Файл: Ипотека в гражданском праве (Общая характеристика ипотеки в гражданском праве).pdf

Страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, осуществляется, согласно п. 1 ст. 31 ФЗ «Об ипотеке», в соответствии с условиями этого договора. Такая формулировка, как представляется, свидетельствует о том, что порядок страхования имущества, подлежащего ипотеке, является обязательным условием договора об ипотеке.

Закон об ипотеке предусматривает, что при отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенного имущества залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства - на сумму не ниже суммы этого обязательства (п. 2 ст. 31). При наступлении страхового случая залогодержатель имеет право на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно из страхового возмещения, независимо от того, в чью пользу оно застраховано. Это требование подлежит удовлетворению преимущественно перед требованиями других кредиторов залогодателя и лиц, в чью пользу осуществлено страхование, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодатель лишается права на удовлетворение своего требования из страхового возмещения по причинам, за которые он отвечает. Чтобы залогодержатель не отвечал за случайную гибель или повреждение заложенного , он не должен оставлять у предмет . Помимо этого, он не осуществлять никаких в отношении предмета , находящегося у . Например, не должен залогодателю письменных о том, как лучше использовать залога. Залогодержателю как российским предоставлено право предмет ипотеки из незаконного владения. праву п. 3 ст. 33 Закона об ипотеке, залогодержателю право, от своего имени, заложенное по об ипотеке имущество из незаконного владения в со ст. ст. 301 - 303 ГК РФ для передачи его во владение .

2.2. Ответственность ипотечных правоотношений

В , когда стороны свои обязательства образом вовсе их не исполняют, из последствий является виновной стороны к ответственности. В связи принято ответственность сторон по обязательству и по акцессорному. , ответственность по договору может возложена и на заемщика, и на . Ответственность заемщика в дополнительном обременении, связанным с повышенных процентов по кредиту. Размер определяется в со ст. 395 ГК РФ и обычно увеличивается в до тех пределов, которые интересами банка. То же следует об ответственности по договору . Размер ответственности за просрочку определяется ставкой процента, исчисленной со дня, должен был произойти суммы займа, до дня ее возврата независимо от уплаты , предусмотренных в договоре ^[23].

К имущественной ответственности, за или ненадлежащее своих обязанностей быть привлечен и . В частности, в договоре быть его ответственность за немотивированный от предоставления кредита, его в меньшей сумме или с сроков. с уплатой неустойки () виновная сторона полностью возместить стороне , вызванные неисполнением или исполнением договора, такая форма не исключена . В соответствии с п. 1 ст. 821 ГК РФ кредитор отказаться от предоставления кредита полностью или при наличии , очевидно свидетельствующих о том, что заемщику сумма не возвращена в срок.

Кроме того, по Е.В. Бодулиной, к можно привлечь сторону и за неисполнение ненадлежащее исполнение , возникающих из об ипотеке. А поскольку правоотношение представляет односторонне обязывающее , возникающее из об ипотеке, предусматривающее залогодателя совершать действия в пользу стороны, а имеет к ней лишь требования, то и ответственность по об ипотеке возлагается на залогодателя. ипотечных правоотношений то, что привлечение должника по об ипотеке к ответственности обращения на заложенное по договору влечет за собой залога, поскольку своим прекращение договора об и, соответственно, основного – кредитного или заемного. Тем следует обращение взыскания возможной мерой на недобросовестного заемщика. образом, из заложенного имущества все предусмотренные законом или требования кредитора^[24].

В ст. 50 об ипотеке основания для обращения на заложенное имущество за неисполнение или ненадлежащее основного . Неисполнение обязательства тем, что действия, которые был совершить должник, не , и блага, должен был получить , им не приобретаются. По кредитному либо по договору , обеспеченным , заемщик-залогодатель обязан ежемесячные платежи ( сумма долга и за пользование). цель обязательства, образом, остается . Значит, неисполнением договора об ипотеке следует считать неуплату долга в сроки, обусловленные договором, из которого возникло основное обязательство. Следует заметить, что традиционная классификация нарушений договора включает в себя чаще всего именно нарушение сроков, и договор об ипотеке в этом смысле не является исключением.

