Файл: Недвижимость: понятие, виды, общие положения о правовом режиме (Общая характеристика договора продажи недвижимости).pdf

Для проведения тех или иных операций с недвижимостью одним из супругов предполагается необходимость наличия согласия другого супруга, то есть все действия с недвижимой собственностью производится по взаимному согласию. Таким образом, фактически, при заключении сделки, связанной с передачей имущественных прав на недвижимость, при несогласии одного из супругов, данная сделка может быть признана недействительной. Чтобы предотвратить возникновение подобных ситуаций, для завершения процесса заключения сделки по приобретению прав на недвижимое имущество, необходимо получить нотариально заверенное согласие другого супруга. «Супруг, у которого нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки приобретения / отчуждения имущественных прав на недвижимость не было получено, вправе требовать в судебных инстанциях признания указанной сделки недействительной в течение одного года с того дня, когда он узнал или должен был знать о заключении сделки» [16, c. 125].

Определенные требования к форме договора купли-продажи недвижимого имущества сводятся к тому, что в ст.550 ГК, данный «договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами» [2]. Нарушение же основных правил и требований к форме договора купли-продажи недвижимой собственности, влечет признание его недействительным.

Ещё одним важным аспектом договора купли-продажи недвижимости, является его цена. В соотв. со ст. 555 ГК, «договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества» [2]. Так же, «при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются» (ст.550 п.1 ГК) [2].

Другой особенностью вышеупомянутого договора, является его исполнение. Необходимо отметить тот факт, что передача имущества возможна по передаточному акту, или по иному документу, подписанному всеми участвующими сторонами. «Неучастие одной из сторон в передачи имущества или подписания передаточного акта рассматривается как невыполнение договора купли-продажи недвижимости. Как правило, в качестве продавца выступает владелец проданного имущества. Также продавцами могут быть посредники» [14, c. 21].

Исходя из вышесказанного следует, что договор продажи недвижимости основывается на общем договоре купли- продажи. Сторонами договора купли-продажи являются продавец и покупатель.

Продавцами и покупателями по договору купли-продажи недвижимого имущества могут быть как юридические, так и физические дееспособные лица.

Договор продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным и взаимным.

Продавцом недвижимого имущества может быть, как собственник недвижимости, так и лицо, уполномоченное собственником в силу закона, либо по доверенности.

Договором купли-продажи недвижимого имущества конкретно определяются стороны сделки, а так же существенные условия, установленные законом для купли-продажи недвижимости.

В содержании договора купли-продажи недвижимости должны быть включены права и обязанности сторон.

Фактом права перехода собственности является запись в Едином Государственном реестре.

ГЛАВА 2. ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ НЕКОТОРЫХ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Договор купли - продажи недвижимости крайне часто используется в практике, при этом имеет определенную юридическую специфику.

2.1 ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ДОГОВОРОВ КУПЛИ-ПРОДАЖИ (ЛИБО ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА, ЛИБО ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ

Отношения, связанные с договором купли-продажи земельного участка, регулируются параграфом 7 главы 30 Гражданского кодекса РФ а так же с учетом положений, закрепленных Земельным Кодексом Российской Федерации.

Заключая договор купли-продажи недвижимого имущества, необходимо учитывать тот факт, что не все объекты могут быть оборотоспособными. Так, ст.129 п.3 ГК РФ определяет, что «земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах» [2]. Данным способом Гражданский Кодекс закрепляет приоритет и национальную важность природных ресурсов для страны.

Статьёй 37 ГК РФ определено, что «объектом договора купли-продажи недвижимости могут быть земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременении земельного участка и ограничениях его использования.» [2].

Права на земельные участки удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом РФ «О государственной регистрации прав не недвижимое имущество и сделок с ним» [6], а так же Земельным Кодексом РФ.

Таким образом покупатель данной недвижимости имеет возможность удостовериться в правовых полномочиях продавца.

