Файл: Недвижимость: понятие, виды, общие положения о правовом режиме (Общая характеристика договора продажи недвижимости).pdf

Содержание:

ВВЕДЕНИЕ

Сделки с недвижимостью в настоящее время составляют значительную часть хозяйственного оборота и имеют большое значение в жизни и деятельности физических и юридических лиц, а также в гражданском обороте. Изучение имеющихся материалов кажется наиболее интересным, так как знание этого вопроса будет очень полезно в практическом применении.

Сделки с недвижимостью получили широкое распространение в повседневной деятельности граждан, юридических лиц и муниципалитетов, чем обуславливается актуальность данной темы.

Целью данной работы является раскрытие понятия, видов и общих положений о правовом режиме договора недвижимости.

Для достижения цели были поставлены следующие задачи:

- дать общую характеристику договору продажи недвижимости,

- определить понятия и признаки недвижимого имущества; а так же существенные стороны договора недвижимости;

- изучить проблемы правового регулирования некоторых сделок с недвижимостью, их особенности.

Объектом исследования являются отношения, непосредственно возникающие при исполнении договора продажи недвижимости.

Предметом курсовой работы являются гражданско-правовые нормы, регулирующие данные отношения, а так же иные нормативные источники, практика судов РФ по применению вышеуказанных норм.

Методологической основой данной работы послужили методы современного научного познания общественных явлений, такие, как: метод системного анализа, структурно-функциональный, позволяющие всесторонне и глубоко исследовать специфику договора продажи недвижимости.

Теоретическую основу исследования составили нормативно-правовые акты, а так же работы таких ученых-юристов, как: Аксюк, И.В. Архипов Д.А., Белов В.А., Гришаев С.П., Кислов С.С., Ломакин А., Малумов Г.Ю Тужилова - Орданская Е.М., Г.Ф.Шершеневич и др.

Структура данной работы состоит из введения, основной части в которой раскрываются понятия, признаки недвижимого имущества, так же понятие, стороны и форма договора продажи недвижимости, проблемы правового регулирования данного вида сделок, заключения и списка использованных во время написания работы, источников.

ГЛАВА 1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

Отношения, возникающие в следствие купли- продажи недвижимости, регулируются Гражданским Кодексом РФ. В статье 549 ГК дано такое определение: «По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество» [2]. Данный вид договора был выделен в качестве самостоятельного в действующем ГК РФ из-за значительной ценности недвижимости.

1.1 ПОНЯТИЕ И ПРИЗНАКИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

Гражданский кодекс РФ содержит определение недвижимого имущества. В силу п. 1 ст. 130 ГК РФ: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства» [2].

Из той же статьи п.2 ГК следует, что «к недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество» [2]. А так же, исходя из п.3 ст.130, «к недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке» [2].

Законом определено, что «к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество» [2]. Таким образом, использование деления на движимое имущество и недвижимое, применительно именно к вещам, является традиционным. Г.Ф. Шершеневич указывал, что «собственно обязательства, имеющие своим объектом чужие действия, а не вещи, по природе своей не подлежат вовсе делению на движимые и недвижимые» [20, c. 98].

Исходя из высказанного, можно утверждать, что термин «имущество», используемый в ст. 130 ГК РФ, должен пониматься в более узком смысле. Однако из данного правила есть исключение. В соответствии со статьёй 132 ГК, «предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью» [2]. Однако вещью, исходя из смысла ст. 132 ГК РФ, не является. Предприятие в целом не имеет материально-предметной формы.

Отсюда следует, что в качестве основных признаков недвижимости, исключая недвижимость «по природе», можно выделить:

а) прочную связь с земельным участком, которая выражается в невозможности перемещения объекта;

б) индивидуальную определенность;

в) ограниченность объектов (под ограниченностью в данном случае следует понимать строго определенное количество строений, расположенных на конкретном земельном участке).

Данные признаки можно отнести к свойствам недвижимости, указывающим на её особенности. Гришаев С.П. отмечал, что «…существует (хотя, достаточно условно) также еще один признак недвижимого имущества, сформировавшийся исторически и объективно присущий всем объектам недвижимости:

г) признак публичности (регистрационный порядок признания и перехода права собственности и иного вещного права на объекты недвижимости)» [8, c. 39].

Так, при рассмотрении определения недвижимости, необходимо отметить её основной признак- это прочную связь с землей, которая понимается как невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению. Этот признак традиционен для недвижимого имущества. Он использовался еще в римском частном праве. Часто признак прочной связи с землей именуют «естественным», а недвижимое имущество, выделяемое по этому признаку, - «недвижимостью по природе».

Прочность связи с землей в ст. 130 ГК РФ понимается как невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению. Например, земельный участок переместить в пространстве невозможно; так же здание, в случае попытки перемещения или разрушится, или перемещение связано с несоразмерным ущербом его назначению.

Таким образом, по признаку прочной связи с землей земельный участок и здание относятся к недвижимости. А, допустим, скамейка в процессе перемещения остается той же самой вещью, что говорит об отсутствии прочной связи с землей. Таким образом, скамейка не относится к недвижимости, а является движимой вещью.

