Файл: Гражданско правовая характеристика договора аренды. 5 1Понятие и признаки договора аренды. 5.docx
ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 24.04.2024
Просмотров: 49
Скачиваний: 1
ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.
СОДЕРЖАНИЕ
Глава 1. Гражданско – правовая характеристика договора аренды.
История правового регулирования договора аренды.
1.3. Элементы договора аренды.
Глава 2. Содержание договора аренды.
2.1 Права и обязанности арендодателя.
2.2 Права и обязанности арендатора.
2.3 Ответственность сторон по договору аренды.
Глава 3. Проблемы судебной практики по договору аренды
3.2 Спорные вопросы договора аренды недвижимости связанных с регистрацией
11.
Основными формами гражданской ответственности за нарушение обязанностей являются взыскание убытков, конфискация, штрафы, пени. Это также может быть выражено как потеря депозита, отказ принять услугу при определенных условиях и т. д.
Часто происходят просроченные арендные платежи, что приводит к увлечению долга и процентов.
В договоре аренды одним из основных пунктов является расчет обязательной периодической оплаты арендованного имущества. Правильно составленный договор предусматривает:
- сумму платежа;
- конкретные сроки его проведения;
- неустойки, связанные с нарушением предыдущих пунктов.
В соответствии со статьей 330 ГК РФ видами начисляемой неустойки могут быть: штраф или пени. Неустойка, связанная с количеством просроченных дней, подразумевает начисление пени за просрочку платежа аренды. В случае, предусмотренном договором аренды, пени за просрочку арендной платы составляет определенный процент от суммы обязательного платежа за каждый просроченный день.
Важно, что отсчет идет с календарного дня, который следует за предусмотренным договором аренды.
Поскольку наиболее распространенным способом укрепления финансовой дисциплины арендатора является начисление процентов на просроченные арендные платежи, подготовка договорных обязательств должна обязательно включать эти штрафы.
Защита интересов собственника в случае неправильного составления договора, которая не предусматривает взыскания за несвоевременную выплату арендной платы, может быть осуществлена в суде.
Статья 332 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает проценты за использование задолженности по арендным платежам. Владелец имеет право на выплату неустойки, определенной законом, независимо от наличия этого пункта в договоре аренды.12
Решение по процентам за несвоевременную оплату аренды в суде невозможно без письменных претензий. Полный или частичный отказ от долга в письменной форме будет необходимым прецедентом перед обращением в суд.
Договор о неустойке должен быть заключен в письменной форме (часть 1 статьи 331 Гражданского кодекса Российской Федерации). В противном случае условие будет считаться несоответствующим, и стороны не смогут требовать оплаты. Письменная форма соглашения о неустойке будет считаться соблюденной, если стороны напрямую включат ее в аренду.
Условие о неустойке может быть заключено после подписания договора аренды, но должно быть выполнено до расторжения основного договора. В противном случае соглашение сторон может быть признано недействительным, и стороны не могут взыскать неустойку.
Если одна из сторон нарушает предмет договора, он должен заплатить определенную сумму - пеню. Чтобы заранее договориться о возможном размере штрафа по договору аренды, лучше четко указать условия возможной задержки и сумму возмещения непосредственно в самом договоре.
Пеня по договору аренды нежилого помещения может быть установлена в следующих случаях:
- за нарушение сроков арендных платежей;
- за нарушение сроков передачи или возврата имущества;
- за неисполнение других обязательств в срок.
Существует рекомендация, по которой для каждого вида пени должен иметься свой способ установления ее размера. Но в арендном соглашении возможно указать несколько способов определения общей суммы пени за определенное нарушение. В таком случае, суд признает это условие по сумме пени недействительным.
Стороны договора имеют право устанавливать любую сумму для пени. Однако следует иметь в виду, что суд может уменьшить наказание, если оно явно несоразмерно последствиям нарушения обязательства (статья 1, статья 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Вот основные причины, по которым возникали разногласия.
Арендаторы чаще всего идут в суд за снижением арендных платежей или расторжением договора, арендодатели же стремятся либо выселить ненадежных контрагентов, либо взыскать солидные штрафы за нарушение условий договора. Суды часто идут навстречу арендаторам, когда те в позиции ответчиков защищаются от завышенных требований собственников, но редко поддерживают их в стремлении уйти от исполнения договора.13
Арендодателям разрешают прекращать аренду, когда наниматель проявляет признаки недобросовестности, но отказывают в требованиях, когда они настаивают на рассмотрении только письменных доказательств, игнорируя действия сторон, имевших место в действительности.
Самоизоляция оказала большое влияние на бизнес в целом, сильно затронув и сферу аренды. Арендаторы и арендодатели спорили о том, кто должен платить за вынужденный простой. Ведь основная обязанность арендодателя состоит в предоставлении арендатору права пользования вещью, а при невозможности пользоваться предметом аренды, возникает ли право платить?
