Файл: Договорные конструкции (Договор ренты – общие положения о договорной конструкции).pdf

В связи с высокой степенью риска досрочного прекращения этого договора (имущество возвращается рентополучателю, а рентоплательщик не вправе требовать возмещения потраченного на выплату по рентным платежам), необходимо глубокое понимание природы и существа этих договоров, чтобы при наступлении негативных последствий не жалеть о заключении договора ренты. Большинство заключающих договор ренты исходит из соображений выгоды (со стороны рентоплательщика) и острой необходимости (со стороны рентополучателя), так как рентополучателями, как правило, являются одинокие или одинокопроживающие нетрудоспособные по возрасту или болезни граждане, которые, являясь собственником какой-либо жилой недвижимости, ничего, кроме этой жилплощади, предложить не могут, но продать эту недвижимость они также не могут, так как иного места жительства у них нет и, боясь оказаться бездомными, они либо влачат нищенское существование, либо заключают договора пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением, которые гарантируют им право проживания и возможность получать гарантированный доход и уход. То есть для многих пожилых граждан договор ренты (его разные виды) – это единственная возможность достойно прожить оставшиеся дни.

Получателем постоянной ренты может быть только собственник отчуждаемого (передаваемого) имущества, являющийся дееспособным гражданином или некоммерческой организацией, обладающей специальной правоспособностью. Лица, владеющие имуществом (на законном основании), но не являющиеся собственниками, не могут отчуждать его по договорам ренты. Получателем пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением может быть только гражданин – ст.589 ГК РФ.

Плательщиком ренты, то есть собственником после заключения договора, могут быть как граждане, так и юридические лица (за исключением государственных унитарных предприятий) [17, с. 421].

В соответствии с законом договор ренты обязательно заключается в нотариальной форме, а если имущество, передаваемое под выплату ренты, - недвижимость, то договор подлежит обязательной государственной регистрации.

Имущество при заключении договора ренты может передаваться (юридически) рентополучателю за плату или бесплатно. То есть при заключении договора рентоплательщик либо единовременно выплачивает рентополучателю какую-либо определенную сторонами сумму, а потом в течение действия договора выплачивает рентные платежи, либо при заключении договора ничего не выплачивает, а только осуществляет после заключения договора платежи в пользу рентополучателя.

В первом случае наряду со специальными правилами о ренте к такому договору применяются правила купли-продажи (например, при юридической передаче жилой недвижимости составляется акт приема-передачи, хотя рентополучатель продолжает проживать в этой жилой недвижимости), а во втором случае действуют правила дарения.

Рента является обременением недвижимого имущества, переданного в собственность рентополучателю, и это обременение подлежит государственной регистрации. В случае отчуждения такого имущества третьему лицу или перехода права собственности новому собственнику на правах наследования, вместе с правом собственности передается обязанность выплачивать рентные платежи. На первоначального рентоплательщика накладывается субсидиарная ответственность за выплату таких платежей. То есть первоначальный рентоплательщик, передавший по собственной воле (с разрешения рентополучателя) право собственности на обремененное рентой недвижимое имущество, перестав быть собственником, в случае, если новый владелец по каким-либо причинам не сможет выплачивать ренту, будет обязан вместо нового собственника выплачивать рентные платежи. Об этом мало кто знает и информирование об этом требовании закона (ст.586 ГК РФ), как правило, повергает настоящего или будущего рентоплательщика в шок. Но это норма диспозитивная, и стороны вправе при заключении договора отчуждения предусмотреть солидарную ответственность. Условия договора об освобождении первоначального рентоплательщика от какой либо ответственности являются в этом случае ничтожными.

Но договора ренты обременяются в обязательном порядке и обеспечением выплаты ренты.

Обеспечение может быть разным. Его вид зависит от характера имущества, переданного под выплату ренты.

Если под выплату ренты передается недвижимое имущество, после заключения договора ренты ставшее собственностью рентоплательщика, то оно обременяется правом рентополучателя расторгнуть договор в случае существенного нарушения рентоплательщиком своих обязательств. Это право регистрируется и отражается в тексте Свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество.

Если под выплату ренты передается движимое имущество, то обеспечение платежей может происходить в самых разных формах, а именно: выплатой неустойки, удержанием, поручительством, задатком, банковской гарантией и очень эффективным, по мнению авторов, способом – страхованием риска невыплаты рентных платежей за счет рентоплательщика.

Независимо от способа обеспечения выплаты рентных платежей законом предусмотрена ответственность за просрочку выплаты ренты, которая представляет из себя (независимо от вида рентных платежей) уплату процентов с суммы денежного эквивалента, в которую оценена рента [16, с. 288].

1.3 Рента и институт личного права пользования

Проект Федерального закона "О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации" предусматривает внедрение в российское право института личного права пользования (узуфрукт). Данный институт давно известен европейским системам права и активно используется в наследственном праве таких стран, как Бельгия, Великобритания, Испания, Венгрия и ряд других.

Как следует из указанного выше законопроекта, узуфрукт может возникать на основании сделки, либо на основании завещания.

По данным В.В. Пиляевой применение института личного права пользования позволяет решить вопрос о возможности исполнения завещаний, предусматривающих предоставление завещательного отказа. В соответствии со статьёй 1137 Гражданского кодекса РФ, завещание может исчерпываться завещательным отказом. При этом остаётся совершенно неясным, каким образом данная обязанность может быть исполнена, поскольку завещательный отказ является не правом отказополучателя, а по сути обременением права основного наследника: отказополучатель не был наделён самостоятельными процессуальными правами в рамках наследственного делопроизводства. На настоящий момент отказополучатель не может независимо от наследника обратиться в нотариальную контору, получить свидетельство, зарегистрировать своё право: информация о завещательном отказе и его содержании заносится в свительство о праве на наследство основного наследника и вносится в ЕГРП при регистрации прав наследника. При этом для отказополучателя установлен трёхлетний срок для того, чтобы воспользоваться своим правом. Таким образом, завещание, предусматривающее только завещательный отказ, фактически становится неисполнимым – его исполнение зависит исключительно от воли наследников (их желания выполнить последнюю волю умершего).

