Файл: Ипотека в гражданском праве (Общая характеристика ипотеки в гражданском праве).pdf

Содержание:

Введение

Современное российское общество существует и развивается в условиях рыночной экономики. Граждане постоянно вступают между собой в отношения, связанные с приобретением товаров в собственность, сдачей имущества в аренду, удовлетворением потребностей в жилье, перевозкой грузов, страхованием и прочие. Эти общественные отношения по перемещению имущества и других материальных благ, в науке именуемые отношениями экономического оборота, регулируются посредством обязательств.

Развитие рыночных отношений в России в последние годы привело к обращению к тем правовым институтам, которые обеспечивают их функционирование. Одним из таких институтов является ипотека (залог недвижимости). Интерес к этой проблеме обусловлен как относительной новизной института ипотеки для правоотношений, возникающих в России в сфере предпринимательства, так и многочисленными, но пока еще не разрешенными вопросами, теоретическими и практическими трудностями, которые возникают при реализации прав, вытекающих из залога недвижимости.

На современном этапе развития российской экономики, которая характеризуется неустойчивостью гражданского оборота, залог недвижимости играет особую роль, так как он призван способствовать стабилизации экономики страны, устранению элементов неоправданного риска из сферы кредитных отношений. Хозяйственная практика, особенно в сфере банковского кредитования, свидетельствует об активном использовании залога. Но, вместе с тем, является очевидной необходимость совершенствования правового регулирования залоговых отношений в связи с наличием пробелов, противоречий, а также иных недостатков действующего законодательства.

Наиболее прогрессивной формой залога является ипотека. В современном праве термин «ипотека» употребляется для обозначения формы залога с оставлением предмета залога у залогодержателя независимо от того, движимое или недвижимое имущество является предметом залога. А также для обозначения особого вещного права на движимое и недвижимое имущество, позволяющего обеспечить требования кредитора путем распоряжения объектом ипотеки.

Целью написания курсовой работы на выбранную тему является исследование правового института ипотеки (залога недвижимости).

При проведении данного исследования, ставились следующие задачи:

- исследовать понятие, историю происхождения и развития института ипотечного кредитования;

- раскрыть юридическую природу залоговых правоотношений в ипотечном кредитовании;

- рассмотреть права и обязанности участников ипотечных правоотношений;

- дать характеристику ответственности субъектов ипотечных правоотношений.

В процессе изучения института ипотеки (залога недвижимости), автор исследовал работы таких ученых-цивилистов, как В.Н. Ивакин, Ю.К. Толстой, Н.Ю. Рассказова, З.А. Ахметьянова, Е. В. Бадулина, К. В. Бочарникова, О. П. Казаченок, Т. П. Николаева, А. Чепурова, И.Р. Раджабов и других авторов.

Глава 1. Общая характеристика ипотеки в гражданском праве

1.1. Понятие, история происхождения и развития института ипотечного кредитования

Слово «ипотека» греческого происхождения. Впервые оно было употреблено в законодательстве Солона (VI в. до н. э.).

В 594 г. до н. э. один из легендарных «семи мудрецов» древности Солон предложил ставить на имении должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью, гласящей, что эта земля служит обеспечением прав кредитора на определенную сумму. Такой столб получил название ипотека (от грсч. hypoteka — подставка, подпорка). На нем отмечались все долги собственника земли. 11озжс для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности. Другими словами, для приобретения права собственности на землю или другую недвижимость при ипотеке недостаточно было одного соглашения между продавцом и покупателем. Требовалось условие, при котором третьи лица могли убедиться в существовании такого права, а именно — наличие специальной доступной информации об этом праве^[1].

Современное понятие ипотеки возникло не сразу. Его появление было вызвано экономическими потребностями общества, развитием его товарно-денежных отношений. С течением времени оно постоянно совершенствовалось, отражая особенности времени и конкретной страны.

Особая заслуга в развитии законодательства в области юридического обеспечения исполнения обязательств принадлежит римскому гражданскому праву. Именно оно вводит в практику систему обеспечения исполнения обязательств залогом недвижимого имущества.

И.Ю. Пронькина указывает, что ипотечное кредитование в России зарождалось вместе с возникновением права частной собственности на землю. Уже в XIII веке существовал заклад, к XV-му относятся упоминания о возможности вторичного заклада имения в другие руки, а в XVI веке в залог стали отдавать чужие земли^[2].

Точкой отсчета российской ипотеки можно считать 1754 год – именно тогда, благодаря инициативе графа Петра Ивановича Шувалова, появились первые государственные кредитные учреждения – дворянские банки. Созданы они были ради «уменьшения во всем государстве процентных денег», как средство борьбы против ростовщичества и для того, чтобы создать «щадящие» условия кредита для дворян-землевладельцев.

Первым таким банком стал Государственный Банк для Дворянства, преобразованный в 1786 году в Государственный Заемный Банк (просуществовал до конца 50-х годов XIX века). Тогда же, в 1786 году была образована Страховая экспедиция - первая организация, предназначенная для страхования передаваемых в залог каменных домов. В 1802 году к Государственному Заемному Банку был присоединен Вспомогательный для Дворянства Банк, созданный в 1797 году, во время правления Императора Павла I^[3].

Механизм получения займа был не сложным: владелец имения обращался в Государственный заемный банк с заявлением на получение ссуды, а специальная комиссия оценивала стоимость закладываемого хозяйства. Расчет велся, исходя из цены за одну «ревизскую душу» - 50-70 рублей серебром, в зависимости от площади сельскохозяйственных угодий, приходившихся на нее в этом имении. В среднем заложенное поместье представляло 650 душ. Ссуда выдавалась, как следует из источников, «всегда круглыми числами по десяткам рублей для избежание раздробительных расчетов».

