Файл: Ипотека в гражданском праве (Возникновение и развитие института ипотечного кредитования).pdf

- Федеральный Закон от 22 апреля 1996 г. № 39 ФЗ “О рынке ценных бумаг” (с изменениями от 2 января 2013 года), регулирующий отношения, возникающие при эмиссии и обращении эмиссионных ценных бумаг независимо от типа эмитента, а также особенности создания и деятельности профессиональных участников рынка ценных бумаг;

- Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах" от 11 ноября 2003 г. N 152-ФЗ;

- Постановление Правительства Российской Федерации от 26 августа 1996 г. № 1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию», во исполнение которого было создано открытое акционерное общество «Агентство по ипотечному кредитованию» со 100-процентным пакетом акций, принадлежащим государству. Создание Агентства в качестве оператора вторичного рынка ипотечных кредитов стало важным шагом заложившим организационные основы функционирования системы ипотечного жилищного кредитования;^[7]

- Федеральный Закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изменениями от 5 апреля 2013 года №43- ФЗ).

Были разработаны и приняты ипотечные программы "Жилище на 2002-2010 годы", "Социальная ипотека", разработан национальный проект "Доступное и комфортное жилье - гражданам России". К сожалению, ипотека в нашей стране с неустойчивой экономикой, высокой инфляцией, резким ростом цен на недвижимость, пробелами и коллизиями законодательной базы в этой сфере становится неконкурентной, а со временем и вовсе может стать нежизнеспособной.

В настоящее время улучшение жилищных условий недоступно для большей части населения страны, хотя нуждаются в нем более 60% населения России. При этом ипотечным кредитованием могут воспользоваться лишь 10-12% граждан. К сожалению, политика государства на жилищном рынке, в том числе по реализации Национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России", до настоящего времени не привела к повышению доступности жилья для российских граждан. По уровню обеспеченности населения жильем (без учета качества и комфортности) Россия отстает от многих стран мира, в которых данный показатель составляет в среднем 40-50 кв. м на человека (в Великобритании - 72 кв. м, в США - 64 кв. м, в Германии - 52 кв. м). По социальным стандартам ООН на одного жителя должно приходиться не менее 30 кв. м жилой площади.

Для достижения уровня Великобритании по обеспечению граждан жильем необходимо, чтобы жилищный фонд России составлял 10 238 млн. кв. м против 3057 млн. кв. м в настоящее время. Для чего необходимо построить еще 7238 млн. кв. м. Даже если мы сможем обеспечить запланированные в национальном проекте "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" темпы строительства в 80 млн. кв. м в год, то для достижения уровня Соединенного Королевства нам понадобятся 90 лет (для достижения уровня США - 76 лет).

Доля изношенного жилья в России составляет более 60%, почти 10% нуждается в немедленной реконструкции. По международным стандартам для пополнения жилого фонда, выбывающего в результате износа, и для улучшения жилищных условий на перспективу необходимо строить около 1 кв. м на человека в год. Доля оплаты живого труда в ВВП, по оценкам академика Д.С. Львова, составляет в России около 30% против 70% в развитых странах. Если исходить из расчетных данных рыночной стоимости жилья и размеров средней заработной платы, то становится очевидным, что работающий человек при реальной норме накоплений не более 25% может приобрести в течение 25 лет трудовой деятельности не более 15 кв. м жилой площади.^[8]

Индекс доступности, при сохранении тенденции роста реальных располагаемых доходов населения и темпов роста рыночной стоимости жилья, а также существующих принципов реформирования российской жилищно-коммунальной сферы и строительства жилья, будет только непрерывно сокращаться. В Российской Федерации 800 тыс. семей проживают в ипотечных квартирах. В 2008 году доля просрочки по ипотечным кредитам составила 2%. (974,5 млрд. рублей должны банкам заемщики по ипотечным кредитам).

