Добавлен: 13.03.2024
Просмотров: 26
Скачиваний: 0
Содержание:
Введение.
Среди общих элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость – вид имущества, признанного в законодательном порядке недвижимым, являющийся одним из самых ценных объектов гражданских правоотношений. Она выступает основной для хозяйственной деятельности, для развития малых и больших предприятий, для формирования основы жизни граждан.
За последние десятилетия на фоне социально – экономических и политических изменений статус недвижимости в России поменялся. Недвижимость стала активным объектом рыночных отношений, для каждого человека быть собственником недвижимости является главнейшей целью. В результате чего возник вопрос её правового регулирования со стороны государства. На данный момент рынок недвижимости насыщен процессами покупки, продажи, аренды, но многие из этих операций, в силу юридической неграмотности населения, проводятся с серьезными нарушениями, что привлекает преступников.
Целью написания данной работы является: изучение понятия недвижимости, изучение её видов и общих положение о правовом режиме.
Понятие недвижимость
«Недвижимое имущество – это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней».
Впервые в России этот термин «недвижимое и движимое имущество» появился во времена правления Петра I. В Указе от 23.03.1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах» под недвижимым имуществом признавались: лавки, фабрики, угодья, земля, дома, фабрики. Полезные ископаемые, находящиеся в земле, и различные строения, как возвышающиеся над землей, так и построенные под ней, например: шахты, мосты, плотины – также относились к недвижимому имуществу.
Позднее, в 1922 г. в ГК РСФСР ст. 21 было установлено: «Земля является достоянием государства и не может быть предметом частного оборота. Владение землею допускается только на правах пользования», в связи с чем деление имущества на недвижимое и движимое было упразднено.
В результате проведения экономических реформ в России было вновь введено деление имущества на движимое и недвижимое. Так, с 1994 года, согласно ст. 130 ГК РФ, «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения». К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации морские и воздушные суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
Иное имущество так же может быть отнесено к недвижимости. Так, согласно ст. 132 ГК РФ, «предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью».
Определение, находящейся в жилищной сфере, недвижимости содержится в ст.1 Закона РФ “Об основах федеральной жилищной политики”. В состав такого имущества входят: приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития, земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.
Иные вещи, не относящиеся к недвижимости, включая денежные средства и ценные бумаги - признаются движимым имуществом.
Недвижимое имущество также делится на: делимое и неделимое.
К делимому относится имущество, которое может быть без нарушения его сущности разделено на доли и каждая его доля после раздела представляет целую недвижимую вещь. В установленных законом случаях делимая недвижимость может быть признана неделимой.
Недвижимое имущество также может иметь неотделимые части, которые называют существенными (не могут быть отделены от недвижимой вещи без причинения ей несоразмерного ущерба – например, лифтовое оборудование жилого дома, пожарные лестницы и т.д.).
При это, с недвижимыми вещами могут быть связаны движимые вещи, называемые принадлежностями. Принадлежностью является такая движимая вещь, которая, не являясь существенной частью, служит недвижимости и связана с ней общим назначением.
На недвижимую вещь могут быть наложены различные обременения – условия, запрещения, стесняющие правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (доверительное управление, аренда, сервитута, ипотека, арест имущества и другие), устанавливаемых на основе закона или договора.
Недвижимому имуществу присваивается кадастровый номер – уникальный, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации номер объекта недвижимости, который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) в соответствии с процедурой, установленной законодательством Российской Федерации, и сохраняется, пока данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права. Кадастровый номер сооружения иди здания состоит из инвентарного номера здания или сооружения и кадастрового номера земельного участка, на котором находится здание или сооружение. Кадастровый номер помещения в сооружении или здании состоит из инвентарного номера помещения и кадастрового номера здания или сооружения.
Недвижимое имущество выступает для разного класса людей одновременно как разновидность финансового актива (имеющего вещную природу) и как реальный актив, для производственного или личного использования. Многогранность недвижимости с точки зрения экономического ресурса привела к многообразию причин и мотивов приобретения недвижимости.
2. Виды недвижимости
2.1. Жилые помещения
Согласно ст.15 ЖК РФ, жилое помещение - это изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
В связи с особой социальной значимостью жилых помещений, их существенной стоимостью и длительностью существования, законодательством выделен особый правовой режим жилых помещений среди другого недвижимого имущества
Согласно ст.1 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" под помещением понимается единица комплекса недвижимого имущества (часть жилого здания, иной связанный с жилым зданием объект недвижимости), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых или иных целей, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований. В иной юридической литературе можно встретить определение помещения - "это функциональная часть здания, сооружения или строения, отделенная от других функциональных частей физическими границами, не имеющими разрывов".
