Файл: Понятие общей собственности (Общая характеристика права общей собственности).pdf

Не следует забывать и том обстоятельстве, что согласно ч. 1 ст. 36 СК РФ имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.

Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении от 5 ноября 1998 г. № 15 «О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака» разъяснил, что помимо перечисленных оснований, признаваемых отсутствие права совместной собственности супругов на имущество, не является также общим имуществом вещи индивидуального пользования, за исключением драгоценностей и других предметов роскоши.

Итак, отношения, возникающие между супругами касательно владения, пользования и распоряжения совместно нажитым имуществом, представляют собой одну из стержневых правовых основ и связей во взаимоотношениях между супругами.

Совместно нажитое супругами имущество является самой распространенной совместного имущества, возникновение которой вызвано необходимостью осуществления защиты интересов семьи, являющейся основой любого общества. Законодательное закрепление института совместной собственности обуславливается особенностями семейных отношений, которые построены на принципе общего ведения хозяйства. Таким образом, чтобы исключить возможные разногласия между супругами по поводу владения пользования общим имуществом, законодатель установил положение о равном доступе супругов к совместному имуществу.

Распространенными являются судебные споры, связанные с разделом супругами совместно нажитого имущества, определением долей при разделе общего имущества супругов и т.д. До сих пор неразрешенным является вопрос о соотношении норм гражданского и семейного законодательства в регулировании имущественных отношений супругов.

Так, ст. 38 СК РФ практически не регламентирует особенности заключения соглашения о разделе имущества, в связи с чем, порядок заключения такого соглашения, его содержания определяется нормами ГК РФ. В связи с изложенным, полагаем, что в ст. 38 СК РФ необходимо детально указать предмет данного соглашения, например, указать какое условия не подлежат включению в такой соглашения, а также закрепить не добровольное, а обязательное нотариальное удостоверение соглашения.

Только официально зарегистрированный брак влечет за собой возникновение права совместной собственности супругов. Лица, не состоящие в браке, наделяются правом раздельного пользования имущества. Считаем, что состояние в отношениях фактического супружества не влечет за собой порождения семейных правоотношений, поэтому их регламентация не может быть осуществлена в СК РФ. Для нормативного закрепления предложенных положений о правовом режиме имущества фактических супругов предлагаем принять специальный Федеральный закон «О правовом режиме имущества фактических супругов», в котором необходимо детально регламентировать имущественные отношения лиц, состоящих в «гражданском» (неофициальном) браке.

2.2. Особенности осуществления права общей долевой собственности на недвижимое имущество

Легальное определение понятия «недвижимое имущество» закреплено в ч. 1 ст. 130 ГК РФ, которая гласит, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам данная статья относит также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

На основании приведенных положений следует констатировать, что отечественное гражданское законодательство подразделяет все вещи на движимые и недвижимые. При этом, определение недвижимых вещей представляется не достаточно доскональным и удачным, что обуславливается разноплановостью перечисляемых в законе признаков недвижимых вещей. Исходя из положений ч. 1 ст. 130 ГК РФ, можно выделить два закрепленных законом признака недвижимых вещей:

- связанность объекта недвижимости с землей;

- невозможность перемещения недвижимости без несоразмерного ущерба их назначению.

Анализируя содержание ст. 130 ГК РФ, можно говорить о том, что законодатель выделяет два вида недвижимых вещей:

1) которые являются таковыми в силу своей природы;

2) признаваемые в качестве недвижимой вещи в силу закона.

Как отмечает З. Вешкурцева, «выделение своей доли в натуре допустимо для конкретной недвижимости. Однако, этот способ затратен, так как почти всегда требует судебного решения» [11, с. 63].

С.П. Гришаев обращает внимание, что «особой разновидностью общей долевой собственности является собственность на общее имущество многоквартирного дома, распоряжение которой по существу нереализуемо» [14, с. 117].

Сегодня право общей собственности в общем имуществе многоквартирного дома является наиболее распространенным правом обладания гражданами недвижимости. В случае совершения сделки по приобретению жилого помещения одновременно у сособственников возникает право общей долевой собственности на объекты общего пользования. Вместе с переходом права собственности на квартиру происходит переход прав на объекты, включаемые в состав общего пользования и квартиры (кухня, туалет, ванная комната и т.д.), а также объекты многоквартирного дома, среди которых можно назвать несущие конструкции дома, электрическое оборудование и т.п. Следует согласиться с мнением Е.А. Чуфрановой, что «субъектами права общей долевой собственности на это имущество являются собственники помещений в многоквартирном доме» [36, с. 16].

Ограниченность правомочий субъекта общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме обуславливается тем обстоятельством, что законодательство запрещает выделять сособственнику свою долю в натуре. В силу положений п. 4 ст. 37 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Данное указание закона неоднозначно воспринимается в научной литературе. Одни авторы говорят о правомерности данного положения. Но все же следует согласиться с позицией тех авторов, которые считают о существовании противоречий между гражданским и жилищным законодательством. В соответствии со ст. 252 ГК РФ участник общей долевой собственности наделяется правом требования выдела своей доли из общего имущества. В тоже время, приведенная статья ЖК РФ устанавливает совершенно иное правило, запрещая осуществление соответствующего выдела.

На сегодняшний день существующее противоречие законодательных актов не преодолено, что порой порождает возникновение различных спорных ситуаций на практике. Представляется, что в вопросе гражданско-правового регулирования положения ГК РФ имеют приоритет по сравнению с нормами ЖК РФ. Таким образом, существующая правовая коллизия должна быть преодолена путем приведения жилищного законодательства в соответствие с положениями гражданского законодательства.

