Файл: Бірінші тарау.doc

Ғимараттың техникалық жағдайы

Ғимараттың құрылыс сапасы – төмен. Гидроизоляция бұзылған. Бұзылған қабырғалардың ауданы 10% құрайды. Жабын жөндеуді талап етеді.

4. 
   Механикалық шеберханалар ғимараты. №15 инв.
   

Ауылшаруашылық өндірістік құрылыс үшін типтес болып келетін типтік жоба бойынша соғылған бір қабатты құрылыс.
Жалпы сипаттамасы:

Соғылған жылы -	1968
Қабаттар саны -	біреу
Жалпы ауданы -	733,7 шаршы м.
Құрылыстың ауданы -	837,0 шаршы м.
Құрылыстың биіктігі -	5,2 м
Құрылыс ауданы -	4352,8 куб. м
Құрылыстың нақты жасы -	32 жыл
Пайдаланудың нормативтік мерзімі -	100 жыл
Сыртқы тозу -	32%
Пайдаланудың қалған мерзімі -	68 жыл
Капиталдылық сыныбы -	екінші

Құрылыстың конструктивті буындарының сипаттамасы

Ғимаратта келесілер бар:

• 
  іргетасы: таспалы, бетондық, монолитті;
  
• 
  қабырғалар мен аралықтар: кірпіш;
  
• 
  жабулары: темірбетондық, тақталары жалпақ;
  
• 
  шатыр: бес шатырдың астындағы түрдегі, екі жағы да сыдырмалы, рубероидтан;
  
• 
  едендер: бетондық;
  
• 
  терезелер: өндірістік бағыттағы ауылшаруашылық құрылысы үшін стандартты типтік мөлшердегі, қосарланған;
  
• 
  есіктер: ағаш және темір;
  
• 
  ішкі әрлеу: негізінен төбе мен қабырғаны 2,0 метрге дейінгі ұзындыққа майлы-боялған панельдер, төмен сапалы әктелген;
  

Сыртқы қабырғалар: кірпіштің сөтілуінен тас қалған

Инженерлік қамтамасыз ету: электрлік және күштік электр желілері, орталықтан жылыту. Жеке жайларда ықтиярсыз сорып шығару желдеткіш орналасқан.

---

Келесілер орналасқан: 500 кг-ға дейін 3 тельферлері; 1 т дейін жүктің көтерімділіктегі 2 тельфері; 2 т дейінгі жүк көтерімділігіндегі кран-балка.
Ғимараттың техникалық жағдайы

Ғимаратта жабынды, ішкі әрлеуді жөндеу, жарық беруші жүйені қайта жасау қажет

5. 1   ...   9   10   11   12   13   14   15   16   17

---

Негізгі өндірістің ғимараты, №16 инв.

Нақты қойма ретінде қолданылады.
Жалпы сипаттамасы:

Соғылған жылы -	1971
Қабаттар саны -	біреу
Жалпы ауданы -	378,6 шаршы м.
Құрылыстың ауданы -	432,0 шаршы м.
Құрылыстың биіктігі -	5,2 м
Құрылыстың нақты жасы -	29 жыл
Пайдаланудың нормативтік мерзімі -	100 жыл
Сыртқы тозу -	29%
Пайдаланудың қалған мерзімі -	71 жыл
Капиталдылық сыныбы -	екінші

Құрылыстың конструктивті буындарының сипаттамасы

Ғимаратта келесілер бар:

• 
  іргетасы: таспалы, бетондық, монолитті;
  
• 
  тіректері: бетондық монолитті;
  
• 
  қабырғалар мен аралықтар: кірпіш;
  
• 
  жабулары: тақталары жалпақ, темірбетондық;
  
• 
  шатыр: бес шатырдың астындағы түрдегі, екі жағы да сыдырмалы, рубероидтан;
  
• 
  едендер: бетондық;
  
• 
  терезелер: өндірістік бағыттағы ауылшаруашылық құрылысы үшін стандартты типтік мөлшердегі, қосарланған;
  
• 
  шарбақтар: темір;
  
• 
  ішкі әрлеу: қабырғалар мен төбе төмен сапалы ақталған;
  
• 
  сыртқы әрлеуі: жоқ.
  

Инженерлік қамтамасыз ету: электрлік және күштік электр желілері, жайда келесілер орналасқан: 1т дейінгі жүк көтергіштегі мен 3 кран балкілер.

Келесілер орналасқан: 500 кг-ға дейін 3 тельферлері; 1 т дейін жүктің көтерімділіктегі 2 тельфері; 2 т дейінгі жүк көтерімділігіндегі кран-балка.
Ғимараттың техникалық жағдайы

Жабынды, ішкі әрлеуді , еденді капиталдық жөндеуден өту қажет.
Ең тиімді қолдануды талдау

Мүлікті ең тиміді қолдану – заңды орналасқан, физикалық мүмкін, парасатты ақталған, экономикалық негізделген, қаржылық тұрғысынан жүзеге асырылатын және осы мүліктің ең жоғарғы құнына алып келетін әдісі болып табылады.

---

Нарық шарттарын, объекттің физикалық сипаттамаларын және оның орналасуын талдауға негізделе отырып, бағалаушы бағаланатын мүлікті тікелей бағытты қолдану арқылы жүргізіледі. Сонан соң, объектінің ағымдағы қолдануы туралы тұжырымдамадан, яғни, өндірістік объектісі бірегей және тұтас кешені ретінде бағалаушы құнды есептеп шығарады.
Бағалау объектісінің құнын анықтау

Бағаланатын мүлік құнын анықтау жалпы жылжымайтын мүліктің жергілікті нарығына және жекелеп алғанда бағалау объектісіне маңызды түрде әсер ететін факторларды есепке ала отырып, жүзеге асырылады.