Применение института узуфрукта превращает исполнения завещательного отказа из обязанности наследника в право отказополучателя: работа по принятию закона о нотариате будет возобновлена сразу после утверждения новой редакции ГК и совершенно логично в этой связи ожидать внесения изменений в Приказ Минюста №99, устанавливающий формы свидетельств о праве на наследство, что в конечном итоге среди прочего позволит выдавать отдельное свидетельство на указанное право, не связывая реализацию данного права с действиями наследников. Обособление процессуальных прав отказополучателя и наследника существенно снизит напряженность в сфере оформления наследственных прав.

Кроме того, использование института личного права пользования в сделках позволяет более тонко подходить к вопросам планирования наследства. К уже существующим традиционным методам планирования наследства, таким как завещание, дарение и рента с её разновидностями добавляется новый вид договора – о предоставлении личного права пользования.

Вопрос о допустимости включения положений, о предоставлении права проживания отчуждаемой в порядке дарения квартиры является спорным уже давно. Существует две основных точки зрения. Первая делает акцент на безвозмездной природе договора дарения как сделки, направленной на передачу прав собственности на объект недвижимости без каких либо встречных предоставлений. Вторая основывается на том, что собственник помещения вправе сам определить объём и порядок передачи тех прав, которые он передаёт одаряемому. При этом вопрос о включении предоставлений в пользу третьих лиц рассматривался однозначно: эти положения договоров противоречат сути договора дарения как безвозмездной сделки, по которой одна сторона передаёт, а другая принимает право собственности на объект дарения без возникновения встречных обязательств.

Появление в российском праве института личного права собственности позволяет сделать однозначный вывод о недопустимости включения в договоры дарения каких-либо встречных обязательств – в том числе и в отношении дарителя. Такие обязательства должны оформляться договором об установлении личного права пользования в соответствии с проектом внесения изменений в Гражданский кодекс. При этом появление этого инструмента планирования наследства позволяет формировать такие механизмы, которые допускают предоставление третьим лицам права пользования объектом без заключения договора ренты.

Это позволяет реализовать часто встречающееся желание людей перевести имущество на наследников, исключив его тем самым из наследственной массы, но при этом защитить права тех, кто проживает совместно с собственником, не являясь при этом его наследником [14, с. 299].

Глава 2. Практика осуществления договорных обязательств в сфере ренты

Несмотря на сложность отчуждения недвижимого имущества, институт, подобный ренте, существовал в обычном праве дореволюционной России, чаще по договору передавалась именно недвижимость, и оформлялись такие сделки либо в виде продажи под условием, либо завещанием, либо дарением под условием. Анализ же положений Проекта Гражданского уложения позволяет отметить преемственность норм, содержащих правила о ренте в Проекте и нынешнем российском ГК.

В главе 33 выделяются следующие разновидности договора ренты: постоянная рента, пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением. В литературе нет единства мнений в вопросе о соотношении этих разновидностей договора.

А.П.Сергеев полагает, что все три договора ренты являются самостоятельными видами договора, что все они различаются между собой по ряду частных моментов. «При этом различия существуют как между постоянной и пожизненной рентой, с одной стороны, и пожизненным содержанием, с другой, так и между пожизненной рентой и пожизненным содержанием, с одной стороны, и постоянной рентой, с другой».1 Такую же позицию занимает А.Н.Кичихин.2 Другая точка зрения, которой придерживается большинство авторов (М.И.Брагинский, СА.Хохлов, В.И.Литовкин, А.Н.Гуев, Л.И.Глушкова), заключается в том, что пожизненное содержание является подвидом пожизненной ренты. Авторы ссылаются на закон, в частности на статью 583 ГК, которая гласит, что пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания. М.И.Брагинский указывает, что двучленное деление ренты нашло отражение также в ст.601 ГК, где сказано, что к договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, если иное не предусмотрено правилами, посвященным пожизненному содержанию с иждивением и в статье нет оговорки, «если это не противоречит правилам настоящей главы и существу договора». М.И.Брагинский пишет что, «это можно расценить только так, что пожизненное содержание с иждивением - подвид пожизненной ренты».3

Думается, более верной является первая точка зрения, которую можно обосновать с позиций формальной логики. Исходя из формальной логики, род в логическом смысле состоит из видов как своих частей лишь тогда, когда род и вид рассматриваются со стороны их объемов. Отношениями понятий по объему являются отношения совпадения (тождества), включения, исключения и пересечения. Так, если предположить, что пожизненное содержание является разновидностью пожизненной ренты, то налицо должно быть включение объемов. Объем понятия пожизненного содержания должен быть включен в объем понятия пожизненной ренты.

2.1 Договор ренты жилья

П.В. Крашенинников указывает, что суть современной коммерческой ренты, напомним, заключалась в следующем. Требовалось найти пенсионера, готового за энную сумму плюс ежемесячные платежи и оплату коммунальных услуг продать квартиру. После чего агентство прибавляло свои комиссионные и искало покупателя на жилье с обременением в виде пожилого человека. Сейчас риелторы рентным бизнесом почти не занимаются. Оказалось, что при таком варианте купли-продажи у сторон возникают плохо предсказуемые проблемы.