В тоже время п. 4 ст. 36 ЖК РФ допускает возможность передачи помещений, входящих в объекты общего имущества многоквартирного дома, в пользование, под которым следует понимать как безвозмездное пользование, так и возмездное пользование. Безусловно, что сособственники многоквартирного дома заинтересованы в возмездной передаче общего имущества. На практике это, как правило, оформляется договором аренды. Так, воинские части нередко заключают договоры аренды недвижимого имущества (склады, ангары, нежилые помещения и т.д.), находящегося в общей собственности иных лиц, для своих хозяйственных и иных целей. Цель заключения договора аренды заключается в обеспечении передачи имущества во временное пользование. В тоже время ГК РФ допускает передачу имущества во владение, в связи с чем, отдельными авторами отмечается, что «далеко не всякий арендатор может быть признан владельцем, пользователем же он является всегда» [12, с. 150].

Отношения, возникающие в связи с заключением договора аренды, носят обязательственный характер, а содержание прав и обязанностей арендатора определяется нормами обязательственного права. С другой стороны, арендатор в отношениях с третьими лицами выступает как законный владелец арендованной недвижимой вещи, обладая вещными правами на это имущество. Следует, конечно, отметить, что в отличие от собственника арендатор не обладает таким объемом правомочий, что проявляется в первую очередь в отсутствии права распоряжения арендуемой вещью и иных возможностей.

В результате заключения договора аренды недвижимого имущества могут возникнуть и обязательственные, и вещные правоотношения между сторонами, поскольку, передав в аренду имущество, арендодатель сохраняет право собственности на него, что порождает вещные правоотношения, а обязательственные правоотношения между сторонами возникают в силу закрепления в соответствующем договоре определенных прав и обязанностей.

В отношениях сособственника как арендатора с третьими лицами также складываются вещно-обязательственные правоотношения, что в случае сдачи недвижимого имущества в субаренду проявляется в правовом статусе арендатора как законного владельца имущества и приобретении определенных прав и обязанностей по отношению к субарендатору (обязательственное право).

На основании изложенного можно констатировать, что правоотношения между сторонами, которые складываются по поводу заключения договора недвижимого имущества между третьими лицами и сособственниками, носят и вещный, и обязательственный характер. Другие авторы категорически отрицают возможность арендных отношений носить вещный характер.

Случаи, когда один из сособственников недвижимости обращается с предложением об осуществлении выдела свой доли в натуре, являются достаточно распространенными. Для практической реализации данного права необходимо принимать во внимание наличие технической возможности передачи такого имущества, в том числе, предусматривающей оборудование отдельного входа (выхода). В случае установления судом факта отсутствия такой возможности в исках о выделении части недвижимого помещения (например, части квартиры) отказывается. В подавляющем большинстве подобных случаев один из сособственников, изъявивший желание выделить свою часть, приобретает право на компенсационную выплату. Как указано в апелляционном определении Челябинского областного суда от 22.12.2014 по делу № 11-14138/2014, если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. При этом, в Апелляционном определении Челябинского областного суда от 30.10.2014 по делу № 11-11566/2014 отмечено, что действующее законодательство связывает необходимость выплаты участнику общей долевой собственности денежной компенсации стоимости его доли лишь при несоразмерности произведенного раздела имущества.

Как указано в Постановлении Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8, в случае невозможности выдела соответствующей доли без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, осуществление такого выдела невозможно. Несоразмерность ущерба проявляется в возможных последствиях, которые препятствуют нормальному использованию имущества согласно его целевому назначению. Несоразмерность ущерба также может выражаться в существенном ухудшении технического состояния помещения, уменьшении его материальной ценности. В случае невозможности осуществления выдела требующий доли собственник вправе обратиться к другому сособственнику о произведении ему оплаты стоимости принадлежащей доли. В случае отказа в удовлетворении заявленных требований в добровольном порядке такое решение может принять суд. При этом, в случае принятия решения об удовлетворении соответствующего требования и фактическом осуществлении компенсационной выплаты лицо утрачивает право собственности на принадлежащую ему долю.

В случае предъявления требований о выделе доли в натуре в определенных случаях необходимым условием выполнения данного требования является осуществление перестройки данного объекта. При этом, исходя из логики данной ситуации, именно на лицо, требующее осуществления выдела в натуре, должна возлагаться обязанность несения расходов для проведения строительно-монтажных работ, которые порой требуют не только возведения дополнительных стен и перегородок, но и устройство специального отдельного входа. В тоже время обязательным условием выполнения требования о выделе имущества в натуре порой выступает наличие технической возможности осуществления переустройства, поскольку в случае не соответствия планируемых работ требованиям безопасности, выдел в натуре не может быть произведен.

Выделение доли в натуре не означает прекращения права общей собственности, оно сохраняется на такие объекты, как крыша, стены, иные конструктивные элементы здания. Однако осуществление выдела доли в натуре требует, соответственно, принятия решения об определении порядка пользования общим имуществом. ФАС Волго-Вятского округа в Постановлении от 19.10.2009 г. по делу № А17-2263/2008 подчеркнул, что юридически значимым обстоятельством является установление факта выделения доли в натуре или при невозможности выделения - определение стоимости этой доли.

При рассмотрении вопроса об общей долевой собственности на недвижимое имущество необходимо принимать во внимание тот факт, что определенные лица обладают правом на обязательную долю, которая может быть поставлено в зависимость от имущественною положения наследника, но только в том случае, когда осуществление права на обязательную долю повлечет за собой невозможность передать наследнику по завещанию имущество, которым наследник, имеющий право на обязательную долго не пользовался.