Файл: Понятие и значение приватизации(Становление института приватизации в России на рубеже ХХI века).pdf

В настоящее время примерно 20% граждан по всей стране правом приватизации не воспользовались. Причины разнообразные – сомнения в необходимости этого процесса, юридическая безграмотность населения, неудобство оформления документов, отсутствие полного согласия между жителями. Иногда выгоднее жить в неприватизированной квартире.

Так в чем же плюсы приватизации? Главное и неоспоримое достоинство – квартира становится собственностью владельца. Он может свободно пользоваться и распоряжаться данным имуществом по своему усмотрению: продавать, завещать, дарить, сдавать в аренду, брать кредит под залог недвижимости. Только приватизированная квартира может быть подарена, передана по наследству и являться предметом залога.

Немаловажно и то, что в настоящее время собственником недвижимого имущества гражданин становится за весьма незначительную сумму – ту, что требуется для оформления документов. Для покупки потребовалось бы гораздо больше денег.^[9]

Будучи собственником приватизированного жилья, гражданин имеет право по своему усмотрению прописать или выписать кого-либо из собственной квартиры.

Государственная квартира при разводе рассматривается как собственность обоих супругов. Если же квартира была приватизирована одним из супругов до вступления в брак, то и после развода она остается в его полной собственности.

Приватизированное жилье легче продать, чем государственное, притом за ту цену, которая более выгодна владельцу. Деньги, вырученные от продажи, можно потратить на приобретение квартиры или дома, то есть на улучшение своих жилищных условий. Сдавая квартиру в аренду, можно получать стабильный доход.

Для пожилых людей приватизированная квартира может стать вкладом для заключения договора ренты или для переезда в хороший социальный дом.

При заключении договора ренты люди, которые после смерти собственника квартиры станут ее владельцами, обязаны до этого момента выплачивать ему определенную сумму.

Эта сумма, которая будет хорошей прибавкой к пенсии, определяется договором и зависит от стоимости квартиры и от возраста ее хозяина.

В договор могут быть внесены и другие условия – например, закупка определенного набора продуктов или наем сиделки. Во втором случае в обмен на жилплощадь пожилой человек получает возможность жить в хорошем социальном доме с квалифицированным персоналом и комфортными условиями. Здесь ему обеспечивается качественный уход.

---

Еще одним достоинством приватизации является то, что выселить гражданина из приватизированной квартиры без возмещения расходов и предоставления ему соответствующего жилья нельзя. Даже при наличии у него какой-либо задолженности по коммунальным платежам.

Приватизированная квартира может быть реализована для погашения долга только через публичные торги в исполнительном производстве. При этом разница между стоимостью квартиры и суммой долга будет гражданину возвращена.

Впрочем, если для членов семьи, проживающей в квартире, она является единственным жильем, то такая ситуация невозможна. Владелец приватизированной квартиры имеет право осуществить ее перепланировку, предварительно согласовав ее в соответствующих инстанциях, что позволит улучшить жилищные условия.^[10]

Если дом, в котором расположена принадлежащая гражданину квартира, подлежит сносу, то согласно законодательству РФ владельцу будет либо выплачена компенсация в размере рыночной стоимости данной квартиры, либо предоставлено жилье не меньшей площади и в том же районе. Жильцы муниципальных домов могут лишь рассчитывать на переселение в жилье в соответствии с принятыми нормами и там, где имеются свободные квартиры, а не там, где им бы хотелось.

Впрочем, в данной ситуации следует хорошо подумать, прежде чем проводить приватизацию. В настоящий момент социальная норма для одного человека составляет 18 кв. м. Если с учетом числа проживающих площадь квартиры превышает данную норму, то приватизация имеет смысл. В этом случае после расселения дома под снос вам обязаны предоставить квартиру не меньшей площади.

Если же площадь квартиры меньше социальных норм, то существует возможность после расселения бесплатно улучшить свои жилищные условия – ведь новая квартира нанимателю будет предоставлена в соответствии с принятыми нормами.

Поэтому стоит получить новое жилье, а уж потом проводить приватизацию. Следует учесть, что приватизация не всем выгодна. Для проживающих в коммунальных квартирах или общежитиях разумнее оставаться нанимателями жилья. Продать такое имущество крайне сложно, а если оно по-прежнему остается в собственности государства, то остается и возможность улучшить свои жилищные условия путем расселения.

Жилье в этом случае будет предоставлено по социальным нормам и с учетом всех имеющихся у нанимателей льгот.

Мало выгоды от приватизации и для одиноких людей, ограниченных в средствах. Содержание приватизированного жилья обойдется им в большую сумму, чем оплата коммунальных услуг нанимателям. Следует учесть и возможные затраты на капитальный ремонт, а также необходимость уплаты налога на имущество. Ставка налога устанавливается в процентах от инвентаризационной стоимости, указанной в техпаспорте жилья.

---

Лучшей гарантией того, что в случае несчастья гражданин не останется на улице, является оформление страхового полиса на квартиру. Застраховать имеющееся жилье можно на любой срок и любую сумму (в пределах рыночной стоимости данной квартиры).

В случае невыплаты кредитов или каких-либо долгов физическим лицам, приватизированная квартира может стать и средством погашения долгов. Наниматели государственного жилья в подобной ситуации не рискуют остаться без него.

