Файл: Гражданско правовая характеристика договора аренды. 5 1Понятие и признаки договора аренды. 5.docx
ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 24.04.2024
Просмотров: 42
Скачиваний: 1
ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.
СОДЕРЖАНИЕ
Глава 1. Гражданско – правовая характеристика договора аренды.
История правового регулирования договора аренды.
1.3. Элементы договора аренды.
Глава 2. Содержание договора аренды.
2.1 Права и обязанности арендодателя.
2.2 Права и обязанности арендатора.
2.3 Ответственность сторон по договору аренды.
Глава 3. Проблемы судебной практики по договору аренды
3.2 Спорные вопросы договора аренды недвижимости связанных с регистрацией
2
Во-первых, в то время объектами аренды того времени очень часто становились различного рода небольшие и малорентабельные компании. На таких предприятиях трудилось не большое количество людей.
Во-вторых, арендаторы того времени – это физические лица. Чаще всего это были бывшие владельцы компаний.
В-третьих, на раннем этапе развития нашего нового государства у людей не было денег. Поэтому арендная плата представляла собой исключительно натуральный характер. Арендаторы предприятий могли расплатиться с государством за аренду товарами и услугами, которые они предоставляли остальным жителям нашей страны.
Брать в аренду можно было не очень долго. Уже в 1929 году руководство нашей страны полностью запретила аренду государственных предприятий. И лишь в конце 80-х годов, когда начались реформы в Советском Союзе, руководство страны разрешила снова арендовать имущество. Такое право было закреплено в Указе Президиума ВС СССР №10277-XI. Он был выпущен 07.04.1989 года. Данный Указ назывался «Об аренде и арендных отношениях в СССР». В нем было написано, что объектами арендных отношений могут выступать имущества не только государственной, но и кооперативной, а также другой общественной организации или предприятия. Структурной единицей являлась некоторая совокупность основных фондов или оборотных средств. Также это могли быть материальные ценности и финансовые ресурсы.
В то время согласно законодательству в аренду могли взять целые предприятия трудовые коллективы, которые работали на этом же предприятии. В этом проявлялись определенного рода положительные моменты. Однако система отраслевого управления все также продолжала воздействовать на арендованные предприятия.
В 1991-м году Советский Союз распался. Настал, так называемый «капитализм с волчьим оскалом». От России отделились многие содружественные государства. Экономика страны начала переходить на рыночные рельсы. Происходила полная трансформация экономики. Поэтому многие вопросы, которые касались так или иначе правового регулирования были полностью пересмотрены. Это же коснулось регулирования возможности передачи во временное пользование имущества. Отметим, что демократизация активно внедрялась сначала именно в институт договора аренды.
Тогда в аренду сдавали буквально все: от предприятий до земельных участков. Все это стало возможным благодаря тому, что арендаторы и арендодатели получили
довольно широкий спектр возможностей и свобод, которые были прописаны в новом законе. Основные изменения были внесены, в первую очередь, во вторую часть Гражданского Кодекса Российской Федерации.
Во второй части Гражданского Кодекса Российской Федерации были закреплены принципиально новые подходы, которые осуществлялись во время оценки правомочий, которыми обладал собственник имущества. Собственник со своим имуществом мог делать все, что хотел, но в рамках действующего законодательства. При этом не должны нарушаться права и законные интересы других людей, которые окружают этого человека и которые проживают в нашей стране.
Таким образом, в дореволюционный период, а также во время существования Советского Союза под объектами аренды подразумевалась определенная совокупность различного рода материальных объектов, которые владели те или иные люди, проживающие на территории той страны. Они были связаны с деятельностью предприятия имущественных прав и обязанностей субъекта.
Если говорить об элементах договора аренды, то можно выделить основные положения, которые касаются этого вопроса.
Во-первых, в договоре аренды должны присутствовать стороны договора. Также в этом договоре должен быть обозначен предмет самого договора и форма договора. В договоре аренды, помимо всего прочего, необходимо прописать цену за аренду и срок, на который заключается тот или иной договор.
Рассмотрим каждый из них более подробно.
И так, стороны договора. В качестве сторон договора подразумевают арендодателя и арендатора. Арендодателями и арендаторами могут быть как юридические лица, так и физические лица. Юридическим лицами могут быть коммерческие и не коммерческие организации. Также к юридическим лицам можно отнести государство или это могут быть национально-государственные, а также административно-территориальные образования. Например, руководство какого-то города может сдать в аренду землю компании для строительства торгового центра или частный собственник какого-то здания может сдать его в аренду муниципалитету для размещения там, например, музея.
Следует отметить, что очень много существует различных требований, когда возникает потребность сдать в аренду государственное или муниципальное имущество. Перед тем как произойдет такая сделка, необходимо пройти множество согласований различных структур, которые проверят обоснованность заключения такой сделки. Также будет тщательно проверяться компания, которая желает взять в аренду государственное имущество.
