении кредиторов и их правах; о порядке передачи предприятия; о государственной регистрации перехода прав на объекты недвижимого имущества в составе предприятия (их обременения) и др.
Анализ законодательно закрепленных принципов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним выявил ряд существующих на сегодня проблем.
Так, закрепленный в действующем законодательстве легалитет регистрационного режима можно охарактеризовать как внешний, регистрирующий орган не проверяет ряд условий, обеспечивающих законность совершаемых сделок с недвижимостью (например, волеизъявление). С одной стороны это облегчает процедуру регистрации прав, но с другой может приводить к нарушению прав.
Как позитивный момент необходимо отметить, что законодательная база в сфере недвижимого имущества постоянно корректируется и обновляется, чему в немалой степени способствует и сам рынок недвижимости, который в свете экономических преобразований последних лет занимает лидирующее положение в сфере оборота имущества.
Литература
1.Нормативные источники
1. Конституция РФ от 21 июля 2014 г. // Собрание законодательства Российской Федерации, 2014 г.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 06 апреля 2015 г. № 80-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации, 2015г.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 07 апреля 2015 г. № 82-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации, 2015г.
4. Земельный кодекс Российской Федерации от 08 марта 2015 г. № 48-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации, 2015г.
5. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 02 мая 2015г. № 120-ФЗ// Собрание законодательства Российской Федерации, 2015 г.
6. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 06 апреля 2015 г. N 82-ФЗ// Собрание законодательства Российской Федерации. – 2015г.
7. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 31 декабря 2014 г. N 533-ФЗ: // Собрание законодательства Российской Федерации, 2015 г.