Файл: Договорные конструкции (Договор аренды в рамках предпринимательских правоотношений).pdf

Актуальность. В рамках быстро развивающихся и внутренне противоречивых социально-экономических систем развития общественных отношений носящих гражданско-правовой характер, в рамках объявления программы по поддержке малого и среднего бизнеса вопрос о аренде, и арендных отношениях приобретает особый смысл и практическую значимость. Как показывает практика для того чтобы развивать экономические отношения нужны площади, как часто бывает, присутствует проблема нехватки материальных средств, поэтому субъекты гражданско-правовых отношений прибегают к аренде имущества. Исходя из среднестатистических данных, договор аренды на данный момент по количеству совершенных сделок уступает только договору купли-продажи.

Наука гражданского права наряду с перечнем правил и принципов восприняла ряд умозаключений, среди которых есть одно логическое изъятие, это случай когда субъектам гражданско-правовых отношений не выгодно передавать на возмездной основе право собственности на имущество, этому есть несколько причин:

обладатель права собственности на имущественный комплекс может находиться в состоянии отсутствия экономически обоснованного интереса по поводу того имуществ которым владеет на данный момент;
в рамках гражданско-правового оборота опосредованного экономическими отношениями существует ряд лиц, которым интересен имущественный комплекс но как показывает ситуация существует в нем лишь эпизодическая, а не постоянная нужда. Т.е. с экономической точки зрения приобретение данного имущественного комплекса на праве собственности лишено экономической целесообразности.

Таким образом, договор аренды в двух этих проблемных ситуациях выступает в роли миротворца, давая возможность обеим сторонам решить «бескровно» возникшую коллизию.

Собственно данные проблемные моменты и стали моментом возникновения договорных отношений, посредством которых возможно избыточное, простаивающее имущество может быть передано во временное пользование для реализации краткосрочных или среднесрочных экономических задач.

Проблемные явления. В силу того, что договор аренды обладает большим спектром перспектив, а именно малый объем материальных затрат при достижении запланированного, а именно получение в пользование имущественного комплекса возникло осложнение. Развитие арендных отношений в ущерб всем остальным возможностям урегулированных гражданским законодательством.

Степень разработанности. В данном вопросе мы всегда имеем коллизию в лице наличия существенного задела советского законодательства и научных исследований, с одной стороны и попытка создания новых зачастую в пику старым теориям с другой стороны. Данная обстановка усугубляется тем, что отвернувшись от имевшегося ранее задела нынешние исследователь до конца не понимают как должно выглядеть доктринальное оформление договора аренды с учетом сложившейся ситуации. Как бы то ни было, сейчас наука гражданского права обладает научными трудами следующих авторов: В.В. Васильева, Г.А. Корнийчук, В.И. Макарьева, В.А. Павленко, В.В. Семенихин.

Объект работы. Общественные отношения, регулируемые гражданским законодательством имеющие место быть в силу возникновения, изменения и прекращения арендных обязательств.

Предмет работы. Материальные обязательства, возникающие из арендных отношений.

Цель работы. Провести общее исследование и систематизировать в соответствие с принципом объективности и непротиворечивости, данные о договоре аренды.

На базе представленной выше цели утвердим перечень задач:

- Понятие и основные признаки договора аренды

- Объекты аренды

- Стороны в договоре аренды

- Форма договора аренды

- заключение по работе.

Гипотеза - владение и (или) пользование имуществом является временным. Именно временным характером владения и пользования, прежде всего и отличается договор аренды от других возмездных договоров по передаче имущества: от договоров купли-продажи, мены, дарения, займа, по которым имущество переходит к приобретателю в собственность (либо хозяйственное ведение или оперативное управление).

Значимость работы. По результатам проведенной работы можно сделать выводы о выполнении студентом цели и задач работы, а также о явствующем повышении уровня знаний в области арендных отношений.

Методология работы. Использованы общенаучные метода, а именно анализ, синтез, индукция, дедукция, так и частнонаучные методы и подходы (статистический, метод сравнительного правоведения, технико-юридический анализ, метод выработки правовых решений и многие др.).

Структура работы. Введение, тематические главы, заключение, глоссарий, список использованных источников, приложения.

Глава 1. Договор аренды в рамках предпринимательских правоотношений

Договор аренды - один из наиболее общераспространенных договоров гражданско-правового типа, которые применяются в хозяйственной деятельности всевозможными субъектами цивильного права. Договором аренды (имущественного найма) охватывается пространный круг экономических связей - от аренды больших производственных комплексов для их хозяйственной эксплуатации до повседневного проката предметов домашнего обихода.

1.1 Значение договора аренды для современного предпринимательского права

Современные исследователи подчеркивают, что центральной концептуальной проблемой российского договорного права является проблема обеспечения синергетически оптимального правового регулирования договорных отношений, то есть установления в нормах права таких дозволений, запретов и позитивных обязываний, которые минимально необходимы и достаточны для реализации соответствующих частных и публичных интересов. Но в области договорных арендных правоотношений обеспечение синергетического оптимума значительно усложняется в связи с тем, что частноправовые отношения наймодателя и нанимателя жилого помещения неизменно приобретают публичное значение, так как они представляют собой один из способов осуществления гарантированного Конституцией РФ права каждого гражданина на жилище. Кроме того, напаминает В.В. Васильева здесь имеется целый ряд взаимосвязанных проблем, обусловленных отсутствием в современной российской юридической доктрине единого понимания структуры и качества элементов системы «договор аренды в структуре гражданско-правовых правоотношений» в аспекте сделки и правоотношения, а также динамики системы «договор аренды как гражданско-правовое обязательство».

