Файл: Недвижимость: понятие, виды, общие положения о правовом режиме (Общая характеристика договора продажи недвижимости).pdf

В настоящее время, имеет распространение ситуация, когда у продавца жилого дома, земельный участок находится на праве постоянного пользования или пожизненного наследуемого владения. Необходимо учитывать, что «при покупке жилого дома, находящегося на земельном участке, который принадлежит продавцу на праве постоянного пользования или пожизненного наследуемого владения, покупателю нужно знать, что он не приобретет право постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения земельным участком под покупаемым домом» [4, c.28].

Особое значение в правовом регулировании договора продажи недвижимого имущества имеет статус субъекта данных отношений. Следует учитывать тот факт, что сделки, совершаемые по отчуждению недвижимого жилого имущества несовершеннолетними, могут совершать родители несовершеннолетних или официальные опекуны. «Иначе говоря договоры купли - продажи недвижимости, где малолетний собственник является стороной в сделке, могут быть подписанными только его законными представителями. Фактически указанной нормой воспрещается подписание договора купли - продажи недвижимого имущества от имени малолетнего собственника, представителем действующим на основании доверенности, выданной его законными представителями (родителями, усыновителями или опекунами)» [2, c.112]. Данное положение в законодательстве с одной стороны призвано обеспечить малолетних собственников от неразумных действий, связанных с ухудшением своего материального положения, но, с другой стороны, создает большие трудности, лишая граждан возможности доверить представителям приобретение жилья для себя и для несовершеннолетних членов семьи в другом населенном пункте. Анализируя данную ситуацию, необходимо обратить внимание на тот факт, что законодательно, договор, совершенная с имеющимися недостатками представительства несовершеннолетних, не делает сделку ничтожной, одобренная представляемым несовершеннолетним гражданином, она создает определенные гражданско-правовые отношения. Тем самым, в случае соблюдения интересов несовершеннолетних, охраняемых российским и международным что немаловажно, законодательством, сделки купли - продажи недвижимого имущества с участием несовершеннолетних, заключенные по доверенности, не противоречат действующему законодательству. Законодательно определено, что в соответствии со ст. 26 ГК, «несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки, за исключением названных в пункте 2 настоящей статьи, с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителя» [2]. Таким образом, возникает определенная защита покупателя от возможного оспаривания сделки законным представителем продавца.

Следует учитывать, что, «защита прав несовершеннолетних собственников в отношениях на счет купли - продажи недвижимого имущества осуществляется с помощью следующих правовых механизмов, которые должны быть использованы:

- наличие запрета в отношении законных представителей на совершение определенных сделок с подопечными;

- наличие запрета на операции отдельного рода с имуществом несовершеннолетних;

- наличие запрета на некоторые случаи представительства от имени несовершеннолетних собственников;

- сохранение жилищных прав несовершеннолетних собственников в определенных указанных законодательством случаях;

- наличие предварительного разрешения или согласие официального органа опеки и попечительства на сделку купли - продажи недвижимого имущества несовершеннолетнего собственника или на сделку с жилым помещением, в котором проживают несовершеннолетние» [10, c. 45].

В ситуациях такого формата, оформление договора продажи жилого помещения необходимо осуществлять с четкими и конкретно определенными условиями.

Необходимо так же напомнить, что сделки, совершаемые с недвижимостью связаны, как правило, с большой денежной суммой. Таким образом, законодательство сегодняшнего дня нацелено на то, чтобы в максимальной степени обезопасить участников отношений по вопросам связанных с куплей, либо продажей недвижимого жилого имущества, а так же гарантировать им право на жилье.

Таким образом, Гражданское право определяет возникновение права собственности на недвижимость в следующем:

- договор найма жилого помещения в пользование. Статьёй 671 п.1 ГК РФ установлено, что «по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем» [2].

- «право пользования членов семьи нанимателя или собственника, проживающих совместно с нанимателем (собственником);

- вселение в жилое помещение нанимателя опекунов или попечителей, поднанимателей и временных жильцов» [11, c. 15].

По этому вопросу в литературе существует две концепции:

Семейно-правовая концепция. С точки зрения представителей данной концепции, право пользования жилым помещением возникает в силу конкретных обстоятельств, например, в силу семейных отношений между членами семьи собственника и нанимателем.

Гражданско-правовая концепция. «У нанимателя по договору найма жилого помещения право пользования возникает из заключения договора с наймодателем и после вселения его в жилое помещение» [7, c. 344].

В соответствии со ст.558, п.1 ГК РФ «существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением» [2]. Исходя из данного положения, продавец недвижимости должен поставить в известность покупателя о правах третьих лиц. «Решение этого вопроса не составляет большой сложности случаях, если члены семьи собственника недвижимого жилого имущества или нанимателя данного недвижимого имущества вселены в продаваемое жилое помещение на тех основаниях, которые предусматриваются действующим законодательством» [12, c. 214].

