Файл: Договорные конструкции (Договор ренты – общие положения о договорной конструкции).pdf

Многие мои знакомые (и знакомые знакомых) решили испытать судьбу, став собственниками квартир по договору ренты или пожизненного содержания с иждивением.

Разница между этими двумя договорами сводится, в основном, к тому, что в договоре пожизненного содержания с иждивением оговаривается еще перечень обязанностей, которые должен выполнять плательщик ренты помимо денежных выплат. Например, сделать ремонт в квартире, еженедельно снабжать пенсионера продуктами и лекарствами.

Недавно я обзвонила тех, кто когда-то инвестировал деньги в подобные варианты и выяснила, что их надежды с блеском провалились. Из двенадцати человек лишь один смог, в конце концов, стать полноправным собственником не обремененной квартиры. Это произошло после ухода из жизни старушки, за которой он присматривал в течение семи лет, выполняя все данные обещания.

Остальным рано или поздно пришлось расторгнуть договоры. Кто-то, промучившись два-три года, вдруг понял, что приобрел не квартиру, а пенсионера, за которым надо ухаживать, и просто прекратил платить ренту, предоставив ее получателю полное право расторгнуть договор и дальше делать с квартирой все, что угодно. Кому-то интеллигентная пенсионерка на четвертом году действия договора ренты смущенно сообщила, что хотела бы переехать в дом для престарелых работников искусств, где она постоянно будет под наблюдением врачей. И, увы, плата за переезд в этот рай земной – ее квартира.

В результате договор был расторгнут по согласию сторон у того же нотариуса, который удостоверял первый договор. Плательщику ренты по обоюдному согласию были возвращены средства, потраченные на содержание бабушки, плюс небольшой бонус.

Однако причина номер один, помешавшая большинству рентоплательщиков стать собственниками квартир без всяких обременений, – война с родственниками пенсионеров. К примеру, оказалось, что числившийся одиноким дедушка вовсе не так одинок – в другом городе у него имеется законная жена, с которой он не хочет жить, и этот факт при подписании договора просто скрыл. Узнав, что квартира может "уйти из семьи", нелюбимая супруга повела наступление на плательщика ренты. Начались суды и попытки доказать, что он недобросовестно исполняет свои обязанности по отношению к получателю ренты. В итоге договор был расторгнут в суде...

Покупка квартиры по договору ренты была популярна до развития ипотечного кредитования в нашей стране. Иметь дело с банком оказалось проще, чем с пожилым человеком. Главное, что не зависишь от человеческого фактора, как в случае с рентой [13, с. 204].

И.Л. Корнеева указывает, что многие из покупателей квартир по договорам ренты, которые заключили их около десяти лет назад, до сих пор находятся в подвешенном состоянии. Добросовестно исполняя свои обязанности, они по сей день не знают, что их ждет дальше, ведь претензии у их подопечных могут возникать самые разные.

К примеру, договор заключался с условием, что рентоплательщик будет проводить ремонт в квартире, то есть поддерживать приобретенное жилье в приличном состоянии. Несколько лет он выплачивал ренту, платил за квартиру и по мере необходимости что-то ремонтировал (переклеивал обои, менял сантехнику). Какой именно ремонт полагается проводить, что должно измениться в квартире, на какую сумму, в договоре не конкретизировалось. Но через несколько лет бабушка пожелала, чтобы квартира была отремонтирована полностью.

Ремонт сделала бригада мастеров. Пенсионерка в это время отдыхала в санатории, куда ее отправил опять-таки плательщик ренты. Однако, вернувшись, бабушка осталась недовольна результатами ремонта, после чего заявила, что будет подавать в суд на расторжение договора. Тем более что давно уже в гости к бабушке стал захаживать племянник и интересоваться дальнейшими видами на имеющиеся квадратные метры...

В договоре пожизненного содержания с иждивением должна оговариваться сумма, на которую плательщик ренты обязан покупать продукты. Один из плательщиков совершал покупки в течение пяти лет и собирал чеки. Однако из-за инфляции со временем стал покупать продукты подешевле, чтобы уложиться в оговоренную сумму. Это не устроило пенсионерку. Пересматривать указанную в договоре сумму, отведенную на закупку продуктов, плательщик ренты не собирается. Опять встал вопрос о расторжении договора.