До пандемии суды становились на сторону арендатора, указывая в решениях, что если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату.
Данная правовая позиция, изложена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.05.2021, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2021.
Однако в период распространения COVID-19 были приняты специальные нормы (Федеральный закон от 01.04.2020 № 98-ФЗ), в том числе регулирующие арендные отношения, которые предоставили арендатору право требовать лишь уменьшения арендной платы, а не полностью освобождали от неё.
Законом № 98-ФЗ предусмотрены также иные послабления, такие как: право на отсрочку уплаты арендной платы
, освобождение от уплаты неустоек, убытков и иных санкций.
В связи с чем, многие арендаторы перестали вносить плату за арендованное помещение. Весомая часть судебных споров этого периода возникла из-за ошибочного мнения арендаторов, что закон установил отсрочку уплаты арендной платы всем без исключения арендаторам. В действительности, такое право распространяется лишь на те организации и индивидуальных предпринимателей, которые отнесены к наиболее пострадавшим отраслям экономики.14
Руководствуясь недавним опытом, каждая из сторон договорных отношений хочет обезопасить себя, прописывая в договор выгодные для себя условия.
Нужно понимать о важности принятия компромиссного решения, анализировать перспективы обращения в суд более детально, так как у всех различные ситуации, у арендодателей и арендаторов разные проблемы.
Если затронуть основные трудности арендаторов, особенно если речь идет о малом бизнесе, это: злоупотребление правом со стороны арендодателя:
– Договор аренды составлен на сотнях страниц мелким шрифтом, включает заведомо невыгодные условия для арендатора;
– Большое количество штрафных санкций;
– Множество положений, приложений к договору аренды. Например, о парковке, о правилах поведения на территории общего пользования, о дресс-коде, включающие условия, что нарушение любого пункта положения влечет штраф;
– Сложные нефиксированные расчеты арендной платы, состоящие из дополнительных издержек по местам общего пользования, начислений за ремонт и т.п.;
– Условие, что размер арендной платы привязан к курсу валют. В таком случае при колебании курса - это значительное увеличение арендной плат;
– Условие о ремонте за счет средств арендатора и отсутствие компенсации при расторжении договора;
– Возможность расторгнуть договор аренды в любое время в одностороннем порядке. Некоторые арендаторы сталкиваются с откровенным обманом, когда после проведения дорогостоящего ремонта их буквально через месяц выселяют на улицу;
– Невозврат обеспечительного платежа и другие.
Арендодатели также сталкиваются с трудностями:
– Постоянное увеличение кадастровой стоимости (зачастую необоснованное);
– Арендаторы съезжают, обеспечительные платежи не покрывают убытки
;
– В кризисный период помещения простаивают, трудно найти арендаторов;
– Многие переплачивают из-за отсутствия грамотной политики в сфере энергетики.
Резюмируя сказанное, аренда недвижимости связана с рядом сложностей и рисков для арендодателей и арендаторов.15
Для решения возникающих проблем арендодателям нужно обеспечить государственную поддержку. Необходимо предоставить собственникам коммерческой недвижимости нормальные условия, не нагружать их завышенной кадастровой стоимостью, необоснованными проверками и штрафами.
Арендаторам сложно выявить сомнительные моменты самостоятельно, поэтому рекомендуем обращаться к профессионалам для проверки юридической чистоты и сопровождения сделки.
Грамотно составленный арендный договор поможет способствовать избежание и уменьшению потерь с обеих сторон, заключающих данный договор. Ольга Павлинова, являясь директором департамента аренды жилой и коммерческой недвижимости федеральной компании "Этаж", рассказала, на какие условия договора обязательно стоит обратить внимание.
Ею отмечено, что примерно тридцать процентов российских арендаторов приступают к подписанию договора аренды, практически не читая его. Легкомысленное отношение к краткосрочным договорам аренды может обойтись очень затратно, как арендаторам, и соответственно, арендодателям.
"При возникновении конфликтной ситуации между владельцем и арендатором объекта, то в таких случаях любое устное соглашение утрачивает свою силу. Все договорные соглашения, отражаются в арендном договоре, и составляются в двух экземплярах, для каждой из сторон", - отметил эксперт.
Так же дала рекомендации арендаторам: - «Прежде всего, те, кто хочет арендовать дом, должны проверить документы, подтверждающие права собственности на потенциального арендодателя. Это необходимо для того, чтобы потом не потерять жилье и при этом не терять деньги».
«Для владельцев и арендаторов важно четко указать, кто имеет право проживать в арендуемом жилье, чтобы можно было избежать появления нежелательных проживающих лиц», говорит Павлинова.
