Файл: Недвижимость: понятие, виды, общие положения о правовом режиме (Общая характеристика договора продажи недвижимости).pdf

Таким образом, признаком публичности недвижимости является юридический факт, акт государственной регистрации. Таким образом, факт регистрации недвижимости «… и в этом ее цель, причина появления, смысл, порождает гражданско - правовые отношения» [18, c. 41].

Объективная причина установления таких норма в отношении недвижимости состоит в необходимости правовой определенности недвижимых объектов. Данные сведения дают возможность третьим лицам уверенность в существующем правообладателе. Так как для подтверждения права на недвижимость достаточно предоставить документ о зарегистрированном праве. Как высказывается С. Куцина, «…участникам гражданского оборота уже нет необходимости довольствоваться опровержимой презумпцией права собственности на стороне владельца, они могут беспрепятственно получить информацию о правах на интересующий их объект недвижимости» [13, c. 4].

1.2 ПОНЯТИЕ, СТОРОНЫ И ФОРМА ДОГОВОРА ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

Договор продажи недвижимости основывается на общем договоре купли- продажи. Гражданский Кодекс РФ в ст. 454 дает следующее определение договора купли-продажи: «По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену)» [2]. Соответственно, договор купли-продажи недвижимости ГК определен в ст. 549: «по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). 2. Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559 - 566)» [2].

Сторонами договора купли-продажи являются продавец и покупатель.

Продавцами и покупателями по договору купли-продажи недвижимого имущества могут быть как юридические, так и физические лица.

Договор продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным и взаимным.

Отличительной особенностью договора купли-продажи жилых помещений является дополнительное условие, которое закон относит к ряду существенных. Договор должен содержать перечень тех лиц, за которыми сохраняется право пользования недвижимостью после перехода права собственности к покупателю, в том числе с их прав на пользование продажи жилых помещений. Несоблюдение этого правила влечет недействительность договора. В соответствии со ст.292 п.2 ГК РФ, «переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом» [2]. Недвижимость может быть обременена правами на использование её не только членами семьи, но и другими сторонами: работодателями (в соответствии со ст.675,677 ГК РФ), получателями ренты с пожизненным содержанием с иждивением, проживающих в жилом помещении по завещательному отказу (согласно ст.1137 ГК РФ). В случае, если таких лиц нет, договор должен содержать положение, что лиц, сохраняющих за собой право использовании имуществом после перехода права собственности к покупателю, не имеется.

Если предметом договора купли-продажи является передача реальной доли недвижимости в общем имуществе, тогда необходимо указать на размер доли в виде простой дроби и данные о целом объекте недвижимости.

Важно отметить тот факт, что при продаже определенной доли общей недвижимой собственности преимущественное право покупки данной доли должно быть предоставлено остальным участникам долевой собственности по установленной цене, а «если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу» (ст.250 ГК) [2].

Таким образом, преимущественное право покупки действует только в случае наличия нескольких собственников недвижимого имущества.

Также необходимо отметить тот момент, что, соответственно статьи 551 п.1 ГК РФ, «переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации» [2].

Гражданским Кодексом ст.432 п.1 определено, что «существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение» [2]. А так же п.2 ст.432 ГК указано, что «договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора» [2].

В связи с защитой прав несовершеннолетних, которые могут так же являться собственниками недвижимого имущества, Законом данные правоотношения регулируются, что на сегодняшний день является крайне важным фактом. Так, согласно Гражданскому Кодексу РФ,

В частности, согласно Гражданскому Кодексу России ст.37 п.2, «опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного» [2].

Определенные предписания имеются в случаях, если стороной договора продажи недвижимости является юридическое лицо или унитарное предприятие. Так, унитарные предприятия, а так же юридические лица, владеющие недвижимым имуществом на праве хозяйственного ведения, имеют право распоряжаться недвижимым имуществом, в случае их специальной правоспособности.

Законом так же отмечено, что учреждения и организации, в том числе религиозные, имеющие право на осуществление коммерческой деятельности, могут являться продавцами недвижимого имущества.

Так же, продавцом недвижимого имущества, являющегося объектом Федеральной Государственной собственности, может быть орган исполнительной власти, наделенный Правительством РФ полномочиями по осуществлению функций по приватизации федерального имущества. Подтверждением права на недвижимость служит свидетельство, выданное учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании «Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [7].

Продавцом недвижимого имущества может быть, как собственник недвижимости, так и лицо, уполномоченное собственником в силу закона, либо по доверенности.

