Файл: Гражданско правовая характеристика договора аренды. 5 1Понятие и признаки договора аренды. 5.docx
ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 24.04.2024
Просмотров: 44
Скачиваний: 1
ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.
СОДЕРЖАНИЕ
Глава 1. Гражданско – правовая характеристика договора аренды.
История правового регулирования договора аренды.
1.3. Элементы договора аренды.
Глава 2. Содержание договора аренды.
2.1 Права и обязанности арендодателя.
2.2 Права и обязанности арендатора.
2.3 Ответственность сторон по договору аренды.
Глава 3. Проблемы судебной практики по договору аренды
3.2 Спорные вопросы договора аренды недвижимости связанных с регистрацией
Поэтому точнее вести речь о договоре аренды, заключенном не на неопределенный срок, а без указания срока, т.е. под отменительным условием расторжения договора по инициативе любой из сторон.4
Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (п. 3 ст. 610 ГК РФ). Содержание договора аренды образуют права и обязанности, которые изложены столь подробно, что требуют отдельного рассмотрения.
К договорам аренды относятся следующие договоры:
Договор проката
По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование. Договор проката - это разновидность договора аренды, поэтому к отношениям по прокату имущества применяются общие положения об аренде, если это не противоречит специальным нормам о прокате.
Договор аренды транспортных средств
По договору аренды транспортного средства арендодатель обязуется предоставить арендатору транспортное средство во временное владение и пользование.
Виды аренды транспортных средств:
аренда транспортного средства с экипажем - предполагает предоставление арендодателем арендатору за плату во временное владение, а так же пользование транспортного средства и оказание услуг по управлению им и технической эксплуатации;
аренда транспортного средства без экипажа, т.е. без предоставления услуг по управлению им и технической эксплуатации.
Аренда зданий и сооружений.
По договору аренды зданий и сооружений арендодатель обязуется предоставить арендатору здание или сооружение за плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется уплачивать обусловленную договором арендную плату.
Согласно ст. 671 ГК РФ:
Для заключения договора аренды здания или сооружения арендодатель обязан информировать арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество.
Если срок действия договора больше года, то обязательна государственная регистрация договора.
Передача арендованного имущества осуществляется путем составления передаточного акта. Уклонение стороны от подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора и влечет соответствующие последствия. Возврат арендованного имущества осуществляется путем составления передаточного акта. Возврат арендованного имущества осуществляется путем составления передаточного акта.
Арендатор здания или сооружения получает право пользоваться часть земельного участка, на котором находится объект аренды и которая необходима для нормального пользования им.
Арендатор не вправе производить никаких капитальных преобразований, затрагивающих несущие конструкции, перепланировку арендованного здания или сооружения без согласия собственника.
Иные права и обязанности сторон аналогичны обычным правам и обязанностям сторон по договору аренды.
Аренда предприятий
По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендодателю предприятие как единое целое за плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется уплачивать обусловленную арендную плату.5
Отличительные черты договора аренды предприятия:
предметом аренды является предприятие в целом как имущественный комплекс, предназначенный для использования в предпринимательской деятельности. В состав предприятия могут входить основные фонды (земельные участки, здания, сооружения), оборотные средства (сырье, материалы, продукция) исключительные права, права требования и долговые обязательства;
не могут передаваться на основании договора аренды права, полученные на основании лицензии на определенный вид деятельности;
обязательное уведомление кредиторов предприятия (у кредиторов возникает право требовать досрочного погашения долга);
договор аренды предприятия составляется в простой письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами;
передача предприятий осуществляется по передаточному акту;
обязательна государственная регистрация договора;
арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать предприятие в субаренду, передавать его в перенаем, обменивать материальные ценности, но с условием, чтобы не уменьшалась стоимость предприятия;
арендатор вправе без согласия арендодателя вносить в состав предприятия улучшения;
арендатор имеет право возмещения расходов на производство любых неотделимых улучшений, если иное не предусмотрено договором и не противоречит принципам реальности и экономичности.
Договор финансовой аренды.
По договору финансовой аренды (лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность выбранное арендатором имущество и предоставить ему это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Лизинговая деятельность - вид инвестиционной деятельности.
Обычно лизинговые отношения касаются трех лиц: продавца, арендодателя и арендатора, которые связаны двумя разными договорами: купли-продажи и лизинга.
В договоре купли-продажи указывается, что имущество покупается с целью сдачи его в аренду.