По мнению  взыскание А. Чепуровой, типичной  заемщик является ситуация,  недвижимое при которой  жилищного должник по обеспеченному  иском ипотекой обязательству  момент прекращает платежи  законом в тот момент,  обеспечиваемое когда большая  перечисленные часть задолженности  обратить уже выплачена  также кредитору. Закон  время не установил четких  залогом критериев явной  присвоенным несоразмерности, и решение  залог данного вопроса  ипотеки относится к усмотрению  также суда, его  требование внутреннему убеждению  которую в каждом конкретном  указано случае. Другим  целевого основанием для  присвоенным обращения взыскания  также выступает ненадлежащее  ипотечного исполнение заемщиком  иных своих обязательств. В  нарушении договоре об ипотеке  жилищного таким ненадлежащим  залог исполнением признается  уровне чаще всего  которая частичное погашение  иных долга, неуплата  быть процентов, штрафов,  которого пени^[25].

В связи  залогом с этим различие  реализация между неисполнением  также и ненадлежащим исполнением  силу отражается на объеме  единый требований, которые  взыскание могут быть  если предъявлены кредитором  невыполнении неисправному должнику. В  присвоенным случае неисполнения  таких обязательства основная  решению обязанность погашается  государством за счет обращения  договор взыскания на заложенное  если имущество должника. В  принимать случае ненадлежащего  подлежит исполнения обязательств  аренды на должнике помимо  является дополнительных обязанностей,  пишет вызванных нарушением  жилищного обязательства, остается  залог основная обязанность  кредитору по его исполнению  типичной в натуре. В случае  аренды ненадлежащего обеспечения  право сохранности заложенного  решению имущества, при  закона нарушении правил  если об отчуждении заложенного  государством имущества, а также  также при принудительном  счет изъятии государством  взыскание заложенного имущества,  силу залогодержатель вправе  согласно потребовать досрочного  влечет исполнения обеспеченного  нарушением ипотекой обязательства,  ипотечные а при невыполнении  договора этого требования – обращения  недвижимое взыскания на заложенное  состояние имущество, даже  состояние если обеспеченное  невыполнении ипотекой обязательство  суммы исполняется надлежащим  исполнением образом независимо  когда от того, кому  которые оно принадлежит^[26].

Реализовать  если залогодержателю право  которую обратить взыскание  позднее на заложенное имущество  указано возможно лишь  случае тогда, когда  которая в удовлетворении требований  решении о досрочном исполнении  взыскание обеспеченного ипотекой  установленными обязательства отказано,  которые а также если  выступать такое требование  сумму не удовлетворено в предусмотренный  судебном договором срок.

На  предмет законодательном уровне  прекращает закреплено два  исполнением порядка обращения  является взыскания на заложенное  заложенное имущество – по решению  должен суда и без  перечисленные обращения в суд. Для  реализация обращения взыскания  которому залогодержатель должен  издании предъявить иск  является в соответствии с правилами  помимо подсудности и подведомственности  должником дел, установленными  соответствии в Гражданском процессуальном  недвижимое кодексе РФ^[27] (далее - ГПК  установленными РФ).

В соответствии  президиума с п. 2 ст. 78 Закона  нарушением об ипотеке жилой  если дом или  закона квартира, которые  всегда заложены по договору  которая об ипотеке и на которые  ипотечного обращено взыскание,  ипотечного реализуются путем  право продажи с торгов,  возникающие проводимых в форме  прекращает открытого аукциона  гражданин или конкурса,  когда которые организуются  также судебными приставами-исполнителями  обращении и проводятся по месту  невыполнении нахождения заложенного  прекращает имущества. Как  влечет пишет С.А. Иванова,  всегда о предстоящих торгах  когда организатор должен  благодаря известить не позднее  общая чем за месяц  смыслу до их проведения в официальном  период периодическом издании  выступать органа исполнительной  обязательству власти соответствующего  выступать субъекта РФ с указанием  период даты, времени,  задаток места проведения  должником торгов, начальной  пишет продажной цены  принимать реализуемого имущества,  которому которую в соответствии  залогом со ст. 350 ГК  должен РФ определяет суд. Начальная  делает продажная стоимость  если заложенного имущества  право должна определяться  случае судом в каждом  счет конкретном случае  лица при решении  пени вопроса об обращении  реализация взыскания на заложенное  осуществляющие имущество. Начальная  стоимость продажная цена  решение имущества, заложенного  развитого по договору об ипотеке,  поскольку с которой начинаются  договора торги, может  подлежит определяться соглашением  иных по этому вопросу  если между залогодержателем  стоимость и залогодателем. Реализация  владельца заложенного имущества  ипотекой с публичных торгов  гражданин призвана обеспечить  реализация его продажу  решению за максимально возможную  прав сумму. В этом  касающихся заинтересован не только  внесения кредитор, но и должник,  юридическое поскольку если  благодаря стоимость предмета  которому залога превышает  залога сумму требований  заложенное кредитора, то разница  силу подлежит возврату  обеспечению должнику^[28].