Российская ипотека в 2011 году демонстрирует новый виток развития, основными векторами которого становятся интеграция и унификация. Кроме того, либерализация условий кредитования и требований к заемщикам, которые некоторые склонны называть "возвратом к докризисным условиям", уже достаточно долгое время сохраняет жестко зафиксированные рамки, не свойственные ипотечному рынку в последние годы перед кризисом. Интеграция рынка заметна невооруженным взглядом: сегодня ипотека развивается банками в тесном союзе с застройщиками, риэлторами и брокерами. Взаимодействие позволяет ускорять подготовку и проведение ипотечной сделки, открывает дополнительные возможности по привлечению клиентов для партнеров с обеих сторон. Предварительная работа брокеров и риэлторов с потенциальным ипотечным заемщиком способствует повышению качества кредитных заявок, соответственно, у банков снижаются затраты на отсев некондиционных клиентов.

Глава 2. Оформление ипотечного кредита

2.1. Подача заявки в банк на получение ипотеки

Стандартная процедура получения ипотечного кредита определена в Постановлении Правительства РФ от 11 января 2000 г. № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» и состоит из следующих основных этапов (на каждом из них остановимся подробнее далее):

1) предварительная квалификация (одобрение) заемщика. Он должен получить всю необходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих правах и об обязанностях при заключении кредитной сделки. Кредитор в свою очередь оценивает возможность потенциального заемщика возвратить кредит;

2) оценка кредитором вероятности погашения ипотечного кредита и определение максимально возможной суммы ипотечного кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки. Эта процедура именуется андеррайтингом заемщика. Кредитор проверяет информацию, предоставленную заемщиком, оценивает его платежеспособность и принимает решение о выдаче кредита или дает мотивированный отказ. ^[9]

Для того чтобы получить одобрение или отказ от банка заемщику необходимо предоставить перечень документов, запрашиваемый банком. В такой перечень, как правило, входят:

- Паспорт гражданина Российской Федерации;

- Копия трудовой книжки;

- Справка о доходах предоставлена по форме 2-НДФЛ;

- Страховое свидетельство обязательного пенсионного страхования (СНИЛС);

- Свидетельство о заключении брака;

Этот перечень может быть расширен или уменьшен (например, программа «Ипотека по двум документам» от ПАО «Сбербанк») по усмотрению банка. Заемщик должен заполнить заявление-анкету, которое предоставляет банк.

Чтобы получить ипотечный кредит, нужно, как минимум, иметь деньги на первоначальный взнос.

Как уже говорилось ранее, прежде чем получить банковский кредит на приобретение жилья, заемщику необходимо предоставить банку денежные средства в размере 25–30 % стоимости жилья, так как банки и другие кредитные организации дают взаймы от 70 до 85 % стоимости жилья.

Таким образом, первоначальный взнос (т. е. сумма, которую необходимо внести за покупку квартиры самостоятельно) составляет в различных банках от 20–30 % стоимости квартиры.

Эти денежные средства заемщик должен положить на счет в банке, который предоставляет кредит. В противном случае, если банк не увидит их, оставшаяся недостающая сумма выдана не будет. Это очень серьезное требование банка, которое не должно быть нарушено. На рассмотрение сведений, полученных от заемщика у банка, как правило, уходит до пяти рабочих дней. Если результаты андеррайтинга устроят банк, будет вынесено соответствующее решение. При положительном решении кредитор рассчитывает сумму кредита и формулирует другие важные условия его выдачи (срок, процентную ставку, порядок погашения).^[10]

Теперь у заемщика есть три-четыре месяца на поиск подходящего по параметрам и стоимости объекта недвижимости.

2.2. Подача документов на объект недвижимости в банк

Чтобы получить ипотечный кредит заемщику необходимо подать документы на выбранный объект недвижимости на одобрение в банк. Многие банки выдвигают определенные требования на кредитуемые объекты недвижимости, тем самым перестраховываясь, чтобы в дальнейшем реализовать их при продаже без потерь для себя (в случае если заемщик не сможет выплатить данный кредит).