В случае просрочки передачи имущества по вине арендодателя арендатор вправе потребовать расторжения договора лизинга.
Договором лизинга может быть предусмотрено, что по окончании срока аренды имущество переходит в собственность арендатора.
В случае ненадлежащего исполнения продавцом имущества договора купли-продажи арендатор наделяется правами и обязанностями, как если бы он был покупателем. Однако расторгнуть договор он вправе только с согласия арендодателя6.
Если иное не предусмотрено договором лизинга, то арендодатель не нести перед арендатором ответственности за ненадлежащее исполнение продавцом имущества договора купли-продажи, за исключением случаев, когда по условиям договора лизинга продавца выбрал арендодатель. В последнем случае арендодатель несет солидарную с продавцом ответственность за ненадлежащее исполнение договора купли-продажи.
Основной обязанностью арендодателя является предоставление имущества арендатору в состоянии, соответствующем и условиям договора аренды, и назначению имущества, а также ответственность за недостатки сданного в аренду имущества, если бы даже это имущество частично препятствовало пользованию им (п. 1 ст. 612 ГК РФ). При этом арендованное имущество сдается со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами: техническим паспортом, сертификатом качества и т.п., если иное не предусмотрено договором.
Если такие принадлежности и документы не были переданы, а без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков (п. 2 ст. 611 ГК РФ).
Имущество, сдаваемое в аренду, должно отвечать определенным требованиям:
а) быть пригодным для использования строго по целевому назначению;
б) находиться в состоянии, отвечающем определенным стандартным нормам и правилам (санитарии, противопожарным правилам, ТУ, ГОСТам, СНиПам) и (или) обычно предъявляемым требованиям;
в) соответствовать условиям договора аренды, т.е. его существу;
г) передаваться при необходимости со всеми его принадлежностями;
д) сдаваться также в аренду с относящимися к имуществу документами.
Кодекс усиливает ответственность арендодателя за несоблюдение вышеуказанных условий. Так, арендатор вправе требовать:
предоставления необходимых ему принадлежностей и документов;
расторжения договора;
возмещения убытков (ст. ст. 15 и 393 ГК РФ).
Закон специально предусмотрел ответственность арендодателя за нарушение договорного срока сдачи в аренду имущества. Сделана оговорка и на тот случай, если в арендном договоре не указан сам срок сдачи имущества в пользование, - этот срок должен быть разумным. Если арендодатель нарушает все договорные и разумные сроки передачи арендованного имущества, то ГК РФ допускает:
Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (п. 3 ст. 610 ГК РФ). Содержание договора аренды образуют права и обязанности, которые изложены столь подробно, что требуют отдельного рассмотрения.
1.4. Виды договоров аренды.
К договорам аренды относятся следующие договоры:
-
договор проката; -
договор аренды транспортных средств; -
договор аренды зданий и сооружений; -
договор аренды предприятий; -
договор финансовой аренды (лизинг).
Договор проката
По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование. Договор проката - это разновидность договора аренды, поэтому к отношениям по прокату имущества применяются общие положения об аренде, если это не противоречит специальным нормам о прокате.
Договор аренды транспортных средств
По договору аренды транспортного средства арендодатель обязуется предоставить арендатору транспортное средство во временное владение и пользование.
Виды аренды транспортных средств:
аренда транспортного средства с экипажем - предполагает предоставление арендодателем арендатору за плату во временное владение, а так же пользование транспортного средства и оказание услуг по управлению им и технической эксплуатации;
аренда транспортного средства без экипажа, т.е. без предоставления услуг по управлению им и технической эксплуатации.
Аренда зданий и сооружений.
По договору аренды зданий и сооружений арендодатель обязуется предоставить арендатору здание или сооружение за плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется уплачивать обусловленную договором арендную плату.
Согласно ст. 671 ГК РФ:
-
юридические лица вправе арендовать жилые помещения только с целью проживания в них граждан; -
граждане могут получить жилое помещение во временное владение и пользование только путем заключения договора найма жилого помещения.
Для заключения договора аренды здания или сооружения арендодатель обязан информировать арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество.
Если срок действия договора больше года, то обязательна государственная регистрация договора.
Передача арендованного имущества осуществляется путем составления передаточного акта. Уклонение стороны от подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора и влечет соответствующие последствия. Возврат арендованного имущества осуществляется путем составления передаточного акта. Возврат арендованного имущества осуществляется путем составления передаточного акта.
Арендатор здания или сооружения получает право пользоваться часть земельного участка, на котором находится объект аренды и которая необходима для нормального пользования им.