Эксперты также отметили, что в последнее время залог за сохранность имущества в квартире стал очень популярным. Что касается этого, то претензия владельца к арендатору составляется в письменной форме с участием обеих сторон, и во избежание споров в договоре четко указано, при каких случаях он не возвращается.
Основными формами гражданской ответственности за нарушение обязанностей являются взыскание убытков, конфискация, штрафы, пени. Это также может быть выражено как потеря депозита, отказ принять услугу при определенных условиях и т. д.
Часто происходят просроченные арендные платежи, что приводит к увлечению долга и процентов.
В договоре аренды одним из основных пунктов является расчет обязательной периодической оплаты арендованного имущества. Правильно составленный договор предусматривает:
- сумму платежа;
- конкретные сроки его проведения;
- неустойки, связанные с нарушением предыдущих пунктов.
В соответствии со статьей 330 ГК РФ видами начисляемой неустойки могут быть: штраф или пени. Неустойка, связанная с количеством просроченных дней, подразумевает начисление пени за просрочку платежа аренды. В случае, предусмотренном договором аренды, пени за просрочку арендной платы составляет определенный процент от суммы обязательного платежа за каждый просроченный день.
Важно, что отсчет идет с календарного дня, который следует за предусмотренным договором аренды.
Поскольку наиболее распространенным способом укрепления финансовой дисциплины арендатора является начисление процентов на просроченные арендные платежи, подготовка договорных обязательств должна обязательно включать эти штрафы.
Защита интересов собственника в случае неправильного составления договора, которая не предусматривает взыскания за несвоевременную выплату арендной платы, может быть осуществлена в суде.
Статья 332 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает проценты за использование задолженности по арендным платежам. Владелец имеет право на выплату неустойки, определенной законом, независимо от наличия этого пункта в договоре аренды.12
Решение по процентам за несвоевременную оплату аренды в суде невозможно без письменных претензий. Полный или частичный отказ от долга в письменной форме будет необходимым прецедентом перед обращением в суд.
Договор о неустойке должен быть заключен в письменной форме (часть 1 статьи 331 Гражданского кодекса Российской Федерации). В противном случае условие будет считаться несоответствующим, и стороны не смогут требовать оплаты. Письменная форма соглашения о неустойке будет считаться соблюденной, если стороны напрямую включат ее в аренду.
Условие о неустойке может быть заключено после подписания договора аренды, но должно быть выполнено до расторжения основного договора. В противном случае соглашение сторон может быть признано недействительным, и стороны не могут взыскать неустойку.
Если одна из сторон нарушает предмет договора, он должен заплатить определенную сумму - пеню. Чтобы заранее договориться о возможном размере штрафа по договору аренды, лучше четко указать условия возможной задержки и сумму возмещения непосредственно в самом договоре.
Пеня по договору аренды нежилого помещения может быть установлена в следующих случаях:
- за нарушение сроков арендных платежей;
- за нарушение сроков передачи или возврата имущества;
- за неисполнение других обязательств в срок.
Существует рекомендация, по которой для каждого вида пени должен иметься свой способ установления ее размера. Но в арендном соглашении возможно указать несколько способов определения общей суммы пени за определенное нарушение. В таком случае, суд признает это условие по сумме пени недействительным.
Стороны договора имеют право устанавливать любую сумму для пени. Однако следует иметь в виду, что суд может уменьшить наказание, если оно явно несоразмерно последствиям нарушения обязательства (статья 1, статья 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Глава 3. Проблемы судебной практики по договору аренды
-
Основные причины обращения в суд
Вот основные причины, по которым возникали разногласия.
Арендаторы чаще всего идут в суд за снижением арендных платежей или расторжением договора, арендодатели же стремятся либо выселить ненадежных контрагентов, либо взыскать солидные штрафы за нарушение условий договора. Суды часто идут навстречу арендаторам, когда те в позиции ответчиков защищаются от завышенных требований собственников, но редко поддерживают их в стремлении уйти от исполнения договора.13
Арендодателям разрешают прекращать аренду, когда наниматель проявляет признаки недобросовестности, но отказывают в требованиях, когда они настаивают на рассмотрении только письменных доказательств, игнорируя действия сторон, имевших место в действительности.
Самоизоляция оказала большое влияние на бизнес в целом, сильно затронув и сферу аренды. Арендаторы и арендодатели спорили о том, кто должен платить за вынужденный простой. Ведь основная обязанность арендодателя состоит в предоставлении арендатору права пользования вещью, а при невозможности пользоваться предметом аренды, возникает ли право платить?
До пандемии суды становились на сторону арендатора, указывая в решениях, что если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату.
Данная правовая позиция, изложена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.05.2021, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2021.