С общей точки зрения обращают на себя внимание особенности механизма гражданско-правового регулирования коммерческого найма жилья в России, которые, в свою очередь, предопределяют значительную специфику участия государства в решении «жилищного вопроса». Современная практика обосновывает важный вывод о том, что ограничение свободы договора коммерческого найма жилого помещения в России не является оптимальным, в первую очередь, потому, что действующее гражданское и жилищное законодательство исходит из минимального участия государства в решении жилищной проблемы, и обусловлено это, к сожалению, не столько уровнем социально-экономического развития общества, сколько политической волей государства «навязать» индивидам свободу в области жилищных отношений. Понятно, что такой подход направлен, в первую очередь, на обеспечение фискального интереса государства, но в результате «жилищный вопрос» эффективного решения не находит, более того, остро встает проблема социальной ответственности бизнеса в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

Современные реалии ставят важный вопрос о том, какое место в системе обязательственных правоотношений занимает обязательство, связанное с арендой, в том числе, как соотносятся между собой жилищный и имущественный наем, акцентирует внимание на проблемах в институциональной и отраслевой структуре российского права, касающихся коммерческого найма жилого помещения.

Аналитики выделяют блок вопросов, связанных с коммерческим жилищным наймом, которые возникают непосредственно в системе источников (форм выражения) права: концептуальную проблему соотношения норм гражданского (жилищного) права и норм гражданского (жилищного) законодательства; нарушение законодателем соответствующих правил и неверное использование определенных средств юридической техники.

В существующих экономических условиях приобретение жилья в собственность является практически единственным способом обеспечения граждан жилыми помещениями. Высокие цены на жилые помещения не позволяют сделать упомянутый способ доступным для большинства населения в Российской Федерации.

Это влечет необходимость теоретической разработки и практического применения новых договорных конструкций, обеспечивающих предоставление жилых помещений нуждающимся гражданам. Наряду с договорами, опосредующими отчуждение жилья в собственность, целесообразно расширение практики применения договоров, по которым жилое помещение передается во временное владение и пользование на возмездной основе. Одним из таких договоров является договор коммерческого найма жилого помещения. Договор коммерческого найма жилого помещения имеет преимущества перед иными договорным конструкциями, обладающими социальной направленностью в жилищно-правовой сфере, которые заключаются в том, что целевая аудитория граждан не ограничивается критериями их материальной обеспеченности. Более того, доход, аккумулируемый с возмездного владения и пользования жилыми помещениями по договорам коммерческого найма, может быть направлен на строительство новых объектов государственного и муниципального жилищного фонда коммерческого использования, что в свою очередь позволит снизить срок ожидания гражданами жилых помещений. Указанные, а также иные преимущества договора коммерческого найма позволят иным образом подойти к обеспечению нуждающихся граждан жилыми помещениями [4, с. 27].

1.2 Договор аренды – понятие содержание правовой конструкции

Договор аренды это гражданско-правовой договор, по которому одна сторона (арендодатель, наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору, нанимателю) имущество за плату во временное пользование (также допускается временное владение). С точки зрения В.А. Казанцева из определения следует, что договор аренды является консенсуальным, двусторонним и возмездным. Договор аренды относится к группе договоров, регулирующих отношения по передаче имущества во временное пользование. В отличие от договоров по купле-продаже, договор аренды не влечет смены собственника, а, следовательно, он оформляет такие отношения товарообмена, при которых товаром является не вещь, а право пользования им [7, с. 91].

По мнению М.Ю. Тихомирова следует иметь ввиду, что объектом аренды может быть не любое имущество, а лишь непотребляемые вещи, в том числе различные имущественные комплексы, здания, сооружения и т.п. Имущественные права, хотя они и являются самостоятельным объектом купли - продажи (п. 4 ст. 454 ГК), не могут быть переданы в аренду.

Применительно к отдельным видам договора аренды помимо предмета договора к существенным отнесены и иные условия. Например, о размере арендной платы в случае аренде зданий и сооружений, а также в случае аренды земельных участков.

Из изложенного можно сделать вывод, что по общему правилу, условия о сроке договора и арендной плате, не являются существенными, за исключением случаев прямо предусмотренных законом.

Рассмотрим особенности определения срока договора аренды. Согласно статье 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определённый договором. Если срок аренды в договоре не определён, то договор аренды считается заключённым на неопределённый срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.

В договоре может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключённого на неопределённый срок. Законом могут устанавливаться предельные сроки договора для отдельных видов аренды. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определён и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Что же касается арендной платы, то согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан вносить ее своевременно. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендная плата устанавливается за всё арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей. Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.