Файл: Понятие недвижимость.pdf

При соблюдении целевого назначения земельного участка, собственник данного участка имеет право возводить на нем сооружения, здания, осуществлять их ремонт или снос, предоставлять разрешение на строительство другим лицам. Но эти права должны быть реализованы при соблюдении строительных норм, градостроительных норм и правил.

При возникновении государственных, муниципальных нужд, земельный участок может быть изъят путем выкупа у собственника. Также данный земельный участок при его использовании с грубыми нарушениями правил рационального использования земли, отмеченных земельным законодательством (земельный участок используется не по целевому назначению, либо его использование с нарушениями приводит к разрушению плодородия сельскохозяйственных земель и экологической обстановки вокруг), может быть изъят у собственника, без факта выплаты компенсации.

В качестве участников земельных отношений могут быть граждане, Российская Федерация, юридические лица, отдельные субъекты РФ, муниципальные органы и иностранные граждане. Для последних существуют ограничения: ограничение размеров приобретаемого участка, запрет на приобретение земли определенных приграничных районов.

При земельных отношениях земельный участок может выступать в роли делимого и неделимого. К делимым участкам относятся участки, в результате разделки которых образованные отдельные части участвуют в самостоятельном обороте. К неделимым относятся участки, которые не могут быть разделены, а имеют право на существование лишь в целом виде.

Разграничить земельные участки можно по двум признакам: в зависимости от основного уровня субъекта собственности и целевому назначению. В соответствии со ст.7 ЗК РФ они подразделяются на следующие категории: земли поселений; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли сельскохозяйственного назначения; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса.

Земельное законодательство и гражданское законодательство устанавливают некоторые правила для оборота земель, определяя оправданные, обусловленные особой значимостью данного объекта гражданского права, ограничения, касательно предмета, субъекта участника сделок с данными земельными участками, их оформления, параметров определения текущей цены данных земельных участков по сделкам и некоторые другие особенности.

К правилам купли-продажи недвижимости также относятся договора купли-продажи земельных участков потому, что они относятся к договорам недвижимости. Земельные участки могут быть проданы лишь после постановки их на кадастровый учет, иначе сделка просто не будет зарегистрирована.

Законодательство предусматривает возможность постановки земельного участка на кадастровый учет, но при этом оставляет право гражданам использовать данный земельный участок, на основании постоянного или бессрочного пользования и владения, сохраняя для каждого человека право по своему желанию однократно и бесплатно приватизировать данный участок земли, а сельскохозяйственные угодья по сниженным и льготным ценам. Но до момента приобретения данного земельного участка в личную собственность с соответствующей регистраций права собственности человек не в праве по собственному усмотрению распоряжаться данным участком, в частности совершать сделки купли-продажи.

2.7. Памятники истории и культуры.

Недвижимым имуществом также признаются и объекты культурного наследия (памятники культуры и истории) народов РФ. Данный факт оговаривается в ФЗ № 73 в ст.3: к объектам культурного наследия (памятникам истории и культуры) народов Российской Федерации относятся объекты недвижимого имущества со связанными с ними произведениями живописи, скульптуры, декоративно-прикладного искусства, объектами науки и техники и иными предметами материальной культуры, возникшие в результате исторических событий, представляющие собой ценность с точки зрения истории, археологии, архитектуры, градостроительства, искусства, науки и техники, эстетики, этнологии или антропологии, социальной культуры и являющиеся свидетельством эпох и цивилизаций, подлинными источниками информации о зарождении и развитии культуры.

Объекты культурного наследия подразделяются на следующие виды:

- достопримечательные места - созданные человеком творения, или совместные творения природы и человека, включая фрагменты градостроительной планировки и застройки или центры исторических поселений; места бытования народных художественных промыслов; памятные места, культурные и природные ландшафты, связанные с историей формирования народов и иных этнических общностей на территории Российской Федерации, историческими (в том числе военными) событиями, жизнью выдающихся исторических личностей; культурные слои, остатки построек древних городов, городищ, селищ, стоянок; места совершения религиозных обрядов.

· ансамбли - четко локализуемые на исторически сложившихся территориях группы изолированных или объединенных памятников, строений и сооружений фортификационного, дворцового, жилого, общественного, административного, торгового, производственного, научного, учебного назначения, а также памятников и сооружений религиозного назначения (храмовые комплексы, дацаны, монастыри, подворья), в том числе фрагменты исторических планировок и застроек поселений, которые могут быть отнесены к градостроительным ансамблям; произведения ландшафтной архитектуры и садово-паркового искусства (сады, парки, скверы, бульвары), некрополи;

- памятники - отдельные постройки, здания и сооружения с исторически сложившимися территориями (в том числе памятники религиозного назначения: церкви, колокольни, часовни, костелы, кирхи, мечети, буддистские храмы, пагоды, синагоги, молельные дома и другие объекты, специально предназначенные для богослужений); мемориальные квартиры; мавзолеи, отдельные захоронения; произведения монументального искусства; объекты науки и техники, включая военные; частично или полностью скрытые в земле или под водой следы существования человека, включая все движимые предметы, имеющие к ним отношение, основным или одним из основных источников информации о которых являются археологические раскопки или находки (далее - объекты археологического наследия);

Отдельно стоит отметить земли историко-культурного назначения, к которым относятся земельные участки в определенных границах территорий у объектов культурного наследия, которые включены в единый государственный реестр объектов культурного наследия народов РФ, а также в определенных границах территория выявленных объектов наследия, которые в правовом режиме регулируются земельным законодательство Российской Федерации и некоторыми Федеральными законами об объектах культурного наследия.