Однако в период распространения COVID-19 были приняты специальные нормы (Федеральный закон от 01.04.2020 № 98-ФЗ), в том числе регулирующие арендные отношения, которые предоставили арендатору право требовать лишь уменьшения арендной платы, а не полностью освобождали от неё.
Законом № 98-ФЗ предусмотрены также иные послабления, такие как: право на отсрочку уплаты арендной платы
, освобождение от уплаты неустоек, убытков и иных санкций.
В связи с чем, многие арендаторы перестали вносить плату за арендованное помещение. Весомая часть судебных споров этого периода возникла из-за ошибочного мнения арендаторов, что закон установил отсрочку уплаты арендной платы всем без исключения арендаторам. В действительности, такое право распространяется лишь на те организации и индивидуальных предпринимателей, которые отнесены к наиболее пострадавшим отраслям экономики.14
Руководствуясь недавним опытом, каждая из сторон договорных отношений хочет обезопасить себя, прописывая в договор выгодные для себя условия.
Нужно понимать о важности принятия компромиссного решения, анализировать перспективы обращения в суд более детально, так как у всех различные ситуации, у арендодателей и арендаторов разные проблемы.
Если затронуть основные трудности арендаторов, особенно если речь идет о малом бизнесе, это: злоупотребление правом со стороны арендодателя:
– Договор аренды составлен на сотнях страниц мелким шрифтом, включает заведомо невыгодные условия для арендатора;
– Большое количество штрафных санкций;
– Множество положений, приложений к договору аренды. Например, о парковке, о правилах поведения на территории общего пользования, о дресс-коде, включающие условия, что нарушение любого пункта положения влечет штраф;
– Сложные нефиксированные расчеты арендной платы, состоящие из дополнительных издержек по местам общего пользования, начислений за ремонт и т.п.;
– Условие, что размер арендной платы привязан к курсу валют. В таком случае при колебании курса - это значительное увеличение арендной плат;
– Условие о ремонте за счет средств арендатора и отсутствие компенсации при расторжении договора;
– Возможность расторгнуть договор аренды в любое время в одностороннем порядке. Некоторые арендаторы сталкиваются с откровенным обманом, когда после проведения дорогостоящего ремонта их буквально через месяц выселяют на улицу;
– Невозврат обеспечительного платежа и другие.
Арендодатели также сталкиваются с трудностями:
– Постоянное увеличение кадастровой стоимости (зачастую необоснованное);
– Арендаторы съезжают, обеспечительные платежи не покрывают убытки
;
– В кризисный период помещения простаивают, трудно найти арендаторов;
– Многие переплачивают из-за отсутствия грамотной политики в сфере энергетики.
Резюмируя сказанное, аренда недвижимости связана с рядом сложностей и рисков для арендодателей и арендаторов.15
Для решения возникающих проблем арендодателям нужно обеспечить государственную поддержку. Необходимо предоставить собственникам коммерческой недвижимости нормальные условия, не нагружать их завышенной кадастровой стоимостью, необоснованными проверками и штрафами.
Арендаторам сложно выявить сомнительные моменты самостоятельно, поэтому рекомендуем обращаться к профессионалам для проверки юридической чистоты и сопровождения сделки.
Грамотно составленный арендный договор поможет способствовать избежание и уменьшению потерь с обеих сторон, заключающих данный договор. Ольга Павлинова, являясь директором департамента аренды жилой и коммерческой недвижимости федеральной компании "Этаж", рассказала, на какие условия договора обязательно стоит обратить внимание.
Ею отмечено, что примерно тридцать процентов российских арендаторов приступают к подписанию договора аренды, практически не читая его. Легкомысленное отношение к краткосрочным договорам аренды может обойтись очень затратно, как арендаторам, и соответственно, арендодателям.
"При возникновении конфликтной ситуации между владельцем и арендатором объекта, то в таких случаях любое устное соглашение утрачивает свою силу. Все договорные соглашения, отражаются в арендном договоре, и составляются в двух экземплярах, для каждой из сторон", - отметил эксперт.
Так же дала рекомендации арендаторам: - «Прежде всего, те, кто хочет арендовать дом, должны проверить документы, подтверждающие права собственности на потенциального арендодателя. Это необходимо для того, чтобы потом не потерять жилье и при этом не терять деньги».
«Для владельцев и арендаторов важно четко указать, кто имеет право проживать в арендуемом жилье, чтобы можно было избежать появления нежелательных проживающих лиц», говорит Павлинова.
Эксперты также отметили, что в последнее время залог за сохранность имущества в квартире стал очень популярным. Что касается этого, то претензия владельца к арендатору составляется в письменной форме с участием обеих сторон, и во избежание споров в договоре четко указано, при каких случаях он не возвращается.
