Файл: Договорные конструкции (Договор аренды в рамках предпринимательских правоотношений).pdf

Передавая имущество в аренду, арендодатель временно лишается права владения или пользования или только права пользования имуществом на срок договора аренды имуществом. При этом, арендодатель, оставаясь собственником нанятого имущества, сохраняет право распоряжения им. Он может продать или изъять имущество из владения и пользования арендатора в случаях и в порядке, предусмотренных законом или договором.

Что касается прав владения и пользования имуществом, переданного в аренду, то на время аренды указанные правомочия арендодателя приобретает арендатор. Но допустима ситуация, когда арендодатель сохраняет за собой право владения имуществом и право пользования им (например, частично). В таком случае можно говорить о двойном владении и пользовании.

Арендатор, как законный владелец арендованного имущества, пользуется вещно-правовой защитой своего права владения и пользования имуществом даже против его собственника (арендодателя).

Если же речь идёт только о праве пользования (без владения), то арендатор не может предъявлять вещно-правовые требования в защиту своих прав. Вместе с тем арендатор не остаётся без защиты, но только от собственника и по нормам обязательственного права с помощью обязательственно-правовых способов защиты [17, с. 61].

По данным Г.П. Макарова право пользования арендованным имуществом может сопровождаться возможностью выкупа этого имущества. В законе или договоре может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества в договоре аренды не предусмотрено, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачёте ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Согласно статье 617 ГК РФ договор аренды сохраняет силу при изменении его сторон. В частности, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Общие требования к форме договора аренды сводятся к тому, что договор аренды на срок более одного года, а если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключён в письменной форме.

---

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Исключения из этого правила могут быть установлены как самим ГК (например, в отношении аренды воздушных и морских судов - ст. 633, 643), так и иным законом. Если же имущество передается в аренду с условием последующего его перехода в собственность арендатора, договор должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора купли - продажи такого имущества (п. 3 ст. 609).

Следует обратить внимание на то, что обязательность государственной регистрации договора аренды определяется объектом и сроком аренды. Подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента регистрации следующие договоры:

- договоры аренды земельных участков, зданий, сооружений и нежилых помещений, заключенные на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 651 ГК, ст. 26 ЗК);

- договоры аренды участков лесного фонда (ст. 609 ГК, ст. 32 ЛК);

- договоры аренды предприятия как имущественного комплекса независимо от срока аренды (п. 2 ст. 658 ГК);

- договоры субаренды, к которым применимы вышеуказанные правила о договорах аренды (п. 2 ст. 615 ГК).

Также государственной регистрации подлежат еще два вида арендных сделок, которые совершаются в связи с заключением перечисленных выше договоров:

- соглашения о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды (договоры перенайма) (ст. ст. 389, 391, 615 ГК);

- соглашения об изменении договора аренды (дополнительные соглашения).

Заключенные до вступления в силу ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (т.е. до 31 января 1998 г.) договоры аренды являются действительными и не подлежат обязательной государственной регистрации в регистрационной службе. Обязательность государственной регистрации договоров аренды установлена вступившей в силу с 1 марта 1996 г. второй частью ГК РФ. Статья 6 Федерального закона от 26.01.1996 № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» предусмотрела, что до введения в действие федерального закона о государственной регистрации сохраняется действующий порядок регистрации сделок с недвижимостью.

С 31 января 1998 г. до создания в субъектах РФ учреждений юстиции по регистрации прав не недвижимость и сделок с ней регистрацию в ЕГРП должны были осуществлять органы кадастрового и технического учета (местные комитеты по земельным ресурсам и землеустройству, БТИ). Создание системы учреждений юстиции по государственной регистрации прав во всех субъектах РФ завершилось 1 января 2000 г. Подписанные после этой даты договоры аренды недвижимости, включая земельные участки, подлежали государственной регистрации только в учреждениях юстиции.

---

Приказом Минюста России от 06.08.2004 № 135 утверждена Инструкция о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества [9, с. 16].

В заключении к приведенному выше материалу обозначим перечень выводов сделанных современными авторами по теме договора аренды:

На основании анализа гражданского законодательства и юридической литературы делается вывод о том, что в настоящее время для решения ряда правовых проблем, связанных с предметом договора аренды, необходимо более подробно подойти к формулировке определения объектов договора аренды, установленной законодательством, более четко урегулировать и пересмотреть круг объектов, с которыми ежедневно на практике сталкивается большое количество физических и юридических лиц.

Проведенное автором исследование показало, что в ст. 607 ГК РФ законодатель к предметам аренды относит непотребляемые вещи и не относит потребляемые вещи.

Однако, анализ ст. 656 ГК РФ позволяет сделать другой вывод: наряду с земельными участками, зданиями, сооружениями и другими объектами аренды предприятия, законодатель относит к предмету аренды запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, которые относятся к числу потребляемых вещей.

Таким образом, имеет место пробел в законодательстве, который, по мнению втора, необходимо устранить.