В торгах  быть должны участвовать  также не менее двух  указано покупателей. Желающие  залогодатель участвовать в торгах  позднее вносят задаток  входят в размере, сроки  участком и порядке, указанные  возникающие в извещении о таких  установленными торгах.

Лицо, предложившее  требований на торгах наиболее  основе высокую цену,  гражданин является победителем  изменений торгов. В день  которые проведения торгов  требование это лицо  возникающие и организатор подписывают  если протокол об их результатах. В  немедленному течение пяти  решению дней после  согласно окончания торгов  которому лицо, выигравшее  иском их, должно  выплачена внести сумму,  делает за которую им куплено  участком заложенное имущество. В  недвижимое течение пяти  каждом дней после  арбитражными внесения покупной  иском цены организатор  суммы торгов должен  подлежит заключить с этим  ипотекой лицом договор  подлежит купли-продажи. Данный  должником договор является  типичной основанием для  право внесения необходимых  недвижимое записей в Единый  результате государственный реестр  нарушением прав на недвижимое  кому имущество.О.П. Козаченок  указано указывает, что  документах благодаря внесенным  пишет в ст. 446 ГПК  силу РФ изменениям стало  реализации возможным обратить  обеспечиваемое взыскание на заложенное  существенно жилое помещение,  обеспечению даже если  быть оно является  исполнением единственным пригодным  обращении для постоянного  заемщик проживания помещением,  взыскания приобретенное или  немедленному построенное на кредитные (заемные) средства. Отсутствие  ипотечное ранее данного  отчуждении правила тормозило  заложено процесс ипотечного  помимо жилищного кредитования,  прекращает поскольку в течение  немедленному долгого времени  организатор сохранялась нерешенность  передаче вопросов, связанных  взыскание с выселением проживающих  гражданин в заложенном доме  счет или квартире  силу лиц при  подлежит обращении взыскания  после на такую недвижимость^[29].

Рассмотрим  аналогичные примеры из судебной  зависимости практики.

Банк обратился  которые в суд с иском  должником о взыскании суммы  единственным долга по невозвращенному  помимо кредиту и обращении  целевого взыскания на заложенную  кредитные квартиру. Суд  невыполнении удовлетворил требования  подлежит банка о взыскании  которому суммы долга. А  организатор в обращении взыскания  прекращает на имущество отказал  случае по причине отсутствия  таких для этого  залог оснований. Исходя  перечисленные из представленных доказательств,  которые а также на основании  пишет истребованной судом  принявшее выписки из Единого  владельца государственного реестра  смыслу прав на недвижимое  обратить имущество и сделок  залогодатель с ним (далее - ЕГРП  подлежит или Росреестр),  обеспечиваемое суд пришел  ипотеки к выводу, что  смыслу спорная квартира  продажи на момент вынесения  могут решения не была  влечет обременена правами  числе третьих лиц. Следовательно,  ипотеке на нее не могло  есть быть обращено  построенное взыскание как  счет на заложенное имущество^[30].

Таким образом, позиция суда состояла в следующем. Взыскание по требованию банка может быть обращено только на имущество, которое является предметом залога на момент вынесения решения. В случае если имущество уже выбыло из залога, договор ипотеки уже прекращен, а запись об ипотеке в Росреестре погашена (в частности, на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя), то законных оснований в силу положений ст. 334 ГК РФ на обращение взыскания на освобожденное от залога имущество должника не имеется.

Следовательно, независимо от причины погашения записи об ипотеке в Росреестре залог считается прекращенным, и на него не может быть обращено взыскание.

Рассмотрим другой пример из практики. Сначала суд первой инстанции, изучив письмо банка, подписанное уполномоченным лицом, об отсутствии у должника задолженности по кредиту, посчитал, что этим в полной мере подтверждается отсутствие задолженности заемщика перед банком по ипотечному кредиту. Учитывая, что банком совместно с заемщиком было подано заявление в Росреестр о погашении записи об ипотеке, суд окончательно убедился в данном выводе. И только вышестоящий суд при тех же доказательствах по делу пришел к обратному выводу: возможно, что стороны и приняли решение о прекращении договора ипотеки, что вовсе не означает автоматически прекращения кредитного договора, в обеспечение которого он и был заключен. Суд, произведя расчеты, взыскал с заемщика сумму долга по кредитному договору, несмотря на наличие официального письма банка об отсутствии этой самой задолженности, представленного ранее в Росреестр. При этом суд указал, что письмо - ненадлежащее доказательство погашения долга. Таким образом, лишь финансовые документы (выписка по счету, приходные ордера и прочие документы) способны подтвердить отсутствие задолженности^[31].