С помощью выписки из единого государственного реестра, покупатель может проверить принадлежность собственности приобретаемого имущества. В соответствии со статьёй 131 ГК РФ, «право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами» [2].

Законом не предусмотрено каких- либо ограничений по поводу покупателей недвижимости, однако, в целях охраны и защиты интересов собственников от посягательств третьих лиц, государственный реестр имеет ограничительное толкование. Законом могут быть установлены специальные правила, адресованные к покупателям недвижимости, например, Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ (ред. от 01.07.2017) «О приватизации государственного и муниципального имущества» устанавливает, что «покупателями государственного и муниципального имущества могут быть любые физические и юридические лица, за исключением: государственных и муниципальных унитарных предприятий, государственных и муниципальных учреждений; юридических лиц, в уставном капитале которых доля Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований превышает 25 процентов, кроме случаев, предусмотренных статьей 25 настоящего Федерального закона; юридических лиц, местом регистрации которых является государство или территория, включенные в утверждаемый Министерством финансов Российской Федерации перечень государств и территорий, предоставляющих льготный налоговый режим налогообложения и (или) не предусматривающих раскрытия и предоставления информации при проведении финансовых операций (офшорные зоны) (далее - офшорные компании); юридических лиц, в отношении которых офшорной компанией или группой лиц, в которую входит офшорная компания, осуществляется контроль»[4]. Однако, такие ограничения, действуют исключительно в отношении покупателя государственного или муниципального имущества.

Особенно отмечено законом семейное положение как покупателей, так и продавцов. Так, Семейным Кодексом РФ ст.35 п.1 определено, что «…владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов……. Супруг, чье нотариально заверенное согласие не было получено, может требовать признания сделки недействительной в течение одного года с момента, когда он узнал или должен был узнать о совершении сделки» [3].

Если же стороной договора является физическое лицо, то по Закону РФ, данное лицо должно быть дееспособным, т.е. в соответствии со ст. 21 ГК, имеющим право «…своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их. Гражданская дееспособность возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, то есть по достижении восемнадцатилетнего возраста» [2].

Данное положение означает, что у лица нет никаких ограничений осознавать свои действия и поступки по состоянию здоровья. Как было замечено ранее, за несовершеннолетних сделки совершают их опекуны или законные представители.

Договором купли-продажи недвижимого имущества конкретно определяются стороны сделки, а так же существенные условия, установленные законом для купли-продажи недвижимости.

Во вводной части договора указывается наименование сторон договора (указывается полностью: фамилия, имя, отчество, место проживания физических лиц, организационно-правовая форма и полное наименование юридических лиц, документ, подтверждающий полномочия лиц на совершение сделки). Также могут быть указаны дополнительные сведения: дата рождения; реквизиты документов, устанавливающих личность граждан (данные паспорта либо другого документа, удостоверяющего личность).

1.3 СОДЕРЖАНИЕ И СУЩЕСТВЕННЫЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

В содержании договора купли-продажи недвижимости должны быть включены права и обязанности сторон.

Сторонами договора купли-продажи недвижимого имущества являются продавец и покупатель.

Основной обязанностью продавца, общей для всех договоров купли-продажи, является передача имущества покупателю, что определено в ГК РФ ст.549: «по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130)» [2]. Таким образом, ст. 223 ГК указывает, что «право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором а у покупателя недвижимости с момента перехода права собственности, который не всегда совпадает с фактической передачей имущества» [2].

Следует различать фактическую передачу недвижимости по акту передачи и передачу собственности. По акту передачи, продавец обязан перенести на покупателя право собственности т.е. фактически передать недвижимость. Для этого, стороны обязаны обратиться в регистрирующий отдел, т.е. фактически передать недвижимость. Законом определено в ст. 552 п.3 ГК, что «в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации» [2].

В обязанности покупателя входит своевременная оплата приобретаемой недвижимости. Как правило, данная оплата происходит до момента государственной регистрации перехода права собственности, однако, не исключена и оплата после регистрации передачи права собственности на недвижимое имущество. Необходимо учитывать тот факт, что после оплаты и перехода права собственности на недвижимое имущество, покупатель лишается права расторжения сделки.

Порядок предоставления документов на государственную регистрацию определен ст. 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», N 122-ФЗ, в котором указано, что «государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя»[6].

Так как недвижимость нельзя передать покупателю путем вручения, законодательство предусматривает особые правила приемки и передачи недвижимого имущества. В статье 556 ГК оговорено, что «передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче……. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче» [2].