Файл: Ипотека в гражданском праве (Возникновение и развитие института ипотечного кредитования).pdf

По уровню обеспеченности населения жильем (без учета качества и комфортности) Россия отстает от многих стран мира, в которых данный показатель составляет в среднем 40-50 кв. м на человека (в Великобритании - 72 кв. м, в США - 64 кв. м, в Германии - 52 кв. м). По социальным стандартам ООН на одного жителя должно приходиться не менее 30 кв. м жилой площади.

Индекс доступности, при сохранении тенденции роста реальных располагаемых доходов населения и темпов роста рыночной стоимости жилья, а также существующих принципов реформирования российской жилищно-коммунальной сферы и строительства жилья, будет только непрерывно сокращаться. В Российской Федерации 800 тыс. семей проживают в ипотечных квартирах. Ранее действовавшие нормы Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" N 102-ФЗ от 16 июля 1998 г. содержали ограничительные условия, не допускающие обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру, если оно являлось единственно пригодным для постоянного проживания помещением.

В настоящее время обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру, являющиеся предметом ипотечного обязательства, и реализация этого имущества - являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и членов его семьи. Согласно действующему законодательству Российской Федерации при выселении из жилых помещений не учитываются такие социальные факторы, как наличие единственного жилого помещения, пригодного для проживания, являющегося предметом ипотеки, трудная жизненная ситуация, низкая заработная плата, содержание несовершеннолетних детей.^[34]

Судебная практика идет по пути удовлетворения исков банка или иных кредитных организаций о выселении из заложенных жилого дома или квартиры, даже если оно является для них единственно пригодным для постоянного проживания помещением, при условии, что данный жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредитных средств, представленных на приобретение или строительство этого жилого дома или квартиры. Кредит был предоставлен для целевого использования - приобретения вышеуказанной квартиры. В обеспечение обязательств по кредитному договору ответчиком был заключен договор купли-продажи квартиры с продавцом, влекущий в силу закона ипотеку.^[35]

Но банкам выгодно, чтобы заемщик выплачивал ипотечный кредит со всеми процентами, поэтому в последнее время кредитные организации зачастую используют реструктуризацию долга. Реструктуризация ипотечных кредитов осуществляется на платной, возвратной и срочной основе путем изменения параметров платежей по ипотечным кредитам, учитывающих обстоятельства, в которых оказался заемщик, и позволяющих заемщику продолжать исполнять свои обязательства по ипотечному кредиту. Для реструктуризации ипотечных кредитов необходимо соблюдение следующих условий: остаток основного долга на дату обращения заемщика за реструктуризацией должен составлять не менее 300 000 рублей. Необходимо согласие заемщика на изменение графика платежей по уплате остатка основного долга и начисленных процентов, в том числе перераспределение размеров ежемесячных платежей и/или увеличение общего срока исполнения обязательств; изменение размера годовой процентной ставки за пользование ипотечным кредитом.

В случае выселения собственника заложенных жилого дома или квартиры и членов его семьи государство гарантирует лицам, на единственное жилье которых обращено взыскание по долговым обязательствам собственника, предоставление жилых помещений из состава маневренного жилищного фонда, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являлись для них единственными, до завершения расчетов с должником. Указанные лица будут проживать там только на основании договора найма. Эти помещения предоставляются из расчета не менее чем 6 квадратных метров жилой площади на одного человека.

Начало 2011 года ознаменовало появление новых подходов к разработке ипотечных программ, исходя не из целей кредитования, а под определенную категорию потребителя - для молодых семей, военнослужащих, индивидуальных предпринимателей.

Федеральный закон "О внесении изменений в статьи 641 и 77 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и Федеральный закон "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих" принят Госдумой 17 июня и одобрен Советом Федерации 22 июня 2011 года.

Законом предусматривается внесение изменений в федеральные законы "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих" в целях расширения возможностей обеспечения военнослужащих жилыми помещениями. Для военнослужащих, ранее являвшихся участниками накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих и исключенных из нее в связи с увольнением с военной службы, законом устанавливается право на участие в ней при заключении новых контрактов о прохождении военной службы, а также определяются основания для их повторного включения в указанную систему. Кроме того, участникам накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения состава воинской части в связи с гибелью (смертью), предоставляется возможность использовать накопления не только для улучшения жилищных условий, но и для иных целей.

Заключение

После проведения глубокого исследования возникновения ипотечного кредитования можно сделать вывод, что оно берет начало из римского права. Спустя много сотен лет, формируясь из практики западноевропейских стран, а также самобытного развития в нашей стране, ипотека обрела вполне характерные черты.

В современной жизни термин "ипотека" означает залог недвижимого имущества с целью получить кредит. Т.е. приобретение недвижимости за счет кредитных средств, с ее последующим залогом, до полного погашения кредита.

Ипотечный кредит могут получить как физические лица, так предприниматели. Но большей популярностью ипотека в нашей стране пользуется среди простых граждан.

Невысокий доход и достаточно дорогая стоимость недвижимости не позволяет приобрести жилье за счет своих собственных денежных средств. Кредитные организации тоже это понимают, поэтому постоянно создают привлекательные условия для физических лиц, с целью получения максимальной выгоды. Но, чтобы не потерять свою прибыль, кредиторы стараются максимально себя подстраховать, привлекая в свою деятельность смежные организации, деятельность которых может способствовать минимизировать риски, связанные с неплатежеспособностью заемщика. Поэтому ипотека перестает быть просто двухсторонними отношениями между кредитором и заемщиком, вовлекая в свой процесс оценочные и страховые компании, компании застройщиков и риэлторские агентства, что способствует многостороннему развитию рынка недвижимости.