Правительством РФ в соответствии с ЖК РФ, а также другими федеральными законами устанавливаются требования, которым должно отвечать жилое помещение и порядок признания помещения жилым помещением.
К жилым помещениям относятся: квартира, часть квартиры, комната, жилой дом, часть жилого дома.
Жилой дом - индивидуально-определённое здание, состоящее из комнат и вспомогательных помещений, предназначенных для использования гражданами в бытовых и иных нуждах, связанных с их проживанием в таком здании.
Квартира – отдельное помещение в МКД (многоквартирном доме), состоящее из одной или нескольких комнат и предоставляющее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для использования гражданами в бытовых и иных нуждах, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Комната – часть квартиры или жилого дома, предназначенная для реализации в качестве места непосредственного проживания граждан в квартире или жилом доме.
Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нём на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (п.2 ст.17 ЖК РФ). Но при этом, размещение промышленных производств в жилых помещениях не допускается, или допускается, за исключением перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые определен жилищным законодательством. Использование жилого помещения осуществляется с учётом соблюдения законных интересов и прав проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, требований пожарной безопасности, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утверждёнными Правительством РФ.
В случаях, предусмотренных ГК РФ, федеральным законом о регистрации, ЖК РФ - право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации.
Изменения в помещениях, предназначенные для проживания, сооружаются и проектируются или появляются в результате перепланировки, переустройства, перевода нежилых помещений в жилые в соответствии с нормативами, указанными в специальных строительных нормах и правилах (СНиП 2.08.01 - 89 "Жилые здания").
Согласно ст.743, ст.760 ГК РФ - в проектной документации, утверждаемой заказчиком строительства и согласованной с компетентными государственными органами и органами местного самоуправления, задаётся с самого начала назначение вновь строящегося здания.
Сдача-приёмка здания осуществляется по окончании строительства, порядок проведения которой в соответствии со ст.753 ГК РФ определяется законом, иными правовыми актами и договором, после чего застройщику выдаётся технический паспорт.
В результате влияния обстоятельств или обычного износа жилое помещение может стать непригодным для проживания –аварийным, но сама по себе непригодность жилого помещения для проживания не отменяет классификации и признака предназначенности его как жилого помещения.
Установлен особый правовой режим для способов и оснований приобретения права собственности на жилые помещения и права пользования ими, а также для совершения сделок с жилыми помещениями.
2.2. Нежилые помещения
Нежилые помещения, также могут быть самостоятельным предметом договоров аренды, купли-продажи, но их следует отличать от сооружений и зданий. Нежилое помещение – это недвижимое имущество, в виде чётко выделенных и самостоятельных частей в составе сооружений, зданий (с приложением к договорам, предметом которых они являются, поэтажных планов сооружения, здания, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади).
К нежилым помещениям относятся сооружения, строения и другие помещения, предназначенные для административных, производственных, образовательных, социальных, культурных и иных целей и не включенные в жилой фонд.
Содержание термина «нежилое помещение» в законе не раскрывается, есть лишь одно упоминание в п.3 ст.288 ГК РФ (размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении учреждений, предприятий, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое в порядке, предусмотренном жилищным законодательством).
Самой явной причиной того, что нежилые помещения в ГК РФ не урегулированы в качестве самостоятельных объектов недвижимости является то, что положения ГК РФ были разработаны, отталкиваясь от того, что здание представляет собой неделимый и единый объект гражданского права, изначально который мог находится в собственности двух и более лиц на условиях, указанных кодексом, но при этом сохранявший целостность как объект, не разделенный на несколько самостоятельных объектов. Как итог, данный нежилые помещения, являясь частью неделимого объекта, не должны были перейти в качество самостоятельных объектов гражданско-правовых отношений. Но при прохождении приватизации жилых и нежилых помещений, последние приняли участие в гражданском обороте как объекты исключительно самостоятельные.
Как нежилые, так и жилые помещения могут выступать в качестве объекта недвижимости и предмета сделок с ним лишь по факту окончания строительства и сданном в эксплуатацию здании. Также, обязательным условием существования помещения как объекта недвижимости является указание его как чётко определенного в технической документации на здание.
Следует заметить, что на данный момент все вопросы регулирования правового режима нежилых помещений в действующем законодательстве проработаны недостаточно, что влечет за собой применение к договорам аренды и купли-продажи нежилых помещений тех же правовых норм, регулирующих договоры в отношении сооружений и зданий.
