Добавлен: 13.03.2024
Просмотров: 31
Скачиваний: 0
2.3. Здания и сооружения
Здания - объекты недвижимости, предназначенные для постоянного нахождения в них людей с целью работы и проживания. Сооружения служат только техническим целям, люди в них находятся временно. К сооружениям относятся автозаправочные станции, нефтяные и газовые скважины, магистральные трубопроводы, мосты, оранжереи, трансформаторы, тепловые узлы, спортивные и спортивно-зрелищные сооружения (стадионы, дворцы спорта, концертно-спортивные залы, плавательные бассейны), эстакады и другие инженерные решения, фундаментально связанные с землёй. Под сооружением или зданием следует понимать практически любой возведённый искусственно на земельном участке или под ним самостоятельный объект, связанный с земельным участком, фундаментом, который используется или будет использован по целевому назначению и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. Неразрывная связь с землей, невозможность перемещения в пространстве без причинения ущерба их назначению - обязательный признак сооружений и зданий как недвижимого имущества. Именно поэтому правила об аренде зданий и сооружений и об аренде недвижимости вообще и в частности не относятся к договорам аренды павильонов, киосков, ларьков и иных конструкций подобного типа, которые могут перемещаться в пространстве. При данных видах конструкций уместно рассматривать только аренду недвижимости в виде земельных участков, на которых они установлены. Вновь созданное здание или сооружение становится объектом гражданского права только после государственной регистрации права на него при наличии оснований и документов, подтверждающих факт его создания. На незавершенные строительством объекты правовой режим сооружений и зданий, связанный с их арендой, не распространяется. Они также могут признаваться объектами недвижимости – при совершении с ними сделок, включая и договора аренды, но действие специальных норм об аренде зданий и сооружений на такие сделки не распространяется.
2.4. Кондоминиумы.
В ФЗ "О товариществах собственников жилья" кондоминиум определяется как - единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенные на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в которых отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований (домовладельцев) – т.е. в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности, а остальные части (общее имущество – крыша, перекрытия, подвалы, лестницы, лифты, общее оборудование и т.п.) находятся в их общей долевой собственности.
В состав кондоминиума могут входить: сооружение, или его часть, или несколько зданий, где помещения находятся в собственности различных (не менее двух) домовладельцев, с земельным участком в указанных границах, транспортными и пешеходными дорогами, водоёмами, бассейнами, трансформаторными подстанциями, многолетними зелёными насаждениями, канализационными сооружениями, гаражами и другими подобными объектами; несколько близко находящихся сооружений и зданий – садовых, односемейных или дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражей и других объектов, объединенных элементами инфраструктуры и общим земельным участком.
Из этого следует, что кондоминиум как имущественный комплекс, объединенный единственной и единой целью – постоянного проживания в нём граждан – объединяет в себе и здание, и земельный участок, и нежилые и жилые помещения. Кондоминиум может иметь в составе и отдельную часть здания размером не менее одной блок-секции, имеющую изолированный от других частей здания вход и межквартирный лестнично-лифтовый узел.
Права на недвижимую собственность в кондоминиуме, а также сделки с ним подлежат государственной регистрации согласно действующим законодательствам с предоставлением паспорта домовладения. Вместе с тем подлежат государственной регистрации все объекты недвижимости, которые входят в состав кондоминиума (отдельные комнаты, квартиры, участки).
Если кондоминиум включает в себя менее четырёх помещений, принадлежащих двум, трём, четырём разным домовладельцам, то управление данным кондоминиумом могут осуществлять сами домовладельцы. Если кондоминиум включает в себя более четырех помещений, то есть возможность передать управление уполномоченной государством или органами местного самоуправления службе заказчика на жилищно-коммунальные. Третий вариант – создание товарищества собственников жилья домовладельцами для управления кондоминиумом. Создается товарищество при наличии минимум двух домовладельцев, которые владеют в кондоминиуме, не менее четырьмя помещениями.
Данный вопрос о способе управления кондоминиумом решается на общем собрании собственников.
Для организации товарищества собственников жилья, домовладельцам необходимо произвести собрание и утвердить на нем его устав. По факту утверждения устава, следует произвести государственную регистрацию товарищества как юридического лица.
Отдельно следует отметить, что участие и членство в товариществах может быть лишь добровольным. Конституция РФ говорит "никто не может быть принуждён к вступлению в какое-либо объединение или к пребыванию в нём". Но при этом, собственники квартир, отказавшиеся от вступления в товарищество, не освобождаются от уплаты на содержания общих долей и коммунальных расходов.
Организованное товарищество имеет право на предоставление своих помещений в аренду, предоставление наружных стен дома под рекламу для извлечения прибыли. Денежные средства, полученные товариществом, могут быть направлены лишь на содержание данного дома: ремонт общедомового имущества, оплата охраны, обустройство территории вокруг дома.
В случаях создания товарищества для управления кондоминиумом собственниками жилья это товарищество может продавать недвижимое имущество, которое входит в состав кондоминиума и находится в собственности у товарищества.
Однако, собственники квартиры не могут отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество данного жилого дома и совершать другие действия, которые повлекут передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру. Данный факт указан в ГК РФ п.2 ст.290.
Из этого следует вывод, что кондоминиум – это имущественный комплекс, появление которого связано с увеличением количества собственников более одного.
2.5. Предприятия.
Как объекту гражданских прав, предприятию посвящены отдельные статьи. В Гражданском Кодексе это ст.132, в которой указано, что:
- Предприятием как объектом прав признаётся имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.
