ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 12.04.2024
Просмотров: 90
Скачиваний: 0
ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.
Бүгінгі күні қалалық, жұмыскерлік, демалыстық және қала шетіндегі ауыл жерлеріне салық қала жерлері үшін бекітілетін ставкалары бойынша жер учаскілері меншігінде, иемденуінде немесе қолданылуында бар барлық кәсіпорындардан, ұйымдардан, мекемелерден және азаматтардан алынады.
Орта ставкалар қалаларда өзін-өзі басқарудың жергілікті органдарымен территорияның әр түрлі қала құрылыстық құндылығы орналасуымен аймақтары бойынша дифференциалданады. Аймақтардың шекаралары территорияны экономикалық бағалауға немесе тұрғылықты бағалық аймақтауға сәйкес анықталады.
5.2 Жер телімдерін жеке бағалаудың дәстүрлі әдістері мен тәсілдері
Жердің құны басқа тауарлар сияқты болашақ табысты алу тұрғысынан оның ағымдағы құндылығын бейнелейтіні теориялық жалпыға мәлім. Коммерциялық қолдану жағдайында жер телімінің болашақ табыстары жылдық жалғалық төлемінің күтілетін мөлшерінен (шартты есептелген рента) телімді иемдену мен қолдануға кеткен шығындарды алып тастағанға тәуелді болады, яғни
С т.з = (Дв - Изд) / Кк
мұндағы, С т.з - жер телімнің құны
Дв - нақты немесе шартты есептелген жалпы табыс
Изд - күтілетін шығындар
Кк – капитализация (коэффициенті)ставкасы
Әлемдік тәжірибеде меншікті бағалай отырып, соның ішінде жерге, Отандық тәжірибеде де қолданысқа алынған белгілі әдістер мен тәсілдер қалыптасқан. Олардың барлығын шартты түрде 3 санатқа бөлуге болады: салыстырмалы немесе ұқсас (салыстырмалы тәсіл); табысты немесе болашақ пайдалылық (табыстық тәсіл); нормативтік немесе шығындық (шығындық тәсіл). Бұл әдістерді қандай да болса жылжымайтын мүлікті бағалау үшін қолданылады,соның ішінде жер телімін де.
Салыстырмалы тәсілмен бағалау әдістері
Жердің нарықтық құнын анықтауға арналған бағалау әдістерінің ішінде сатуларды салыстыру әдісі жиі қолданылады. Мұндай әдісті қолданған кезде бағалаушы жылжымайтын мүлікке сәйкес нарығында көптеген көрсеткіштердің жиыны бойынша бағалауларды ұқсас болып келетін, мақсатты қолдануды қоса отырып және ұқсас қажетті салыстырмалы ақпаратты жинайтын жер телімінің нақты сатылуын көрсетеді. Бұдан кейін бұл мәмілелер туралы ақпарат оның дұрыс екендігін білу үшін бағалау үрдісінде қолдану мүмкіндігі тексеріледі.
Енді қарапайым мысалмен салыстырылатын объектілерді сату бағасын талдау қалай орындалатынын және телімдердің мөлшеріне, физикалық сипатына және орналасуына түзетулер енгізетінін көрсетейік.
Әдістің артықшылығы-нарықтың деректерді қолдануымен шартталған түпкілікті нәтиженің шыңайлылығы болып табылады. Әдістердің берілген сыныбына сондай-ақ бөлу әдісі жатады. Берілген әдіс жер учаскісінің және онда соғылған құрылыстардың құны арасындағы қатынасты анықтауға негізделген. Белгілі бір аймақта жылжымайтын мүліктің белгілі бір түрі үшін жердің құнымен құрылыс құны арасында тұрақты байланыс екеніне теориялық алғы шарттардан негіз алады. демек, егер бағаланатын объектінің орналасу ауданында салыстыратын сатулардың жеткілікті саны жиналмаса онда ұқсас нарықтың шарттармен жанында орналасқан кварталдарда, аудандарда, аумақтардағы ұқсас объектілерді іздеу керек және осы аудандардағы сатулар бойынша деректер жинау керек, содан кейін жердің құнымен жылжымайтын мүліктің объектілерін жақсарту құны арасындағы типтік қатынасты анықтап алу керек және бұл қатынасты бағаланатын аймақтағы салыстыру объекті. Қызметін орындайтын телімді сатуды талдауда осы қатынасты қолдану керек. Жылжымайтын мүліктің Отандық нарығында деректердің қандай да болса дамыған базасының болмауы осы әдісті тік сызықтық вариантта қолдануды мүмкін етеді: көрші аудандағы ұқсас сипаттамаларын телімді қолдану бойынша ұқсас сатулар жиналып және тиісті түзетулерден кейін бағалану объектісінің ауданына ауыстырылады.