Независимо от категорий историко-культурного значения объекты культурного наследия могут находиться в собственности субъектов РФ, федерально собственности, муниципальной собственности, частной собственности и иных формах собственности, если иной порядок не предусмотрен федеральными законами.

Бремя содержания объекта культурного наследия несет собственник объекта, если иное не предусмотрено договором между пользователем данного объекта и собственником объекта культурного наследия.

Факт государственной регистрации договоров купли-продажи объектов, представляющих культурное наследие, либо выявленного такого объекта культурного наследия – новый собственник возлагает на себя некоторые обязательства по сохранению объекта культурного наследия или выявленного объекта культурного наследия, что является ограничением права собственного на данный объект.

В некоторых случаях, если в пределах определенного земельного участка, участка водного объекта обнаружен объект, представляющий собой археологическое наследие, то со дня обнаружения данного объекта собственник данного земельного участка или пользователь этого участка должен распоряжаться принадлежащим ему участком с соблюдением условий, которые установлены федеральным законом об объектах культурного наследия, для осуществления сохранности выявленного объекта. При этом, обнаруженный объект археологического наследия и земельный участок или участок водного объекта, в пределах которого он располагается, должны находится в гражданском обороте раздельно. Все объекты археологического наследия находятся в государственной собственности.

3. Общие положения о правовом режиме.

Правовой режим недвижимого имущества в первую очередь основан на потребности обеспечить сохранность прав на это имущество и установить специальный порядок для распоряжения им.

В переходный период российский рынок недвижимости отражает практически все экономические проблемы своего времени, он характеризуется неравномерным развитием как отдельных его направлений, так и низкой инвестиционной активностью физических и юридических лиц, а также не самой несовершенной законодательной базой. Но при этом российский рынок недвижимости представляет собой перспективную сферу вложения капитала.

Вместе с тем, в связи с развитием рыночных отношений и их становлением в Российской Федерации, в условиях активно растущей взаимозависимости экономических отношений в международном масштабе, роль и значение таких понятий, как «движимые вещи» и «недвижимые вещи» в определении имущественного положения физических и юридических лиц значительно выросли и продолжают расти и в наши дни.

В наши дни недвижимые вещи представляют собой опредленный объект права собственности.

Стоит заметить, что на практике и в теории права владения, распоряжения и использования недвижимого имущества отличается от права владения, распоряжения и использования движимого имущества. В значительной мере это связано с тем, что использование недвижимого имущества, в большей степени, чем пользование движимого имущества затрагивает интересы окружающих нас физических и юридических лиц. Кроме этого, недвижимое имущество по сравнению с движимым имуществом, как правило, обладают более высокой нарицательной стоимостью [4, с.10].

ГК РФ выделяет недвижимое имущество в самостоятельный объект гражданского права и определяет особенности его правового режима. Эти особенности получили свое дальнейшее развитие во многих других законодательных актах Российской Федерации, к примеру, в основополагающих федеральных законах «Об акционерных обществах», «Об обществах с ограниченной ответственностью», «О несостоятельности (банкротстве)», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и в ряде других законов.

Положения и нормы ГК РФ применяются в правовом регулировании отношений природопользования, таким образом, объекты природопользования включаются в общую категорию недвижимых вещей вместе с другими объектами, что определяет право частной собственности на природные объекты, и в первую очередь на земельные участки, а также вводит объекты природопользования в гражданский оборот.

Главная особенность правового режима в отношении недвижимых вещей, на наш взгляд, - это особый порядок возникновения, изменения и прекращения права собственности и других прав на недвижимое имущество, а также наличие специальных требований, предъявляемых к сделкам с недвижимым имуществом.

Статьей 132 ГК РФ в качестве особого объекта прав недвижимости выделяется предприятие как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), другие исключительные права. Регистрация прав на недвижимость - одна из ключевых проблем, поставленных на повестку дня с развитием рыночных отношений. Именно расширение круга объектов недвижимости, вовлеченных в гражданский оборот, заставило по-новому взглянуть на проблемы регистрации.

В настоящее время регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним ведется Управлениями Федеральной регистрационной службы Министерства юстиции РФ на всей территории Российской Федерации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании и в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изменениями от 30.12.2004 N 217-ФЗ) [1].