В законодательстве Российской Федерации сказано, что человек может сдавать свое имущество в аренду и это право является возможностью распоряжаться им так, как он желает, не нарушая закон. Если арендодатель не является собственником имущества, которое он хочет сдать в аренду, то у него должны быть соответствующие полномочия, которые позволяют ему осуществлять такую деятельность. Как правило, это должен быть документ, в котором написано волеизъявление собственника о сдаче в аренду имущества через арендодателя.3
Приведем следующий пример.
Пусть у доверительного управляющего, который управляет не своим движимым имуществом, имеет возможность сдать его в аренду. Такое право у него может появиться на основании пункта 1 статьи 1020 Гражданского Кодекса Российской Федерации.
В случае, если в законодательстве Российской Федерации отсутствует какой-то пункт о возможности аренды того или иного имущества, тогда у арендодателя должно быть специальное согласие собственника на проведение такого рода операций с его имуществом.
Закон может устанавливать виды имущества, которые нельзя сдавать в аренду либо он может наложить определенного рода ограничения на сдачу имущества. Например, сдача в аренду представляет собой элемент оборота. В случае, если вещь, которую хотят сдать в аренду, изъята из оборота, то такую вещь сдавать в аренду, соответственно, нельзя. Если есть ограничения на оборот вещи, которую хотят сдать в аренду, то такое возможно только если соблюдаются установленные законодательством Российской Федерации условий.
Согласно пункта 3 статьи 607 Гражданского Кодекса Российской Федерации в договоре аренды необходимо указать данные, которые позволяют определенно устанавливать имущество, которое хотят сдать в аренду. Таким образом, можно сделать вывод о том, что только индивидуально-определенная вещь может представлять собой предмет договора аренды. Отметим, что по окончании срока действия договора аренды, вещь, которую арендовали, должна быть возвращена собственнику в том же состоянии, в котором она приобреталась. Также отметим, что арендуемая вещь – это юридически незаменимая вещь. Следовательно, в случае, если имеется попытка сдать в аренду вещь, которая определяется родовыми признаками, то она не может быть предметом договора аренда. Все дело в том, что эта вещь является юридически заменимой.
Форму договора аренды можно найти в статье 609 Гражданского Кодекса Российской Федерации. В законодательстве прописаны как общие требования, которые предъявляются к форме всякого договора, так и специальные требования, предъявляемые к договору аренды.
Так, например, в пункте 1 статьи 609 Гражданского Кодекса Российской Федерации говорится о том, что в случае, если договор аренды заключен на срок более 12 месяцев, либо если одна сторона договора является юридическим лицом (это не зависит от срока действия договора), то он заключается в простой письменной форме.
В пункте 1 статьи 609 Гражданского Кодекса Российской Федерации конкретизировано общее правило, которое закреплено в подпункте 1 пункта 1 статьи 161 Гражданского Кодекса Российской Федерации, посвященное письменной форме договора аренды.
Законодательство Российской Федерации также говорит о том, что можно заключать сделки по аренде имущества в устной форме. Такой вид договора доступен только гражданам нашей страны. При этом срок заключения подобного договора не должен превышать одного года. Такое возможно в случае, если законодательство нашей страны не регулирует отдельными положениями дополнительные требования, которые предъявляются к форме отдельных видов договоров аренды.
Если речь идет о том, чтобы арендовать недвижимое имущество, то следует помнить о том, что договор об этом должен быть в обязательном порядке зарегистрирован государством. Если иное не установлено законодательством Российской Федерации. Зарегистрировать такой договор аренды можно, если руководствоваться Федеральным законом, который называется «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Данный закон вышел 21 21 июля 1997 г.
Отдельно отметим, что цена договора и его срок не являются существенными условиями. Цена договора аренды другими словами называется арендной платой. Согласно пункта 3 статьи 424 Гражданского Кодекса Российской Федерации, а также пункта 1 статьи 614 того же Кодекса, если плата за аренду в договоре не прописана, то в таком случае необходимо применять обычную арендную плату.
Срок договора аренды может быть определенным и не определенным. Об этом указано в пункте 1 статьи 610 Гражданского Кодекса Российской Федерации и в пункте 2 той же самой статьи. Способы, которые позволяют устанавливать определенные сроки договоров аренды прописаны в статье 190 Гражданского Кодекса Российской Федерации. В случае, если в договоре аренды стороны решили не указывать срок его действия, тогда этот договор является заключенным на неопределенный срок. Тогда любая из сторон в любой момент может расторгнуть договор. Но прежде следует предупредить о своих предстоящих действиях другую сторону договора. Это необходимо сделать не ранее, чем за один месяц до одностороннего расторжения договора аренды. Если речь идет об аренде недвижимого имущества, то предупреждать о своем намерении необходимо не меньше, чем за три месяца.