Чтобы приступить к этому этапу заемщик должен подготовить пакет документов на выбранный объект недвижимости, в который входят:

1. Правоустанавливающие документы:

- договор, на основании которого объект принадлежит продавцу (купля-продажа, дарение, обмен, приватизация);

- Свидетельства о праве собственности, выданные органами Росреестра.

Но с 15 июля 2016 года вступила в силу норма Федерального закона от 03.07.2016 № 360-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», в связи с чем прекратилась выдача таких свидетельств. Им на замену пришла выписка из ЕГРП, в которой содержаться все основные сведения о правообладателе, объекте недвижимости, основаниях для регистрации права, дате регистрации.^[11]

Со дня вступления в силу данного закона банки обязаны принимать для подтверждения регистрации прав на недвижимое имущество выписку из ЕГРП наравне со свидетельством о государственной регистрации.

Для упрощения процедуры сбора документов банки зачастую сами делают запрос в органы Россрестра и получают выписку ЕГРП самостоятельно в электронном виде.

1. Документы, характеризующие объект:

- Технический план. Этот документ является вторичным, т.к. основные характеристики (общая и жилая площадь, количество комнат и т.д.) уже отображены в ЕГРП выписке или в свидетельстве о праве собственности, поэтому запрашивается банками по необходимости;

- Кадастровый паспорт. Каждый объект недвижимости в Российской Федерации должен быть поставлен на кадастровый учет, и ему должен быть присвоен индивидуальный кадастровый номер. Сведения об этом содержатся в кадастровом паспорте.^[12]

Кредитные организации требовали этот документ для выдачи ипотечных кредитов в бумажном виде. Но с 13 июля 2015 года государственный кадастровый учет также удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра недвижимости. ^[13]

1. Дополнительные справки. К ним могут относиться:

- Справка о регистрации. Такую справку по форме 9 банк запрашивает, для того чтобы увидеть, кто прописан в конкретном жилом помещении на момент оформления ипотечного кредита;

- Справка из БТИ. Эта справка необходима для подтверждения регистрации права собственности жилого помещения, если сама регистрация была раньше 1998 года, т.к. раньше регистрация недвижимости проходила в органах БТИ;

Также часто банками запрашивается информация о лицах, участвовавших в приватизации и отказавшихся от нее т.к. при наличии последних может возникнуть вероятность пожизненного проживания даже при смене собственников. В таком случае необходимо будет оформлять нотариальный отказ.

К общему списку документов недвижимого имущества может добавиться информация о том, состоял ли собственник в браке на момент покупки или нет (если на данный момент он числится единственным собственником). В положительном случае банк просит от бывшего супруга, который не является собственником, нотариальный отказ от притязаний на данное кредитуемое недвижимое имущество.

Также при участии в купле-продаже несовершеннолетних детей, в банк необходимо будет предоставить согласие органов опеки и попечительства на проведение данной сделки.

1. Оценочный отчет о рыночной стоимости недвижимого имущества. Оценка кредитуемой недвижимости является обязательным условием при получении ипотечного кредита. Таким образом, банк проверяет соответствие рыночной стоимости недвижимого имущества и запрашиваемых заемщиком денежных средств.

Отчет об оценке рыночной стоимости может проводить только специализированная оценочная компания, которая вправе заниматься этим видом деятельности.^[14]

В свою очередь банки предъявляют определенные требования к оценочным компаниям, которые проходят аккредитацию у банков. И только аккредитованные оценочные компании могут выполнить оценочный отчет для ипотечного кредитования. В противном случае банк просто не примет отчет от не получившей аккредитацию фирмы.

Отчет составляется на бумажном носителе с требованиями федеральных стандартов оценки. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете должны быть указаны:

- дата составления и порядковый номер;

- основания для проведения оценки;

- сведения об оценщике, в том числе фамилия, имя и отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты и сведения о членстве в саморегулируемой организации оценщиков;