Прокомментировать описанные ситуации мы попросили юриста агентства "Кутузовский проспект" Ирину Маркичеву:

– Если в договоре записано, что "рентоплательщик проведет косметический ремонт" без указания, какой именно, шансы на расторжение договора со стороны бабушки-рентополучателя, недовольной ремонтом, невелики. Тем не менее для того чтобы выиграть дело, рентоплательщику желательно представить в суд фотографии квартиры до ремонта и после, договор с ремонтно-строительной бригадой с указанием видов работ, квитанции и чеки на покупку стройматериалов. Хорошо бы еще пригласить свидетелей, которые могут подтвердить: ремонт был произведен.

Что касается истории с покупкой продуктов, то шансы расторгнуть договор со стороны бабушки невелики: если в договоре указана только сумма, на которую плательщик ренты должен купить продукты подопечному, без указания, какие именно, особенно можно не беспокоиться. При этом суд учтет, что договор исполнялся рентодателем длительное время и добросовестно (не забывайте только хранить чеки) [11, с. 407].

В то же время желательно, чтобы ренто-плательщик увеличил сумму, выплачиваемую на содержание получательницы ренты в соответствии со ст. 318, 590, 597, 602 ГК РФ.

В этой связи стоит вспомнить постановление Конституционного Суда РФ № 11-П от 27.11.2008 "По делу о проверке конституционности части второй статьи 5 Федерального закона "О минимальном размере оплаты труда" в связи с жалобами граждан А.Кутиной и А.Поварничиной". В этом постановлении КС определили, что положение части второй статьи 5 Федерального закона "О минимальном размере оплаты труда" (о том, что в договорах ренты и/или пожизненного содержания с иждивением устанавливались суммы для выплаты рентополучателям в 100 или 200 рублей), не соответствует Конституции РФ и утрачивает силу с момента введения в действие нового правового регулирования, которое законодатель обязан принять не позднее 1 июля 2009 года.

И все-таки риски плательщиков ренты – это добровольные риски. Но бывают ситуации, когда оказываются реально ущемлены интересы пенсионеров.

Допустим, с рентополучателем на улице случается инсульт. Он долго приходит в себя в больнице. Свои имя, фамилию и адрес вспоминает не скоро. За это время оказывается, что он признан без вести отсутствующим, а квартира продана плательщиками ренты, как полноправными собственниками. В квартире пенсионера сейчас живут уже совсем другие люди – молодая семья с ребенком.

М.И. Брагинский комментирует подобную ситуацию следующим образом:

– Отношения, связанные с рентой и пожизненным содержанием с иждивением, регулирует глава 33 ГК РФ. Когда речь идет о передаче физическим лицом под выплату ренты квартиры или иного жилого помещения, такие отношения оформляются договором пожизненного содержания с иждивением.

Важная особенность такого договора – условие о том, что отчуждать имущество, переданное под выплату пожизненного содержания, рентоплательщик вправе только с предварительного нотариально оформленного согласия рентополучателя (п. 1 ст. 604 ГК РФ).

Кроме того, в случае отчуждения имущества, обремененного рентой, обязанности по выплате ренты (пожизненного содержания) переходят на приобретателя имущества (п. 1 ст. 586 ГК РФ). Обязательство по выплате пожизненного содержания с иждивением может быть прекращено лишь в двух случаях: либо в связи со смертью получателя ренты, либо в случае расторжения договора.

Таким образом, если в период действия договора рентополучатель пропал и был признан по решению суда безвестно отсутствующим (в соответствии со ст. 42 ГК РФ), договор не прекращается. Являясь собственником квартиры на основании договора, рентоплательщик не вправе продавать квартиру без согласия рентополучателя. Оно оформляется в нотариальной форме и представляется в обязательном порядке в регистрирующий орган. Если такое согласие не было получено, договор купли-продажи и переход права собственности к новому владельцу зарегистрированы не будут.

Пропавший рентополучатель, вернувшись после долгого отсутствия и узнав о том, что его квартира продана, может выбрать, на мой взгляд, два варианта решения проблемы. Первый – признать в судебном порядке договор купли-продажи недействительным, так как сделка прошла с нарушением закона. Второй – требовать заключения договора пожизненного содержания с иждивением с новым собственником.

Безусловно, и в том, и другом случае рентополучатель остается жить в этой квартире пожизненно.

Плательщик и получатель ренты нередко приходят к выводу, что заключение договора было ошибкой и для одной, и для другой стороны. Получатель ренты вдруг понимает, что лучше, чтобы квартира досталась родне, а не чужому дяде. Плательщик же ренты при расторжении договора надеется вернуть вложенные в пенсионера деньги. Возможно ли это, если пенсионер не хочет возвращать то, что получил?