Законом или договором может быть установлен и иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ). Отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, является правом, а не обязанностью сторон. Если ни одна из сторон не заявляет об отказе от договора, последний может длиться сколь угодно долго, даже «вечно».
Во-первых, в то время объектами аренды того времени очень часто становились различного рода небольшие и малорентабельные компании. На таких предприятиях трудилось не большое количество людей.
Во-вторых, арендаторы того времени – это физические лица. Чаще всего это были бывшие владельцы компаний.
В-третьих, на раннем этапе развития нашего нового государства у людей не было денег. Поэтому арендная плата представляла собой исключительно натуральный характер. Арендаторы предприятий могли расплатиться с государством за аренду товарами и услугами, которые они предоставляли остальным жителям нашей страны.
Брать в аренду можно было не очень долго. Уже в 1929 году руководство нашей страны полностью запретила аренду государственных предприятий. И лишь в конце 80-х годов, когда начались реформы в Советском Союзе, руководство страны разрешила снова арендовать имущество. Такое право было закреплено в Указе Президиума ВС СССР №10277-XI. Он был выпущен 07.04.1989 года. Данный Указ назывался «Об аренде и арендных отношениях в СССР». В нем было написано, что объектами арендных отношений могут выступать имущества не только государственной, но и кооперативной, а также другой общественной организации или предприятия. Структурной единицей являлась некоторая совокупность основных фондов или оборотных средств. Также это могли быть материальные ценности и финансовые ресурсы.
В то время согласно законодательству в аренду могли взять целые предприятия трудовые коллективы, которые работали на этом же предприятии. В этом проявлялись определенного рода положительные моменты. Однако система отраслевого управления все также продолжала воздействовать на арендованные предприятия.
В 1991-м году Советский Союз распался. Настал, так называемый «капитализм с волчьим оскалом». От России отделились многие содружественные государства. Экономика страны начала переходить на рыночные рельсы. Происходила полная трансформация экономики. Поэтому многие вопросы, которые касались так или иначе правового регулирования были полностью пересмотрены. Это же коснулось регулирования возможности передачи во временное пользование имущества. Отметим, что демократизация активно внедрялась сначала именно в институт договора аренды.
Тогда в аренду сдавали буквально все: от предприятий до земельных участков. Все это стало возможным благодаря тому, что арендаторы и арендодатели получили
довольно широкий спектр возможностей и свобод, которые были прописаны в новом законе. Основные изменения были внесены, в первую очередь, во вторую часть Гражданского Кодекса Российской Федерации.
Во второй части Гражданского Кодекса Российской Федерации были закреплены принципиально новые подходы, которые осуществлялись во время оценки правомочий, которыми обладал собственник имущества. Собственник со своим имуществом мог делать все, что хотел, но в рамках действующего законодательства. При этом не должны нарушаться права и законные интересы других людей, которые окружают этого человека и которые проживают в нашей стране.
Таким образом, в дореволюционный период, а также во время существования Советского Союза под объектами аренды подразумевалась определенная совокупность различного рода материальных объектов, которые владели те или иные люди, проживающие на территории той страны. Они были связаны с деятельностью предприятия имущественных прав и обязанностей субъекта.
1.3. Элементы договора аренды.
Если говорить об элементах договора аренды, то можно выделить основные положения, которые касаются этого вопроса.
Во-первых, в договоре аренды должны присутствовать стороны договора. Также в этом договоре должен быть обозначен предмет самого договора и форма договора. В договоре аренды, помимо всего прочего, необходимо прописать цену за аренду и срок, на который заключается тот или иной договор.
Рассмотрим каждый из них более подробно.
И так, стороны договора. В качестве сторон договора подразумевают арендодателя и арендатора. Арендодателями и арендаторами могут быть как юридические лица, так и физические лица. Юридическим лицами могут быть коммерческие и не коммерческие организации. Также к юридическим лицам можно отнести государство или это могут быть национально-государственные, а также административно-территориальные образования. Например, руководство какого-то города может сдать в аренду землю компании для строительства торгового центра или частный собственник какого-то здания может сдать его в аренду муниципалитету для размещения там, например, музея.
Следует отметить, что очень много существует различных требований, когда возникает потребность сдать в аренду государственное или муниципальное имущество. Перед тем как произойдет такая сделка, необходимо пройти множество согласований различных структур, которые проверят обоснованность заключения такой сделки. Также будет тщательно проверяться компания, которая желает взять в аренду государственное имущество.