Кроме того, владельцы приватизированных квартир являются и совладельцами общего инженерного оборудования дома, придомовых территорий и мест общего пользования (лестниц, подъездов, лифтов, чердаков и подвалов). Следовательно, должны нести часть расходов по их обслуживанию и ремонту (сообразно принадлежащей им доле), а также уплачивать налоги и сборы, предусмотренные в отношении данного имущества.^[11]

Расприватизацией (или деприватизацией) называют расторжение договора о приватизации и последующую передачу (возвращение) жилого помещения в собственность государства. Гражданин при этом отказывается от права собственности на данное жилье, и ему возвращается правовое положение нанимателя.

Наиболее частыми причинами расприватизации являются:

- снос данного жилья;

- аварийное состояние жилья;

- слишком большой налог на имущество и затраты на содержание дома и придомовой территории.

Для расторжения договора приватизации необходимо выполнение следующих условий:

- данное жилье - единственное место проживания граждан, приватизировавших его;

- квартира не должна быть обременена никакими обязательствами (например, долгами по квартплате или ипотечным кредитом);

- в данной квартире должны быть прописаны только собственники жилья;

- для проведения расприватизации необходимо согласие всех собственников жилья;

- при наличии несовершеннолетнего собственника или инвалида должно быть получено разрешение на отчуждение от органов опеки и попечительства;

- все проведенные ранее перепланировки должны быть официально оформлены.^[12]

Следует учесть, что если квартира получена по наследству или приобретена, то расприватизация такого жилья невозможна. Иными словами, расприватизировать человек может лишь то, что ранее приватизировал. После расприватизации жилье уже нельзя продать, передать в наследство или подарить, поскольку оно стало собственностью государства. И право на приватизацию это операция не возвращает.

---

Для тех, кто больше не может тянуть лямку налогового бремени, депутаты Госдумы предлагают установить четкий порядок деприватизации жилья.

Что будет особенно актуально после введения налога на недвижимость, расчет которого будут вести по рыночной цене квартиры.

Но передать собственность обратно государству можно будет только если после приватизации с квартирой не проводилось никаких сделок. В Госдуму уже внесен законопроект «О правах граждан при передаче приватизированных жилых помещений в государственную или муниципальную собственность и внесении изменения в статью 76 Жилищного кодекса РФ».

Норма о деприватизации жилья существует уже не первый год. Рынок жилья еще недавно был несформировавшимся и криминальным, нужно было защищать одиноких людей и пенсионеров от посягательств на их собственность.

В последнее время, отмечает депутат, выросло количество жалоб от граждан в необоснованных отказах от деприватизации жилья. Многие приняли поспешное решение сделать жилье своей собственностью и теперь не могут справиться с текущими платежами. Правда, таких не большинство, а только один процент от количества людей, приватизировавших квартиры. И это, как правило, одинокие люди, пенсионеры, малоимущие или многодетные семьи.^[13]

2.2. Проблемы и перспективы развития института приватизации жилья в России на современном этапе

Завершение процесса приватизации жилья в России снова отложили – на 2-а года.

Тем не менее, уже сейчас можно с уверенностью предположить, что в феврале 2015 года данная стрессовая ситуация заново повторится – как для граждан, так и для государства.

Если в России ничего не изменится.

Все граждане России условно подразделяются на четыре категории.

1. К первой категории относятся граждане, уже реализовавшие своё законное право на бесплатную приватизацию фактически используемого жилья.

2. Ко второй категории относятся те граждане, которые ещё могут приватизировать жильё, но пока ещё не хотят.

3. К третьей категории относятся граждане, изъявляющие желание на участие в приватизации, но объективно они не могут в настоящий момент это сделать.

---

4. У четвертой категории относятся граждане, уже решившие для себя, что приватизация лично им абсолютно не нужна.

Вторая категория представленных российских граждан является наиболее «трудной» для государства, если то всё-таки однажды решится завершить приватизацию жилищного фонда. Это связано с тем, что именно такие «несознательные» граждане обычно и срывают очередной законный срок её окончания, образуя очередь в самый последний момент перед окончанием срока приватизации. И дождавшись, когда будет очередной перенос окончания приватизации, снова спокойно расходятся по домам, заново ожидая окончания срока. ^[14]

И дело в такой ситуации совсем не в «менталитете», который требует все ответственные и важные решения откладывать на будущее, на завтра.

Наоборот, российские граждане по большей части ведут себя очень рационально.

Но, в экономике любые решения можно представить как выбор: «сегодня рано – завтра поздно». И если гражданин склонен откладывать личный выбор на завтра, то это означает, что у него есть очень серьёзные аргументы на то, чтобы считать, что сегодня пока рано. Ибо «завтра» – очень неопределенное.

Никто не может быть абсолютно уверенным в том, что дом, в котором он живёт, внезапно не будет признан аварийным. Или территория, где он располагается, внезапно не включается в программу реновации – «для общественных нужд».

Сейчас достоверным является лишь то, что жильё можно продать в том случае, когда у него имеется рыночная стоимость. Всего этого вполне достаточно, так как его стоимость практически не зависит от государства.

Говоря практически, мы понимаем, что доля влияния государства определенным образом остается всегда.

К примеру, регулирую курсы валют государство автоматически снижает или повышает цены на жилье. Так государство влияет или пытается влиять на рыночную стоимость жилищного фонда. Как правило, в большинстве случаев, у государства это получается не очень хорошо: результат редко соответствует поставленным целям и намерениям. У нас в стране часто происходит так, хотели снизить цены, а получается наоборот – цены вырастают.

По этой причине лишены любого смысла различного рода экономические научные расчеты для «стоимости» жилищного фонда. Такой, как, к примеру, расчет «кадастровой стоимости». На самом деле это является стоимостью, используемой для налогообложения. От государства требуется только одного, добиться, чтобы она была справедливой.

---