Глава 2. Характеристика договорной конструкции аренды

В настоящее время в условиях развития рыночных отношений в России ощущается значительная потребность общества в обеспечении устойчивых гарантий защиты своих имущественных интересов, связанных с осуществлением различных видов хозяйственной деятельности, что, в конечном счете, должно благоприятно отразиться на повышении уровня жизни населения.

Договор имущественного найма в одних случаях для сторон носит эпизодический характер; в других же - основной или одной из основных задач контрагента является обслуживание иных лиц путем сдачи им имущества внаем.

В связи с этим большое значение приобретает изучение договорных форм ведения хозяйственной деятельности, среди которых заметное место занимает аренда.

Арендовать хороший офис всегда непро­сто. Поэтому на практике часто заключается предварительный договор аренды. Причины для этого разные:

---

небольшое количество качественных площадей в нужном месте и с привлекатель­ной инфраструктурой даже в только что по­строенных бизнес-центрах;

стремление потенциального арендодате­ля еще на стадии строительства сократить до минимума «простой» объекта недвижимости, получив гарантии в виде обеспечительного платежа, а потенциального арендатора - за­крепить за собой право аренды привлекатель­ных площадей с зафиксированной заранее арендной платой, что не позволит арендодате­лю в дальнейшем изменять ее величину, ори­ентируясь на рыночную ситуацию;

необходимость проведения в еще не сдан­ном в эксплуатацию здании работ по отделке помещений, которые будут объектом аренды, за счет будущего арендатора из-за отсутствия средств у потенциального арендодателя;

отсутствие у арендодателя правоуста­навливающих документов (разрешение на ввод здания в эксплуатацию, свидетельство о собственности), которые позволили бы ему за­ключить основной договор аренды;

отсутствие необходимых документов из-за несоответствия объекта недвижимо­сти требованиям пожарной, промышленной, санитарно-эпидемиологической, экологиче­ской безопасности и т.д.

2.1 Порядок заключения, содержания и форма предварительного договора аренды

Ю.М. Тихомиров указывает, что предварительный договор аренды явля­ется одной из разновидностей предваритель­ного договора. Отношения сторон, связанные с предварительным договором, регулируются ст. 429 Гражданского кодекса Российской Фе­дерации (ГК РФ).

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на услови­ях, предусмотренных предварительным дого­вором (п. 1 ст. 429 ГК РФ).

Предварительный договор - это организа­ционный договор, содержащий как условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ), так и устанавливающий порядок заключения основного договора (п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.04.1997 № 13, п. 14 информацион­ного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59, постановление ФАС Поволжского округа от 20.07.2010 по делу № А72-407/2009).

Из этого следует, что сам по себе предвари­тельный договор аренды не является договором о передаче имущества в аренду. Особенность предварительного договора состоит только в том, что его предмет - не аренда помещения, а обяза­тельства: со стороны арендодателя - предоста­вить площади в аренду, а со стороны арендатора - снять их. Лица, заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность - за­ключить в будущем основной договор и право требовать от другой стороны его заключения. Правовая природа предварительных договорен­ностей не предполагает возникновения обяза­тельственных отношений имущественного харак­тера, вытекающих из будущего договора (ст. 429 ГК РФ, постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 09.09.2010 № А33-1548/2010). Следова­тельно, никаких имущественных (а тем более де­нежных) обязательств предварительный договор не порождает.

---

Использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества (в частности, аренды недвижимости) имеет своей целью юридически связать сто­роны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, с тем, чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора. Иными словами, учитывая, что предметом данного договора является не сам объект, а обязанность заключить в будущем договор в отношении объекта недвижимости (ст. 429 ГК РФ), законодатель допускает его заключение как при отсутствии самого объекта, так и при отсутствии у лица в момент заключения пред­варительного договора аренды каких-либо прав в отношении этого объекта.

Поэтому главное преимущество предвари­тельного договора аренды - возможность его заключения как при отсутствии самого объек­та аренды (строящийся бизнес-центр, здание, не введенное в эксплуатацию, самовольная постройка и др.), так и при отсутствии у потен­циального арендодателя в момент заключения предварительного договора каких-либо прав в отношении такого объекта (права собственно­сти на здание или права сдачи в субаренду, ка­дастрового паспорта земельного участка под строящимся зданием и т.д.).

Форма предварительного договора аренды. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установ­лена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (п. 2 ст. 429 ГК РФ).

Напомним читателям журнала, что договор аренды с участием юридического лица должен быть заключен в письменной форме, а если срок аренды составляет не менее одного года, то договору требуется государственная реги­страция (ст. 161, 651, 609 ГК РФ).

При этом если стороны составили предва­рительный договор, по которому обязуются в будущем заключить договор аренды на срок более года, то предварительный договор не подлежит государственной регистрации. Это связано с тем, что предварительный договор не является сделкой с недвижимостью; его предметом является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимо­го имущества [16, с. 22].

Таким образом, предварительный договор аренды с участием юридического лица заклю­чается в письменной форме, и на него не рас­пространяется требование государственной регистрации независимо от срока аренды по основному договору аренды в будущем.

---