В законодательстве Российской Федерации сказано, что человек может сдавать свое имущество в аренду и это право является возможностью распоряжаться им так, как он желает, не нарушая закон. Если арендодатель не является собственником имущества, которое он хочет сдать в аренду, то у него должны быть соответствующие полномочия, которые позволяют ему осуществлять такую деятельность. Как правило, это должен быть документ, в котором написано волеизъявление собственника о сдаче в аренду имущества через арендодателя.3
Приведем следующий пример.
Пусть у доверительного управляющего, который управляет не своим движимым имуществом, имеет возможность сдать его в аренду. Такое право у него может появиться на основании пункта 1 статьи 1020 Гражданского Кодекса Российской Федерации.
В случае, если в законодательстве Российской Федерации отсутствует какой-то пункт о возможности аренды того или иного имущества, тогда у арендодателя должно быть специальное согласие собственника на проведение такого рода операций с его имуществом.
Закон может устанавливать виды имущества, которые нельзя сдавать в аренду либо он может наложить определенного рода ограничения на сдачу имущества. Например, сдача в аренду представляет собой элемент оборота. В случае, если вещь, которую хотят сдать в аренду, изъята из оборота, то такую вещь сдавать в аренду, соответственно, нельзя. Если есть ограничения на оборот вещи, которую хотят сдать в аренду, то такое возможно только если соблюдаются установленные законодательством Российской Федерации условий.
Согласно пункта 3 статьи 607 Гражданского Кодекса Российской Федерации в договоре аренды необходимо указать данные, которые позволяют определенно устанавливать имущество, которое хотят сдать в аренду. Таким образом, можно сделать вывод о том, что только индивидуально-определенная вещь может представлять собой предмет договора аренды. Отметим, что по окончании срока действия договора аренды, вещь, которую арендовали, должна быть возвращена собственнику в том же состоянии, в котором она приобреталась. Также отметим, что арендуемая вещь – это юридически незаменимая вещь. Следовательно, в случае, если имеется попытка сдать в аренду вещь, которая определяется родовыми признаками, то она не может быть предметом договора аренда. Все дело в том, что эта вещь является юридически заменимой.
Форму договора аренды можно найти в статье 609 Гражданского Кодекса Российской Федерации. В законодательстве прописаны как общие требования, которые предъявляются к форме всякого договора, так и специальные требования, предъявляемые к договору аренды.
Так, например, в пункте 1 статьи 609 Гражданского Кодекса Российской Федерации говорится о том, что в случае, если договор аренды заключен на срок более 12 месяцев, либо если одна сторона договора является юридическим лицом (это не зависит от срока действия договора), то он заключается в простой письменной форме.
В пункте 1 статьи 609 Гражданского Кодекса Российской Федерации конкретизировано общее правило, которое закреплено в подпункте 1 пункта 1 статьи 161 Гражданского Кодекса Российской Федерации, посвященное письменной форме договора аренды.
Законодательство Российской Федерации также говорит о том, что можно заключать сделки по аренде имущества в устной форме. Такой вид договора доступен только гражданам нашей страны. При этом срок заключения подобного договора не должен превышать одного года. Такое возможно в случае, если законодательство нашей страны не регулирует отдельными положениями дополнительные требования, которые предъявляются к форме отдельных видов договоров аренды.
Если речь идет о том, чтобы арендовать недвижимое имущество, то следует помнить о том, что договор об этом должен быть в обязательном порядке зарегистрирован государством. Если иное не установлено законодательством Российской Федерации. Зарегистрировать такой договор аренды можно, если руководствоваться Федеральным законом, который называется «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Данный закон вышел 21 21 июля 1997 г.
Отдельно отметим, что цена договора и его срок не являются существенными условиями. Цена договора аренды другими словами называется арендной платой. Согласно пункта 3 статьи 424 Гражданского Кодекса Российской Федерации, а также пункта 1 статьи 614 того же Кодекса, если плата за аренду в договоре не прописана, то в таком случае необходимо применять обычную арендную плату.
Срок договора аренды может быть определенным и не определенным. Об этом указано в пункте 1 статьи 610 Гражданского Кодекса Российской Федерации и в пункте 2 той же самой статьи. Способы, которые позволяют устанавливать определенные сроки договоров аренды прописаны в статье 190 Гражданского Кодекса Российской Федерации. В случае, если в договоре аренды стороны решили не указывать срок его действия, тогда этот договор является заключенным на неопределенный срок. Тогда любая из сторон в любой момент может расторгнуть договор. Но прежде следует предупредить о своих предстоящих действиях другую сторону договора. Это необходимо сделать не ранее, чем за один месяц до одностороннего расторжения договора аренды. Если речь идет об аренде недвижимого имущества, то предупреждать о своем намерении необходимо не меньше, чем за три месяца.
Законом или договором может быть установлен и иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ). Отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, является правом, а не обязанностью сторон. Если ни одна из сторон не заявляет об отказе от договора, последний может длиться сколь угодно долго, даже «вечно».