Арендатор не вправе производить никаких капитальных преобразований, затрагивающих несущие конструкции, перепланировку арендованного здания или сооружения без согласия собственника.
Иные права и обязанности сторон аналогичны обычным правам и обязанностям сторон по договору аренды.
Аренда предприятий
По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендодателю предприятие как единое целое за плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется уплачивать обусловленную арендную плату.5
Отличительные черты договора аренды предприятия:
предметом аренды является предприятие в целом как имущественный комплекс, предназначенный для использования в предпринимательской деятельности. В состав предприятия могут входить основные фонды (земельные участки, здания, сооружения), оборотные средства (сырье, материалы, продукция) исключительные права, права требования и долговые обязательства;
не могут передаваться на основании договора аренды права, полученные на основании лицензии на определенный вид деятельности;
обязательное уведомление кредиторов предприятия (у кредиторов возникает право требовать досрочного погашения долга);
договор аренды предприятия составляется в простой письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами;
передача предприятий осуществляется по передаточному акту;
обязательна государственная регистрация договора;
арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать предприятие в субаренду, передавать его в перенаем, обменивать материальные ценности, но с условием, чтобы не уменьшалась стоимость предприятия;
арендатор вправе без согласия арендодателя вносить в состав предприятия улучшения;
арендатор имеет право возмещения расходов на производство любых неотделимых улучшений, если иное не предусмотрено договором и не противоречит принципам реальности и экономичности.
Договор финансовой аренды.
По договору финансовой аренды (лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность выбранное арендатором имущество и предоставить ему это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Лизинговая деятельность - вид инвестиционной деятельности.
Обычно лизинговые отношения касаются трех лиц: продавца, арендодателя и арендатора, которые связаны двумя разными договорами: купли-продажи и лизинга.
В договоре купли-продажи указывается, что имущество покупается с целью сдачи его в аренду.
В случае просрочки передачи имущества по вине арендодателя арендатор вправе потребовать расторжения договора лизинга.
Договором лизинга может быть предусмотрено, что по окончании срока аренды имущество переходит в собственность арендатора.
В случае ненадлежащего исполнения продавцом имущества договора купли-продажи арендатор наделяется правами и обязанностями, как если бы он был покупателем. Однако расторгнуть договор он вправе только с согласия арендодателя6.
Если иное не предусмотрено договором лизинга, то арендодатель не нести перед арендатором ответственности за ненадлежащее исполнение продавцом имущества договора купли-продажи, за исключением случаев, когда по условиям договора лизинга продавца выбрал арендодатель. В последнем случае арендодатель несет солидарную с продавцом ответственность за ненадлежащее исполнение договора купли-продажи.
Глава 2. Содержание договора аренды.
2.1 Права и обязанности арендодателя.
Основной обязанностью арендодателя является предоставление имущества арендатору в состоянии, соответствующем и условиям договора аренды, и назначению имущества, а также ответственность за недостатки сданного в аренду имущества, если бы даже это имущество частично препятствовало пользованию им (п. 1 ст. 612 ГК РФ). При этом арендованное имущество сдается со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами: техническим паспортом, сертификатом качества и т.п., если иное не предусмотрено договором.
Если такие принадлежности и документы не были переданы, а без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков (п. 2 ст. 611 ГК РФ).
Имущество, сдаваемое в аренду, должно отвечать определенным требованиям:
а) быть пригодным для использования строго по целевому назначению;
б) находиться в состоянии, отвечающем определенным стандартным нормам и правилам (санитарии, противопожарным правилам, ТУ, ГОСТам, СНиПам) и (или) обычно предъявляемым требованиям;
в) соответствовать условиям договора аренды, т.е. его существу;
г) передаваться при необходимости со всеми его принадлежностями;
д) сдаваться также в аренду с относящимися к имуществу документами.
Кодекс усиливает ответственность арендодателя за несоблюдение вышеуказанных условий. Так, арендатор вправе требовать:
предоставления необходимых ему принадлежностей и документов;
расторжения договора;
возмещения убытков (ст. ст. 15 и 393 ГК РФ).
Закон специально предусмотрел ответственность арендодателя за нарушение договорного срока сдачи в аренду имущества. Сделана оговорка и на тот случай, если в арендном договоре не указан сам срок сдачи имущества в пользование, - этот срок должен быть разумным. Если арендодатель нарушает все договорные и разумные сроки передачи арендованного имущества, то ГК РФ допускает:
