Файл: Ипотека в гражданском праве (Общая характеристика ипотеки в гражданском праве).pdf

Действующее российское законодательство не содержит ограничений по субъектному составу залогового правоотношения. Залогодателем, так же как и залогодержателем, может быть физическое, юридическое лицо либо государство. Субъектами залогового правоотношения могут быть физические и юридические лица, государственные и административно-территориальные образования, обладающие гражданской правосубъектностью.

К гражданам, как залогодателям, так и залогодержателям, для заключения договора об ипотеке предъявляются такие же требования, как и при заключении других сделок.

В соответствии с ч. 2 ст. 335 ГК РФ (а также ст. 6 Закона об ипотеке), залогодателем вещи может быть ее собственник либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения. ГК РФ (п. 1 ст. 335) определяет, что залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо. Представляется, что речь идет о лице, которое пожелает, не принимая на себя ответственности в качестве поручителя за должника, заложить в обеспечение его долга какую-либо вещь.

Л.Ю. Новицкая пишет, что среди юридических лиц - залогодержателей по ипотечным договорам заметно выделяются кредитные учреждения. Предоставляют ипотечный кредит, как правило, банки, выступающие субъектами договорных отношений по ипотеке. Такими банками являются ипотечные банки. В настоящее время перед банками России стоит задача создания вторичного рынка ипотек путем образования региональных рынков и постепенной их интеграции. Наиболее подготовленными регионами к развитию всего механизма ипотечного кредита в России являются Москва, Санкт-Петербург, Нижний Новгород, Иркутск^[13].

С момента возникновения залогового правоотношения залогодержатель и залогодатель наделяются взаимными правами и обязанностями, которые выступают в качестве правовых средств достижения обеспечительной цели, присущей залоговому правоотношению.

По мнению И.Р. Раджабова, в залоговом правоотношении интерес управомоченного лица - залогодержателя состоит в том, чтобы обеспечить надлежащее исполнение должником обязательства, а в случае неисполнения - получить удовлетворение за счет стоимости предмета залога. Задача залогового права сводится к «сохранению предмета залога к тому времени, когда долг будет подлежать удовлетворению. Также необходимо сделать будущее удовлетворение долга не зависящим от возможности предъявления к должнику еще каких-либо требований». Права и обязанности сторон залогового правоотношения направлены на выполнение указанной задачи. Их объем различается в зависимости от вида залога и стадии развития залогового обязательства^[14].

Права и обязанности залогодержателя являются средством, с помощью которого обеспечивается выполнение залоговым обязательством присущих ему функций. Предоставляемые залогодержателю права направлены на удовлетворение его интересов, состоящих в надлежащем исполнении должником обеспеченного залогом обязательства, а в случае неисполнения - в возможности получить сумму долга за счет стоимости предмета залога. Назначение на залогодержателя - установить такие должного поведения, исключали бы возможность интересов .

Как указывает Е.Г. Комиссарова, прав и обязанностей предопределяется обеспечительной залогового . Основное назначение , возлагаемых на залогодателя, в том, чтобы, с одной , обеспечить и ценность предмета на всем протяжении залога и сделать возможное требований залогодержателя; к надлежащему исполнению залогом обязательства^[15].

обязан:

- заложенное имущество в его стоимости;

- немедленно залогодержателя о возникновении утраты или заложенного имущества (ст. 343 ГК РФ);

- каждому последующему сведения обо всех залогах имущества и отвечать за , причиненные залогодержателям этой обязанности (ст. 342 ГК РФ);

- несет случайной гибели или повреждения заложенного , если иное не договором о (ст. 344 ГК РФ);

- в случае предъявления к другими лицами о признании за ними собственности или прав на заложенное , о его изъятии (истребовании) или об указанного имущества иных , удовлетворение которых повлечь уменьшение или ухудшение этого , залогодатель немедленно уведомить об залогодержателя, если он ему . При предъявлении к залогодателю иска в , арбитражном суде или суде он должен такого залогодержателя к в деле (п. 1 ст. 33 «Об ипотеке»);

- пункт 2 ст. 33 Закона предписывает, что в выше случаях должен соответствующие обязательствам защиты своих на заложенное имущество, ст. 12 ГК РФ;

- закон на залогодателя обязанность каждому будущему о всех предшествующих , а также , размер и срок этими ипотеками (п. 1 ст. 44 Закона);

- залогодатель, последующий об ипотеке, должен уведомить об этом по последующим ипотекам^[16].

имеет :

- пользоваться предметом в соответствии с его назначением, в том извлекать из него и доходы, иное не предусмотрено и не вытекает из существа ;

- отчуждать предмет , передавать его в или безвозмездное пользование лицу либо образом распоряжаться им с согласия , если иное не законом или договором и не из существа залога;

- заложенное (ст. 346 ГК ГФ). Условия договора об или иного соглашения, это право залогодателя, ;

- в любое до продажи предмета прекратить на него взыскания и его реализацию, обеспеченное обязательство (п. 7 ст. 350 ГК РФ);

- в разумный восстановить предмет или заменить его другим имуществом, договором не предусмотрено (п. 2 ст. 345 ГК РФ);

- в случае обращения на заложенное имущество - участок - право ограниченного той частью, которая для использования здания или в соответствии с его (п. 4 ст. 340 ГК РФ);

- если иное не Законом об ипотеке и , залогодатель вправе без залогодержателя заложенное имущество в , передавать его во временное пользование и по соглашению с лицом последнему право пользования этим (сервитут) при условиях, что:

а) , на который предоставляется в пользование, не срока обеспеченного обязательства;

б) имущество в пользование для , соответствующих назначению (п. 1 ст. 40 данного Закона) ^[17].

обязан:

- залогодержатель, передано , обязан, если не предусмотрено законом или , страховать за счет заложенное в полной его стоимости от утраты и повреждения, а полная стоимость превышает обеспеченного залогом , - на сумму не ниже требования;

- на залогодержателя, передано , возложена обязанность, иное не предусмотрено или договором, принимать , необходимые для сохранности заложенного , в том числе для защиты его от со стороны третьих лиц; уведомлять сторону о возникновении утраты или повреждения имущества;

- до обращения на имущество, которого обеспечены по предшествующей и последующей , залогодержатель, намеренный свои к взысканию, обязан в форме уведомить об залогодержателя по другому об ипотеке же имущества;

- при обращении на имущество, заложенное по или более договорам об , залогодержатель представить в суд, в который соответствующий иск, доказательства обязанности по уведомлению в форме по другому договору об того же имущества о предъявить свои к взысканию^[18].

имеет право:

- по документам и фактически , количество, состояние и хранения имущества (п. 2 ст. 343 ГК РФ);

- требовать от принятия мер, необходимых для предмета залога;

- от любого прекращения посягательств на залога, если это утратой или повреждением его;

- досрочного обеспеченного залогом в случаях:

а) если залога выбыл из залогодателя не в с условиями договора о ;

б) нарушения залогодателем о замене предмета (ст. 345 ГК РФ);

в) утраты залога по обстоятельствам, за залогодержатель не отвечает (п. 1 ст. 351 ГК РФ);

- досрочного исполнения залогом , а если его требование не выполнено, то обратить на предмет залога в :

а) нарушения правил о последующем (ст. 342 ГК РФ);

б) невыполнения залогодателем , предусмотренных п. 1, 2 ст. 343 ГК РФ;

в) нарушения правил о заложенным имуществом (п. 2 ст. 346 ГК РФ);

- по соглашению с залогодателем при торгов несостоявшимися имущество и в счет покупной свои требования, залогом (п. 4 ст. 350 ГК РФ) ^[19].

Залогодержателю как российским предоставлено право предмет ипотеки из незаконного владения. праву п. 3 ст. 33 Закона об ипотеке, залогодержателю право, от своего имени, заложенное по об ипотеке имущество из незаконного владения в со ст. 301 - 303 ГК РФ для передачи его во владение .

Если отказался от защиты прав на заложенное или не осуществляет ее, залогодержатель использовать эти защиты от имени без специальной доверенности и от залогодателя возмещения в связи с необходимых расходов (п. 2 ст. 33 об ипотеке).

Залогодержатель право потребовать от сообщить о последующей ипотеке (п. 2 ст. 44 об ипотеке).

После заключения последующего договора об ипотеке изменение предшествующего договора, влекущее обеспечение новых требований предшествующего залогодержателя или увеличение объема требований, уже обеспеченных по этому договору, допускается лишь с согласия залогодержателя по последующему договору (п. 3 ст. 44 Закона об ипотеке).

Залогодержатель по предшествующему договору об ипотеке обладает правом преимущественного удовлетворения своих требований.

Л.Ю. Новицкая отмечает, что Закон об ипотеке допускает осуществление последующего залога только залогодателем-должником либо залогодателем - третьим лицом в основном обязательстве. В связи с этим залогодержателю предоставляется право осуществить последующий залог под свою ответственность вещи, находящейся у него в залоге. В этих случаях на залогодержателе лежит ответственность за вред, нанесенный залогодателю перед залогом, который не может превышать по времени срок первого залога. Последующий залог залогодержателем образует новое обязательство, базирующееся на праве на чужую вещь^[20].

Если залогодатель отчуждает (продает, меняет, дарит, вносит в качестве капитала в имущество юридического лица и т.п.) предмет залога без согласия залогодержателя, то залогодержатель вправе по своему выбору потребовать:

а) признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных ст. 167 ГК РФ;

б) досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

К.В. Бочарникова указывает, что залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества своих требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное^[21]. Также если договором не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, т.е. при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна. При законодатель указывает на конкретные сроки исполнения обязательств (ст. 50 Закона об ипотеке).

В случаях, предусмотренных ст. 35, 39 и 41 Закона об ипотеке, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а при невыполнении этого требования - обращения взыскания на заложенное имущество, даже если обеспеченное ипотекой обязательство исполняется надлежащим образом.

Ипотека предусматривает, что земля, недвижимое имущество, составляющие предмет залога, остаются у залогодателя или третьего лица. При этом, залогодатель сохраняет право использовать это имущество в соответствии с его назначением (ст. 29 ФЗ «Об ипотеке»). Он самостоятельно распоряжается полученными от использования предмета ипотеки плодами, продукцией и доходами, получает прибыль. Представляется, что в этом случае залогодателю, являющемуся должником по основному требованию, обеспеченному ипотекой, значительно проще вернуть кредит либо исполнить другое обязательство в установленный срок. Тем более, это правило справедливо, если ипотекой обеспечивается чужое требование, когда залогодателем выступает третье лицо, являющееся собственником имущества, составляющего предмет ипотеки.

Данному праву залогодателя корреспондируют обязанности залогодателя по сохранению предмета ипотеки и его содержанию, установленные ст. 30 Закона об ипотеке. Если договором не установлено иное, залогодатель обязан поддерживать имущество, заложенное по договору об ипотеке, в исправном состоянии и нести расходы на содержание этого имущества до прекращения ипотеки. Залогодатель также обязан производить текущий и капитальный ремонт заложенного имущества в сроки, установленные федеральным законом, иными правовыми актами РФ или в предусмотренном ими порядке, а если такие сроки не установлены - в разумные сроки^[22].