Ізделетін және ұқсас жер телімі бойынша алғашқы деректері
Ұқсастық тардың № | Баға а.б | Мөлшер м х м | Физикалық сипаттама | Орналасуы |
Ізделетін | ? | 60х150 | Адырлы | Өзен жағалауында |
1 | 6250 | 60х175 | Адырлы | Басқа жағалауында |
2 | 5750 | 60х150 | Адырлы | Өзеннен жоғары |
3 | 5300 | 60х150 | Жазық | Өзеннен төмен |
4 | 7450 | 60х150 | Жазық | Қала орталығында |
Тізбектелі есептеу жүйесі
Сипаттамалары | Ізделетін объект | Ұқсастықтары | |||
1 | 2 | 3 | 4 | ||
Баға, а.б | ? | 6250 | 5750 | 5300 | 7450 |
Мөлшері | | -500 | 0 | 0 | 0 |
Физикалық сипаттамасы | | 0 | 0 | +450 | +450 |
Орналасуы | | 0 | 0 | 0 | - 2150 |
Түзету | | -500 | 0 | +450 | -1700 |
Түзетілген құны | | 5750 | 5750 | 5750 | 5750 |
Ізделетін объект құны | 5750 | | | | |
Осы әдісті қолдану кезіндегі тізбегі көрсетілген кесте
Ұқсастық кварталы | Жер учаскілері сатудың орташа бағасы, а.б | Жылжымайтын мүлік объекті, жақсарту құны, а.б. | 2-ші бағананың 3-ші бағанаға қатынасы |
1 | 92000 | 419000 | 0,22 |
2 | 168300 | 765100 | 0,24 |
3 | 61200 | 340400 | 0,18 |
Орташа | 107170 | 508170 | 0,21 |
Жер телімінің орташа құнының жақсарту құрылысының орта құнына қатысы - 0,21. Бағаланатын телімнің жақсартудағы құрылыс құны 753200 а.б құрайды. Бағаланатын жер телімінің құны 753200х0,21=158170 а.б
Табыстық тәсілмен бағалау әдістері
Мұндай әдістерге жер телімін бағалау кезінде ең басты жер рентасының капитализциялау әдісімен жер телімінің қалдық әдістерін жатқызуға болады.
Жер рентасының капитализациялау әдісі-жалға алушы мүліктік салық немесе басқа да шығындарды төлеуге жауапкершілікке ие болатын кезде жер телімінің ғимараттардан бөлек жалға алған кездегі жер учаскісінің бағалауда ыңғайлы болып келеді. Егер жал келісімінің шарттары жал нарығындағы қалыптасқан жағдайды жеткілікті нақты бейнелесе, онда таза жалдық төлем сомасының жер меншігіне тікелей капитализациялануы мүмкін.
Тәжірибеде жер үшін қалдық әдісі ғимараттың құны және ғимараттың құрылыс табыстылығына талаптар әйгілі болған кездегі жағдайларда жылжымайтын мүліктің құнын бағалау үшін қолданады.
Берілген әдістің идеясы жерге айырым ретінде саналатын барлық табысты ауыл шаруашылыққа бағытталған жерлер үшін алғашында өңделген жердің экономикасының классикалық теориясынан шығады. Жылжымайтын мүлікті бағалаудың тәжірибесінде осы әдіс ғимараттарымен құрылыстары құрылмаған жағдайда немесе салыстырмалы жаңа болған жағдайларда қолданылады. Төменде келтірілген мысал осы әдісті қолдану кезіндегі қызметтердің тәртібін көрсетеді:
Инвестор үш бөлікке бөлінген автокөлікті жанар маймен қамту бекетін құруға жоспарлайтын жер телімінің құнын анықтау керек. Жеке бөлікке бөлінген автокөлікті жанар маймен қамту бекетінің жарғылық капитал салымдары 48780 ақша бірлігінде анықталған. Ұқсас орналасу бойынша істегі автокөлікті жанар маймен қамту бекетті қолдануды талдауды қарастырады. Бір сағат ішінде бір бөлікке бөлінген автокөлікті жанар маймен қамту бекетінде орташа 4 автокөлік жанар май құйып алады. Бір жанар маймен қамту орташа 20 метрге тең; жанар майдың 1 метрінен таза табыс шамамен 0,026 ақша бірлігін құрайды. Жылжымайтын мүлік объектісінен жоспарланатын табыс 12 пайыз; экономикалық өмірдің мерзімі 6 жыл. Инвестицияларды қайтару тік сызықтың әдісі бойынша жүзеге асырылады. Есеп кестеде көрсетілген .
Жерлер үшін айырым әдісі бойынша жер телімінің құнын анықтау
Көрсеткіштерді есептеу тәртібі | Сомасы а.б. |
АЗС-ті өндіру құны: 48780х3=146340 | 14340 |
Таза опрециялық табыс : 3 бөлікке бөлінген бекеті х 3 авто х 24сағ х 300 күн х 20 литр х 0,026 а.б = 44928 | 44928 |
Құрылыстарға жатқызылатын табыс:
| 41988 |
Жерге жатқызылатын табыс 44928-41988=2940 | 2940 |
Жер телімінің құны (инвестицияға 12 пайыз табыс ставкасы бойынша капитализацияланған мерзімі шектеусіз, өйткені жер тозбайды жерге жатқызылатын табыс) 2940/0,12=24500 | 24500 |