При заключении сделок с недвижимостью важно не допустить ошибку в предмете договора, т.к. оформленный ненадлежащим образом, допустим, кадастровый номер земельного участка, может привести к недействительности сделки. Стоит учитывать при заключении договора купли-продажи недвижимости её крайне высокую стоимость и риски, связанные с конкретной сделкой. Важным моментом может послужить, во избежание подобных рисков, выстраивание графика платежей по данному договору.

Статьёй 37 ГК определено, что «…являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

- устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

- ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

- ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами» [2].

Так же существует ответственность продавца за предоставление ложной информации по земельному участку: «покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков» (ст. 37 ГК) [2].

2.2 ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ДОГОВОРОВ КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

«Как демонстрирует современная отечественная практика, на данный момент самой распространенной сделкой с недвижимостью, подлежащей государственной регистрации, является купля-продажа жилых помещений» [5, c. 11].

При определении жилого помещения как предмета договора продажи недвижимого имущества, следует выделить некоторую особенность, а именно, «…пригодность жилого помещения для проживания» (ст. 673 ГК) [2]. Пригодным для проживания является изолированное помещение, т.е. квартира, либо часть квартиры, жилой дом, либо часть жилого дома.

Заключая договор купли-продажи недвижимости, необходимо учитывать неприятные последствия их неисполнения, например, отказа от заключения сделки, препятствие передачи документов, внезапное изменение цены или неуплаты данной стоимости и т.д.

Как правило, совершая операции с недвижимостью, продавец указывает в договоре сумму задатка. Необходимо учитывать, что в соотв. со ст. 380, «задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения» [2]. Такое положение призвано дисциплинировать стороны договора и обезопасить их от всевозможных недобросовестных действий, однако, при подробном изучении закона и соглашения о задатке, напрашивается вывод, что столь распространенное на практике действие с оборотом жилой недвижимости, не обладает юридической силой. Задаток лишь способен подтвердить намерения заключить сделку, в противном случае, он либо остаётся у продавца, либо возвращается покупателю в двойном размере, в зависимости от правомерности действий сторон. Лишь осознание возможного наступления такого рода неприятных последствий, подталкивает стороны обязательства к выполнению договора. При оформлении задатка, необходимо учитывать, что в соответствии со ст.380 ГК, «соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме» [2]. Сумма которая передается по соглашению о задатке, признается задатком лишь тогда, когда стороны договора понимают, какие функции возложены на данную денежную сумму. Если же данное положение письменно не подтверждено то переданная продавцу денежная сумма задатком не признается, а законодательно считается авансом. В случае возникновения разногласий по данному вопросу, все денежные средства, внесенные до государственной регистрации передачи права собственности недвижимого имущества, признаются судом как авансовые платежи по основному договору купли - продажи недвижимости, а не задатком.

«Собственные отличия имеются у договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение по причине особенностей предмета сделки» [6, c. 342]. Здесь необходимо отметить, что участник долевой собственности вправе продавать собственную долю в общей недвижимости. Однако, следует отметить тот факт, что другие участники долевой недвижимой собственности обладают преимуществом выкупить продаваемую долю за определенную плату. Участникам долевой собственности, желающим приобрести продаваемую долю, дается месяц на размышление о принятии решения. Такая ситуация возможна только в том случае, если доля в данной недвижимой собственности не была выставлена на публичные торги. Перед тем как продавать свою долю в собственности, продавец ставит в известность, в письменном виде, всех остальных участников собственности о его намерениях продать свою долю стороннему лицу, с указанием стоимости и условий на которых он готов продать свою долю. В соответствии со ст. 250 ГК, «если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков» [2].

Таким образом, «если остальные собственники в течение периода указанного в приостановлении не оформят свои возражения в установленном законом порядке, регистрация права на долю в общей долевой собственности произведется без их согласия. Возникающие в связи с разногласием споры между собственниками общей недвижимости а разрешается в порядке судопроизводства» [15, c. 23].

В договоре купли-продажи жилого помещения, равно как и в договоре продажи недвижимости, должна быть установлена цена предмета договора.

Гражданским Кодексом РФ ст. 489 определено, что «договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей» [2].

Статьёй 552 п.1 ГК установлено, что «по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования» [2].