– Существует общее правило: затраченные в процессе исполнения договора ренты денежные средства рентоплательщику не возвращаются. Если заключен договор пожизненной ренты, и плательщик докажет, что платил все исправно, то расторжение договора по инициативе получателя ренты (без согласия плательщика) законом не предусмотрено. Расторжение такого договора возможно лишь при существенном нарушении договора плательщиком ренты.

При расторжении договора пожизненного содержания с иждивением в случае существенного нарушения рентоплательщиком своих обязательств по договору, плательщик не вправе требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием рентополучателя (п. 2 ст. 605 ГК РФ) [12, с. 291].

2.2 Договор ренты в практике рыночных отношений

Для престарелых людей с небольшой пенсией приватизация квартиры и ее завещание или продажа при условии пожизненного проживания и содержания дает шанс на достойную жизнь на склоне лет. Некоторые фирмы используют такую форму приобретения квартир, как рентный залог, обеспечивая своим клиентам необходимые юридические гарантии. Этот метод часто предлагается гражданам, которые хотят приобрести квартиру в рассрочку. Покупатели оплачивают содержание престарелых граждан, продающих свои квартиры на условиях пожизненного проживания, но они делают это через фирму и не знают, кому выплачивают эту своеобразную ренту.

Для получателя ренты (одинокого пенсионера) размер единовременной платы за квартиру и условия дальнейшего содержания (денежные выплаты, кратные официальному размеру минимальной пенсии, уход и ритуальные услуги) оговариваются в договоре с фирмой. При этом квартира переходит в собственность фирмы, но та, в свою очередь, не имеет права производить никакие операции с квартирой при жизни продавца. Для покупателя в договоре закрепляются платежи и гарантии последующего получения квартиры. Размер ежемесячной платы составляет около трех - пяти минимальных размеров пенсии, в зависимости от размеров и качества квартиры. Покупатели получают такие квартиры по мере их освобождения. Если квартира освобождается раньше, чем покупатель выполнил договорные обязательства, то фирма разрешит ему заселение с последующим расчетом, после которого квартира оформляется в его собственность.

В Москве для обеспечения социальной поддержки и защиты прав одиноких пожилых пенсионеров и инвалидов в соответствии с распоряжением мэра Москвы от 19 января 1998 г. N 40-рм "О совершенствовании деятельности по социальной поддержке и защите одиноких пенсионеров, добровольно передавших жилье в собственность города Москвы" в структуре Комитета социальной защиты населения Москвы функционирует служба "Московская социальная гарантия" (Моссоцгарантия). Договоры купли-продажи жилья с условием пожизненного содержания заключаются на добровольной основе, чаще всего с одинокими пенсионерами, достигшими 65 лет, и одинокими инвалидами II группы, достигшими 60 лет. Моссоцгарантия в особых случаях по согласованию с Комитетом социальной защиты населения Москвы может заключать договоры с пенсионерами и инвалидами, имеющими меньший возраст.

О заключении договора Моссоцгарантия обязательно информирует префектуры административных округов и паспортное управление ГУВД г. Москвы. С момента регистрации договора купли-продажи Моссоцгарантия приобретает право распоряжения этим жилым помещением, и к ней переходит риск его случайной гибели. После заключения договора купли-продажи жилого помещения с условием пожизненного содержания граждане продолжают проживать в этом помещении, но не могут завещать или дарить эту жилую площадь, сдавать ее в поднаем или аренду другому лицу.

Что касается перехода права пользования на кооперативную квартиру к наследникам и правил приема пользователя в члены кооператива, то они осуществляются в соответствии с уставом кооператива. Приватизированная квартира считается собственностью (общей долевой или совместной) приватизировавших ее лиц, которые с момента получения документов о приватизации вправе распоряжаться квартирой по своему усмотрению, в том числе завещать.

Таким образом, единственной причиной существенного отличия режима кооперативной квартиры от приватизированной и соответственно отличием режимов наследования является неполная выплата паевых взносов членом кооператива (наследодателем). В этой ситуации права собственности на квартиру не возникает, и наследуется только денежная сумма - паенакопление. При полной выплате стоимости квартиры кооперативная квартира становится собственностью члена кооператива, и наследование осуществляется по правовому режиму, аналогичному наследованию приватизированных квартир.

Заключение