Вместе с тем, на практике, признак прочной связи с землей далеко не всегда возможно сразу установить. Т.к. он раскрывается посредством указания на невозможность перемещения объекта недвижимости без причинения несоразмерного ущерба назначению этого имущества.

Таким образом, неразрывность физической связанности объекта с землей понимается как условие использования недвижимого имущества по назначению.

В юридической литературе высказывалась точка зрения, по которой «более важное значение имеет момент отделения недвижимости от земли, поскольку именно с этого момента она перестает быть недвижимостью; перемещение объектов недвижимости с последующим их закреплением на другом земельном участке и использование по назначению не всегда, но все же возможно, хотя и требует значительных расходов» [1, c. 89].

Высказывалась также точка зрения, согласно которой «отнесение зданий и сооружений к недвижимым вещам по их природе должно определяться не невозможностью их перемещения без ущерба их назначению, а тем, что функционально они могут служить своему назначению при условии их соединения с каким-либо участком» [8]. Представляется, что этот признак также надо учитывать, но как дополнительный по отношению к главному - прочной связи с землей.

Для зданий и сооружений как разновидностей недвижимого имущества можно также выделить такие дополнительные признаки, как получение необходимых разрешений на строительство на земельном участке, предназначенном для этих целей, и соблюдение необходимых норм и строительных правил. В противном случае согласно ст. 222 ГК РФ «Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности» [2], соответственно, хотя в физическом смысле недвижимость возникла, в юридическом смысле - нет, поскольку зарегистрировать право на такой объект нельзя.

Так же выделяют такой признак недвижимости, как ее высокая стоимость. Недвижимость, действительно, обычно обладает повышенной экономической ценностью. Это объясняется тем, что она предназначена для длительного пользования и не утрачивает своих свойств в процессе использования. Как правило, она обладает конструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержание в надлежащем состоянии. Вместе с тем достаточно сложный процесс передачи права собственности на недвижимость обусловливает не очень высокий уровень ликвидности недвижимости как товара, так как ее нельзя быстро реализовать за наличные деньги.

К.И. Скловский выделяет такой признак недвижимого имущества, как его «видимость», это факт «…дает возможность превратить его в средство обеспечения устойчивости кредита при ипотечных отношениях» [17, c.225]. Высказывая подобные взгляды, по мнению автора данной работы, научные деятели неоправданно градируют характеристики недвижимого имущества, ведь такое явление, необходимо рассматривать как «…многоуровневое явление, включающее как физические, так и юридические признаки» [9, c. 102]

Признак «ограниченности», указывает на физические характеристики конкретных объектов, их месторасположение, структуру и т.д. Индивидуальный характер недвижимости (как объект гражданского права, относящийся к индивидуально-определенной вещи) можно объяснить той неразрывной физической и юридической связью, которая существует между объектом недвижимости и земельным участком. Поэтому даже типовые здания, сооружения, жилые и нежилые помещения в их привязке к конкретному участку приобретают индивидуальный характер. Естественно, что и сам земельный участок всегда индивидуален.

На признаке индивидуальной определенности недвижимости необходимо остановится подробнее.

С точки зрения теории гражданского права, недвижимость, как объект гражданских правоотношений, относится к числу индивидуально определенных вещей. Ряд авторов указывают, что «…индивидуально - определенные вещи обладают такими признаками, по которым их можно отличить от других таких же вещей. Вещи данной категории являются незаменимыми и непотребляемыми» [9].

Однако, недвижимость всё- же является вещью, которая обладает рядом признаков. Это прежде всего материальные, физически осязаемые объекты, имеющие экономическую ценность. Вещи обладают двумя юридическими признаками: доступность физического обладания и материальность. Некоторые ученые выделяют ещё такой признак вещи, как её ценность, однако, данный признак «...субъективно оценочен, изменчив в силу объективных временных и иных обстоятельств, а посему, не может считаться эффективным критерием выделения данного признака» [3, c.154].

Недвижимость обладает ещё одним признаком, таким, как публичность. Хотя, данный признак многие ученые не относят к признаку недвижимости, поскольку «… государственную регистрацию нельзя считать признаком недвижимости. Это лишь следствие, констатация наличия объективно присущих этой категории вещей, свойств, закрепленных законодательством» [28, c. 77]. Однако, публичность является органически присущим недвижимости признаком, который подтверждается п.1 ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ [5], в котором говорится, что «государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества» [5]. Таким образом, государственная регистрация права на недвижимость, является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Исходя из данного заключения следует, что вещные права на недвижимые вещи приобретаются только посредством их государственной регистрации, а поскольку в юридическом смысле недвижимая вещь не может быть объектом оборота без регистрации на неё прав, например, самовольная постройка, то данный объект не является объектом недвижимости.

Отсюда, признак публичности, в его традиционном понимании, означает, что права на недвижимое имущество подлежат обязательной регистрации (в настоящее время запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество). При этом, изменение в правовом состоянии недвижимости по общему правилу происходит с момента соответствующей регистрации. В подтверждение данного положения, в статье 131 ГК говорится, что «право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами» [2].