Құнды анықтау кезінде мүлікті бағалауға келесідей стандартты тәсілдер қолданылады:

• 
  Салыстырмалық тәсіл;
  
• 
  Табыстық тәсіл;
  
• 
  Шығындық тәсіл.
  

Есептеудің әртүрлі әдістерін қолдану бір объекті құнның әртүрлі мөлшерлерін алуына алып келеді. Нарықтық құнның қортынды бағалауы алынған нәтижелерді келісу арқылы жүргізіледі.

Одан әрі бағаланатын ғимараттардың тек біреуі бойынша ғана толық есептеулер келтірілген. Басқа ғимараттар бойынша есептеулер нәтижелері туралы ақпарат тиісті нәтижелік кестелерде келтірілген.

Салыстырмалы тәсіл
Салыстырмалы тәсіл бағалаушыға бағалары әйгілі болған ұқсас объектілермен салыстыруға негізделген.

Сатуларды тікелей салыстыру әдісінде бағалау объектілерінің құны өзінің сипаттамалары бойынша ұқсас жақында жүргізілген сату-сатып алу объектілер келісімдерімен анықталады (мөлшері бойынша, табысы, қолданылуы бойынша және т.б.). Бағаланатын және салыстырылатын жылжымайтын мүлік арасындағы айырмашылықтың орнын толтыратын осы бағаларға түзетулерді енгізгеннен кейін, бағаланатын ғимараттың құны анықталады.

Салыстырылатын сату мен сатып алуға ұсыныстардың жеткілікті саны бойынша ақпарат болса, онда бағалық баламаларды анықтау оңайға түседі.

Құнды бағалауда берілген тәсілді қолдану кезінде келесі қадамдар қолға алынды:

• 
  Нарық зерттелінеді (бағаланатын объектіге ең көп салыстырылатын жылжымайтын мүліктің объектілері таңдалады);
  
• 
  Сату бағасы немесе сұраныс бағасы бойынша, физикалық сипаттама және төлем мен келісім шарт объектілердің орналасуы туралы әрбір таңдалған объект бойынша ақпарат жиналып, тексеріледі;
  
• 
  Сату уақыты, орналасуы, физикалық сипаттамалары және сату шарттары бойынша бағаланатын объектінің әрбір салыстырмалы объект талданып, жасалды;
  
• 
  Әрбір қолында бар салыстырылатын объект бойынша бағаланатын объект арасындағы ерекшеліктерге сәйкес сату бағалары түзетіледі (немесе сұралатын бағалар);
  
• 
  Салыстырмалы объектілердің түзетілген бағалары келісіліп, бағаланатын объекті құнының көрсеткіші есептелінеді.
  

---

Құнға енгізілген түзетулерді бейнелеу:

1. 
   Мүліктік құқықтарға: бағаланатын ғимарат және ұқсас объектілер иелердің меншігінде болып табылады және ұзақ мерзімді жалға алу құқығы негізінде қолданатын телімдерде орналасқан жағдайда құндық түзетулер жүргізудің қажеті жоқ.
   
2. 
   Қаржыландыру шарттарында: ұқсас объектілер бойынша ақпаратты тексеру кезінде – қаржыландыру шарттары нарықтан маңызды ерекшеліктері болмаған жағдайда түзетулер жүргізілмейді.
   
3. 
   Сату шарттарында: бағалаушымен алынған ақпарат ұқсас объектілерді сату және бағалау объектілері бойынша болжанатын шарттары сәйкес болған жағдайда, келісімдер 50%-тік аванстаумен жүзеге асырылады және соңғы есептесулер бір айдан үш айға дейін уақытта жүзеге асырылады да, құндық түзетулер жүргізідмейді.
   
4. 
   Сату күніне: есептемелерде, сондай-ақ басқа да қол жетерлік ақпаратта келтірілген деректерді Алматы қаласы мен Алматы облысындағы басқа да қалаларындағы жылжымайтын мүліктің ұқсас объектілеріне бағалары туралы талдау соңғы 2 жылда нарықта бағалардың өсуін анықтады. Сондықтан берілген жағдайда құрылыс-монтаждық жұмыстар құнының жоғарылауы индексіне сәйкес сату күніне түзетулер мөлшерін қабылдау мақсатқа лайықты болып келеді.
   
5. 
   Орналасу жағдайына: инженерлік қамтамасыз ету және көріктендіру, көліктік қол жеткізу, эстетикалық, тарихи, территорияның ландшафтық және рекреациондық құндылығы, қоршаған ортаның жағдайы, санитарлық, шағынахуалдық және инженерлік-геологиялық шарттарын, сондай-ақ іскерлік белсенділік орталығында өндірістік ғимараттардың жалпы ауданының бір шаршы метрінің әртүрлі құнын есепке алатын экономикалық аумақтан шығатын түзетулер бағаланды.
   
6. 
   Физикалық сипаттамаларға:
   

Бағалау объектілерінің тозуына түзетулер келесідей формуламен есептеледі:

П1=(100-83):(100-70)=0,57

П2=(100-83):(100-75)=0,68

П3=(100-83):(100-50)=0,34
Инженерлік қамтамасыз ету бойынша: берілген сипатқа сай бағаланатын объекті мен салыстырмалы объектілер ұқсас болған жағдайда құнға түзету енгізу талап етілмейді.
Материалдық қойманың ғимаратының құнын есептеу, Инв.№13

---