- Предприятие в целом как имущественный комплекс признаётся недвижимостью.
- Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.
Предприятие как имущественный комплекс включает в себя все виды имущества, необходимого для его корректной деятельности, включая здания, сырьё, земельные участки, оборудования, сооружения, долги, а также права на обозначения, его продукцию, индивидуализирующие предприятие, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки. знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не прописано в договоре или не предусмотрено законом.
В ФЗ о государственной регистрации имеется статья 22, в которой говорится:
Права на земельные участки и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав предприятия как имущественного комплекса, их ограничения (обременения), сделки с данными объектами недвижимого имущества подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав по месту нахождения данных объектов в порядке, установленном настоящим Федеральным законом.
В случае необходимости совершения сделки в отношении предприятия как имущественного комплекса государственная регистрация наличия и перехода права на предприятие в целом и сделки с ним проводятся федеральным органом в области государственной регистрации.
Зарегистрированные переход права на предприятие, ограничение (обременение) права на предприятие являются основанием для внесения записей о переходе права, об ограничении (обременении) права на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав предприятия как имущественного комплекса, в Единый государственный реестр прав по месту нахождения объекта недвижимого имущества.
Правила внесения записей о правах на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним в Единый государственный реестр прав и взаимодействия между органами, осуществляющими государственную регистрацию прав, определяются федеральным органом исполнительной власти в области юстиции.
Как итог, предприятие – комплекс, который имеет в своем составе движимы и недвижимы вещи, обязанности и имущественные права, исключительные права и некоторые иные элементы. Но при этом, в качестве предприятия признается лишь имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности и в таком качестве предприятие уже является неделимым объектом.
Предпринимательская деятельность с использованием предприятия позволяет нам сделать некоторые выводы:
- Что бы имущественный комплекс был признан предприятием он должен использоваться фактически, быть активным. Иначе будет потерян сам смысл в определенном правовом регулировании положения данного предприятия. Но если допустить, что временно по тем или иным причинам предприятие перестало использоваться, но при этом была сохранена целостность и единство имущественного комплекса с возможностью восстановить деятельность, то данный комплекс не перестает быть предприятием.;
- Основной целью использования предприятия должно быть – извлечение прибыли. Если данный имущественный комплекс будет использоваться без основной цели на получение прибыли, то он не образует предприятие;
- С течением времени изменяется состав предприятия. Покупаются новые и продаются старые объекты недвижимого и движимого имущества, при этом недвижимое имущество может находиться в разных городах, а также за приделами РФ. Так же сбывается новая произведенная предприятием продукция, происходит реализация права требований и закрываются долги, связанные с определенной деятельностью данного предприятия, происходит износ и амортизация оборудования, списывается старое и пришедшее в негодность имущество. Данный факт влечет за собой ряд проблем. На законодательном уровне нет четких границ существования предприятия территориально и по времени. Согласно действующих правил, права зарегистрированные на объект недвижимости имеют силу до момента прекращения данных прав. И с другой стороны, нельзя совершать сделку дважды с одним предприятием, по причине постоянной измены состава данного предприятия. Для решения данной проблемы предлагается два равных решения на законодательном уровне: обязать собственников предприятий указывать изменения в составах предприятий для своевременного уточнения сведений, которые вносятся в ЕГРП, или установить создание предприятий каждый раз для проведения сделки и прекращения существования предприятия по факту регистрации права на него у нового собственника.
2.6. Земельные участки
Часто в роли синонимов используют такие понятия как «земля» и «земельный участок», но по факту с позиции права они не совпадают. Земля может быть выражена в виде поверхности почвы, ничем не огорожена и не размеченная. Из этого следует, что объектом гражданских прав, а так же предметом сделок в роли недвижимого имущества могут выступать лишь земельные участки.
Один из самых важных принципов, который лежит в основе Земельного Кодекса и изданных в текущем соответствии с ним других актов земельного законодательства, является принятие значения земли с точки зрения основы жизни и деятельности людей. Согласно этому, регулирование и контроль отношений при использовании и охране земли происходит на представлении о земле, как об охраняемом природном объекте, являющемся важной составной частью природы, её ресурсе, основного средства используемого в сельском хозяйстве, в лесном хозяйстве, а также основы проведения хозяйственной и другой деятельности на территории Российской Федерации, и при этом как о недвижимом имуществе, отдельном объекте с правом собственности и иных прав на данную землю.
Есть три основных условия, при соблюдении которых возникает земельный участок в роли объекта недвижимости:
- образование земельного участка по решению соответствующего органа;
- определение точного местоположения земельного участка на указанной местности и установления его границ;
- прохождение государственной регистрации данного участка в роли самостоятельно объекта и присвоения ему индивидуального кадастрового номера.
Земельный участок с позиции п.2 ст.6 Земельного кодекса РФ – это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. В соответствии с Земельным кодексом РФ и ст.40 право собственности на земельный участок так же распространяется на все находящиеся в пределах его границ многолетние насаждения, на поверхностный слой, на полезные и распространенные ископаемые, на подземные воды и замкнутые водоемы, если иное не установлено законом.
В рамках закона земельный участок может быть подарен, отдан в залог или передан в арендное использование и подвержен иным действиям, на основании, что данные земли по закону не исключены из оборота и на них не наложены ограничения в обороте. Все что находиться над и под поверхностью участка, собственник земельного участка имеет право использовать по своему усмотрению, если иное не противоречит законам об воздушном пространстве, законам о недрах земли, иным действующим законам и при этом не нарушает права и свободы других людей.