Но, несмотря на положительные тенденции развития в жилищной сфере, по-прежнему существуют проблемы, которые тормозят систему ипотечного кредитования. Становление ипотеки и системы ипотечного кредитования в России осложнено такими факторами, как:

-недостаток ресурсов коммерческих банков для долгосрочного инвестирования;

-отсутствие государственной поддержки и льготного налогообложения для инвесторов, предоставляющих долгосрочные кредиты;

-недостаточная разработка законодательной базы ипотечного кредитования;

Найти идеальный компромисс между преимуществами и недостатками ипотеки каждому предстоит самостоятельно. На сегодня выбор банков и их ипотечных программ достаточно широк, и любой желающий решить свои жилищные проблемы с помощью ипотеки может подобрать себе достойного партнера.

И все же, главным преимуществом ипотеки является то, что, вместо многолетнего накапливания необходимой суммы на покупку жилья, возникает возможность уже сейчас жить в новой квартире (или доме). При этом жилье, приобретенное по ипотеке, сразу является собственностью заемщика ипотечного кредита. В новом жилье можно зарегистрироваться заемщику и членам его семьи. Безопасность операции обеспечивается страхованием рисков утраты права собственности на квартиру и ее повреждения, а так же потери заемщиком трудоспособности. Кроме того, у ипотеки есть еще ряд "плюсов":

-заемщику ипотечного кредита предоставляется имущественный налоговый вычет, который фактически снижает процентную ставку по ипотеке за счет того, что заемщик не будет платить подоходный налог с суммы, потраченной на покупку жилья и с процентов по ипотеке;

-длительный срок кредитования делает платежи по ипотеке не слишком большими и, следовательно, не слишком обременительными.

В соответствии с вышеизложенным можно сделать вывод, что единственно надежной и эффективной системой, позволяющей гражданам, обладающим стабильными доходами и трудоустройством, удовлетворить свою потребность в жилье, является система ипотечного жилищного кредитования (ИЖК). Она распространяется на наиболее многочисленный класс граждан со средними доходами, которые позволяют им не ждать от государства бесплатного социального жилья и с помощью долгосрочных кредитов приобрести квартиру или жилой дом.

Список используемой литературы

Нормативно-правовые акты

Гражданский кодекс Российской Федерации часть первая от 30 ноября 1994г. № 51-ФЗ, часть вторая от 26 января 1996г. № 14-ФЗ, часть третья от 26 ноября 2001г. № 146-ФЗ и часть четвертая от 18 декабря 2006г. № 230-ФЗ (в ред. от 6 декабря 2011г.).

Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004г. № 188-ФЗ (в ред. от 6 декабря 2011 г., с изм. от 29 февраля 2012 г.).

Федеральный закон Российской Федерации от 24 июля 2007г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»

Федеральный закон РФ « Об организации страхового дела в Российской Федерации» от 27.11.1992 № 4015-1(ред. от 03.08.2018)

Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001г. № 136-ФЗ (в ред. от 12 декабря 2011 г., с изм. и доп., вступающими в силу с 6 марта 2012г.).

Федеральный закон РФ от 29 мая 1992г. № 2872-I "О залоге" (в ред. на 30 декабря 2008г.).

Федеральный закон от 26 декабря 1995г. № 208-ФЗ "Об акционерных обществах" (в ред. на 30 ноября 2011г., с изм. вступающими в силу с 1 января 2012г.).

Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке ".

Федеральный закон от 29 июля 1998г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Федеральный закон от 24 июля 2002г. № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (в ред. от 29 декабря 2010г. с изм. и доп., вступающими в силу с 1 июля 2011 г.).

Федеральный закон от 30 декабря 2004г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Указ Президента РФ от 10 июня 1994г. № 1180 "О жилищных кредитах".

Постановление Правительства РФ от 26 августа 1996г. № 1010 "Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию".

Постановление Правительства РФ от 11 января 2000г. № 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации" (в ред. на 8 мая 2002г.).

Постановление Правительства РФ от 17.12.2010 N 1050 (ред. от 27.12.2011) "О федеральной целевой программе "Жилище" на 2011 - 2015 годы".

Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15 января 1998г. № 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге".

Распоряжение Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 22 декабря 1993 г. № 96-фз «Об основных положениях о залоге недвижимого имущества - ипотеке»;

Указ Президента Российской Федерации от 24 декабря 1993 г. № 2281 «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы»;

Указ Президента Российской Федерации от 10 июня 1994 г. № 1180 «О жилищных кредитах». - Закон Российской Федерации от 10 июля 2002 г. № 86-ФЗ «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России);

Федеральный Закон от 2 декабря 1990 г. № 395-1 «О банках и банковской деятельности».

Закон Российской Федерации от 27 ноября 1992 г. № 4015-1 «Об организации страхового дела в Российской Федерации» (с изменениями от 25.12.2012 №267-ФЗ);

Федеральный Закон от 26 декабря 1995 г. № 208-ФЗ «Об акционерных обществах».

Указ Президента Российской Федерации от 29 марта 1996 г. № 430 «О государственной поддержке граждан в строительстве и приобретении жилья»;

Федеральный Закон от 22 апреля 1996 г. № 39 ФЗ “О рынке ценных бумаг” (с изменениями от 2 января 2013 года)

Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах" от 11 ноября 2003 г. N 152-ФЗ;

Постановление Правительства Российской Федерации от 26 августа 1996 г. № 1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию»

Постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации»

Федеральный закон от 03.07.2016 № 360-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»

Постановление Правительства РФ № 248 от 26 февраля 1998 года «Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах»

Федеральный закон от 17 июня 2011 года "О внесении изменений в статьи 641 и 77 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"