Как пишет З.А. Гареева, реальная задолженность дворянства намного превосходила сумму официальных долгов казенным банкам, так как поместья закладывались и перезакладывались у частных лиц - ростовщиков. Созданный в 1856 году Комитет по банковским долгам пытался анализировать зависимость степени задолженности дворян от хозяйственных условий развития губерний^[4].

Тогда же было обнаружено, что накопление долгов находилось в прямой зависимости от льгот, рассрочек, пособий и ссуд, дарованных губерниям: ими пользовались, чтобы взять в долг, но не отдать. Долги дворян перед банками накапливались, но реального механизма возврата выданных денег не было. Ведь дворянина нельзя было лишить владения, потому что он наследовал его пожизненно. А на продажу многократно заложенного имущества он решался только в том случае, когда уже не мог получить кредит. Причем разоренное имение имело значительно меньшую цену, чем в момент залога. Фактически в этой системе кредитования под залог недвижимого имущества отсутствовала обратная связь между инвестором и должником. К 1859 году в Государственном банке и сохранных казнах было заложено более 7 млн. крестьян, а общая задолженность помещиков дошла до 425 млн. рублей.

В 1859 году Александр II повелел правительству создать особую комиссию «из лиц, специально знакомых с положением вопроса о поземельном кредите и нуждами разных частей Империи», которые должны были разработать проект устройства нового типа кредитных учреждений - так называемых земских банков. На тот момент они должны были заменить казенные кредитные структуры, которые находились в стадии ликвидации.

Как отмечает Н.А. Проскурякова, комиссия со своей задачей справилась, разработав положение о земских кредитных обществах. И, хотя этот проект не получил статус закона, труды комиссии, опубликованные в 1860-1861гг., оказали огромное влияние на последующее развитие ипотеки. Комиссия отдала предпочтение земским банкам, которые по форме представляли собой взаимно ответственные товарищества (общества с ограниченной ответственностью). При этом возможность создания ипотечных банков не исключалась, правда, с одной оговоркой - в виде акционерных обществ^[5].

Толчком для развития ипотеки стала отмена крепостного права: освобожденные в 1861 году от крепостной зависимости крестьяне нуждались в кредите для покупки земли, и государству пришлось снять запрет на долгосрочное кредитование. В итоге более 20 миллионов бывших крепостных получили ссуды в размере 80 % от стоимости надела. Деньги выдавалась на 49 лет под 6 % годовых.

Для обслуживания этого огромного ипотечного рынка стали создаваться кредитные учреждения, причем с разными формами собственности. Среди них были акционерные и государственные, сословные и взаимные – все они выдавали долгосрочные ссуды под залог частновладельческой земли (вне городов) и городской недвижимости (жилые дома, строения, земля). Так в России сложилась новая система ипотечного кредитования.

Первыми частными организациями, предоставлявшими кредиты на длительный срок, стали городские кредитные общества. Они создавались при поддержке городских дум, которые выдавали им кредит из городских капиталов «для первоначального обзаведения».

Схема работы таких кредитных учреждений была следующей: заемщик (он же – член общества) подавал заявку с просьбой выдать ссуду под залог недвижимого имущества (обычно - городского строения), а общество ее рассматривало. Сначала производилась оценка объекта. По правилам обществ, она с одной стороны, соответствовала действительной стоимости недвижимости (по остаточной стоимости в реальных ценах), а с другой - доходности залога (заложенное имущество должно было приносить заемщику доход, который являлся источником уплаты процента за пользование ипотечным кредитом). На основе сделанной оценки принималось решение – выдавать или нет ссуду, и если – да, то - на какую сумму. Как правило, размер кредит определялся на 40-50% ниже стоимости залога. Если заемщика устраивали условия ссуды, он давал задание кредитному обществу подготовить все необходимые документы для оформления закладной и ссудного договора. Следующий шаг - выдача кредита в виде купонных облигаций. Получив их, заемщик продавал их на вторичном рынке^[6].

Наибольшего расцвета ипотека достигла к 1914 году. В начале 1915 года число выданных ссуд возросло почти до 508 тыс., их сумма — до 3,322 млрд. рублей, а площадь принятой в залог земли составила 56% от всей, что была в частной собственности. Пальму первенства по площади заложенных земель и сумме выданных ссуд удерживали земельные банки: в 1915 году они выдали 90% ссуд.

К 1917 году в России уже существовали 21 земельный банк, Государственный Крестьянский Поземельный Банк, Дворянский Банк, Особый Отдел Государственного Дворянского Банка и 18 частных банков.

Сегодня для ипотеки характерны две черты: интеграция и унификация. Первая видна невооруженным глазом: банки, занимающиеся ипотечным кредитованием, работают в тесном союзе с застройщиками, риэлторами и брокерами. Вторая только формируется и проявляется в попытках внедрить общие стандарты. Итак, российская ипотека прошла за свою 250-летнюю историю сложный путь с препятствиями: массовое развитие периодически перемежалось с запретами.

В целом, при анализе дореволюционного залогового законодательства можно сделать вывод о существовании норм, схожих с современными. Между законодательством дореволюционным и законодательством современным наблюдается и преемственность. В ходе исторического развития залог сложился как один из важнейших институтов гражданского права. Это подтверждается тем, что он получил подробное законодательное регламентирование во многих странах, в том числе и в России, а также тем, что нашел значительное практическое применение в гражданском обороте. При этом, отрадно отметить, что российский законодатель при разработке нормативно-правовых актов о залоге и «ипотечной» регистрации учел положительный опыт, накопленный в современной цивилистике.