Ещё одна сложность в сделках с недвижимостью состоит в том, что, в случаях, когда собственник, к которому перешла, например, по наследству, определенная недвижимость не зная о фактических супружеских отношений лица, наследовавшего данное имущество, производит продажу данной собственности другому лицу. Данная ситуация сложна тем, что как правило, в домовой книге жилищно-эксплуатационной организации отсутствуют упоминания об указанных лицах, однако, на правах родственников нанимателя, если учитывать тот факт, что лицо, совместно проживавшее и ведшее общее хозяйство с умершим является родственником последнего, имеет право подать исковое заявление о признании права пользования жилым помещением последнего собственника. При этом, как показывает судебная практика, подобный иск может быть удовлетворен при наличии достаточных на то оснований, в результате чего, в результате совершенной сделки купли-продажи недвижимости, новый собственник получает уже жилое помещение с правами третьих лиц. Отсюда вытекает следующий факт, что Жилищным кодексом РФ предусмотрено, что в данном случае, собственнику жилого помещения будет предоставлено право заключить с лицом, имеющим право пользования жилым помещением, договор найма жилого помещения сроком на три года, а в случае его несовершеннолетия до достижения им совершеннолетнего возраста. Однако, данное правовое положение отнюдь не снимает возникшей проблемы. Автор данной работы считает, что необходимо обеспечить защиту интересов нового собственника жилой недвижимости, внесением в п. 1 статьи 558 ГК РФ такого дополнения, которое могло бы дать покупателю недвижимого жилого имущества право заключать с такими лицами договор коммерческого найма только в том случае, когда их право пользования жилым помещением бессрочно.

Возникает предположение, что когда редактировали пункт 2 статьи 558 Гражданского кодекса, законодатель ставил в приоритет защиту покупателя недвижимого имущества от недобросовестного продавца. Так как при совершении подобного рода сделок, права и обязанности сторон появляются лишь с момента Государственной регистрации передачи права собственности недвижимости, а не с момента подписания договора. Из такого правового положения получается, что права и обязанности у сторон возникают после того как произведётся регистрация сделки в Едином Государственном реестре, и выходит, что данный подход противоречит статье 165 ГК РФ и п. 3 ст. 551 ГК РФ. «Если применять такой подход, то происходит лишение права просьбы о гос. Регистрации в порядке судопроизводства той стороны, которая уклоняется от государственной регистрации договора продажи недвижимости» [14, c. 26]. Таким образом, складывается определенная ситуация, при которой договор купли - продажи недвижимого имущества фактически подписан, воля всех участвующих сторон проявлена письменно, а также нотариально зафиксирована, но как таковых прав и обязанностей данный договор не породил.

По мнению автора, такое положение современного законодательства говорит о том, что редакция пункта 2 статьи 558 ГК РФ не достаточно верна, ведь в момент заключения договора продажи недвижимого имущества отнюдь не совпадает с моментом его государственной регистрации в Едином Государственном реестре. Кроме всего прочего, указанная редакция противоречит пункту 1 статьи 165 ГК РФ и пункту 1 статьи 432 ГК РФ, ведь если для совершения сделок с жилыми помещениями в обязательном порядке требуется государственная регистрация, то ее несоблюдение делает сделку ничтожной. В то же время, согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ «договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора» [2].

Таким образом, «необходимо отметить тот факт, что пункт 2 статьи 558 ГК РФ относит государственную регистрацию не к категории актов государственных органов, но к требованиям, которые касаются формы сделки. Данный момент не соответствует пункт 1 статьи 2 Закона о регистрации и пункт 3 статьи 165 ГК РФ, четко разграничившему форму сделки и ее государственную регистрацию» [16, c. 195].

Подводя итог данной главы, необходимо отметить, что договор купли - продажи недвижимости крайне часто используется в практике, при этом имеет определенную юридическую специфику. Заключая договор купли-продажи недвижимого имущества, необходимо учитывать тот факт, что не все объекты могут быть оборотоспособными.

Права на земельные участки удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом РФ «О государственной регистрации прав не недвижимое имущество и сделок с ним» [6], а так же Земельным Кодексом РФ.

При заключении сделок с недвижимостью важно не допустить ошибку в предмете договора, т.к. оформленный ненадлежащим образом, допустим, кадастровый номер земельного участка, может привести к недействительности сделки. Так же существует ответственность продавца за предоставление ложной информации по земельному участку.

Заключая договор купли-продажи недвижимости, необходимо учитывать неприятные последствия их неисполнения, например, отказа от заключения сделки, препятствие передачи документов, внезапное изменение цены или неуплаты данной стоимости и т.д. Как правило, совершая операции с недвижимостью, продавец указывает в договоре сумму задатка. Такое положение призвано дисциплинировать стороны договора и обезопасить их от всевозможных недобросовестных действий, однако, при подробном изучении закона и соглашения о задатке, напрашивается вывод, что столь распространенное на практике действие с оборотом жилой недвижимости, не обладает юридической силой. Задаток лишь способен подтвердить намерения заключить сделку, в противном случае, он либо остаётся у продавца, либо возвращается покупателю в двойном размере, в зависимости от правомерности действий сторон.

Особое значение в правовом регулировании договора продажи недвижимого имущества имеет статус субъекта данных отношений Необходимо так же напомнить, что сделки, совершаемые с недвижимостью связаны, как правило, с большой денежной суммой. Однако, законодательство сегодняшнего дня нацелено на то, чтобы в максимальной степени обезопасить участников отношений по вопросам связанных с куплей, либо продажей недвижимого жилого имущества, а так же гарантировать им право на жилье.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Подводя итог, необходимо ещё раз подчеркнуть, что договор продажи недвижимости основывается на общем договоре купли- продажи. Сторонами договора купли-продажи являются продавец и покупатель.

Продавцами и покупателями по договору купли-продажи недвижимого имущества могут быть как юридические, так и физические дееспособные лица.

Договор продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным и взаимным.

Продавцом недвижимого имущества может быть, как собственник недвижимости, так и лицо, уполномоченное собственником в силу закона, либо по доверенности.