Файл: Учебник по курсу Гражданское право предназначено для студен тов, обучающихся по специальности Юриспруденция.pdf

214 жит государственной регистрации в соответствии с п. 2 ст. 651
ГК РФ.
Договор аренды здания или сооружения, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регист- рации, поскольку государственной регистрации подлежит данный договор, заключенный только на срок не менее одного года.
ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ст. 1) относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а так- же сделки с которым подлежат обязательной государственной ре- гистрации в случаях и в порядке, установленных законом.
Помещение (жилое и нежилое) представляет собой объект, входящий в состав зданий или сооружений (ч. 2 п. 6 ст. 12 вы- шеуказанного закона).
Нежилое помещение является объектом недвижимости, от- личным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе
РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государствен- ной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды применяется п. 2 ст. 651 ГК РФ, т.е. договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее од- ного года, подлежит государственной регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается за- ключенным с момента, установленного п. 1 ст. 433 ГК РФ.
Содержание договора аренды здания или сооружения
По договору аренды здания или сооружения арендатору од- новременно с передачей прав владения и пользования такой не- движимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.
В случаях, когда арендодатель является собственником зе- мельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду зда- ние или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды зда- ния или сооружения иное право на соответствующий земельный участок.

215
Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему перехо- дит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначе- нием.
Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственно- сти, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, ус- тановленным законом или договором с собственником земель- ного участка (ст. 652 ГК РФ).
В случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка (ст. 653 ГК РФ).
Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Если иное не предусмотрено законом или данным догово- ром, обязательство арендодателя передать здание или сооруже- ние арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сто- ронами соответствующего документа о передаче. Уклонение од- ной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассмат- ривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества (п. 1 ст. 655 ГК РФ).
При прекращении данного договора арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю соглас- но норм, предусмотренных п. 1 ст. 655 ГК РФ.

216
§ 5. Договор аренды предприятия
По договору аренды предприятия в целом как имуществен- ного комплекса, используемого для осуществления предприни- мательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование зе- мельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, за- пасысырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресур- сами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имуще- ственные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предпри- ятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию. Передача прав владения и пользования находяще- гося в собственности других лиц имуществом, в том числе зем- лей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами (ст. 656
ГК РФ).
Характеристика договора аренды предприятия:
– возмездный;
– двусторонний;
– консенсуальный.
Элементы договора аренды предприятия
Сторонами договора аренды предприятия могут выступать граждане-предприниматели, юридические лица, государство.
Предметом данного договора является предприятие в целом как имущественный комплекс согласно п. 1 ст. 656 ГК РФ.
Права арендодателя, полученные им на основании разреше- ния (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче арендатору, если иное не установлено зако- ном или иными правовыми актами. Включение в состав переда- ваемого по договору предприятия обязательств, исполнение ко-

217
торых арендатором невозможно при отсутствии у него такого разрешения (лицензии), не освобождает арендодателя от соот- ветствующих обязательств перед кредиторами.
Кредиторы по обязательствам, включенным в состав пред- приятия, должны быть до его передачи арендатору письменно уведомлены арендодателем о передаче предприятия в аренду.
Кредитор, который письменно не сообщил арендодателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение 3 месяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия в аренду потребовать прекращения или досрочного исполнения обяза- тельства и возмещения причиненных этим убытков.
Кредитор, который не был уведомлен о передаче предпри- ятия в аренду, в установленном порядке может предъявить иск об удовлетворении требований, вытекающих из п. 2 ст. 657 ГК
РФ, в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду.
После передачи предприятия в аренду арендодатель и арен- датор несут солидарную ответственность по включенным в со- став переданного предприятия долгам, которые были переведе- ны на арендатора без согласия кредитора.
Цена договора аренды предприятия является его существен- ным условием. Размер арендной платы устанавливается догово- ром. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды пред- приятия считается незаключенным. При этом правила определе- ния цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются.
Договор аренды предприятия заключается в письменной
форме путем составления одного документа, подписанного сто- ронами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).
Договор аренды предприятия подлежит государственной реги- страции и считается заключенным с момента такой регистрации.
Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность.

218
Содержание договора аренды предприятия
Передача предприятия арендатору осуществляется по пере- даточному акту. Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором.
Арендатор обязан в течение всего срока действия договора поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоя- нии, в том числе осуществление его текущего и капитального ремонта. На арендатора возлагаются расходы, связанные с экс- плуатацией арендованного предприятия, если иное не преду- смотрено договором, а также с уплатой платежей по страхова- нию арендованного имущества.
Если иное не предусмотрено договором, арендатор вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование, либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сда- вать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по до- говору аренды в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятия.
Данный порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом.
Если иное не предусмотрено договором, арендатор вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендо- ванного имущественного комплекса, проводить его реконструк- цию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость.
Арендатор имеет право на возмещение ему стоимости неот- делимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не пре- дусмотрено договором.
Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возместить арендатору стоимость таких улучшений, если дока- жет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению

219
его качества и(или эксплуатационных свойств или при осущест- влении таких улучшений были нарушены принципы добросове- стности и разумности (ст. 662 ГК РФ).
При прекращении договора арендованный имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных ст.ст. 656, 657 и 659 ГК РФ. Подго- товка предприятия к передаче арендодателю, включая составле- ние и представление на подписание передаточного акта, являет- ся в данном случае обязанностью арендатора и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором.
§ 6. Договор финансовой аренды (лизинг)
По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендо- датель обязуется приобрести в собственность указанное аренда- тором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей
(ст. 665 ГК РФ).
Арендодатель в этом случае не несет ответственности за вы- бор предмета аренды и продавца.
Договором финансовой аренды может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляет- ся арендодателем.
Признаки договора финансовой аренды
1. Цель арендодателя – это финансирование, т.е. вложение денежных средств в имущество, которое затем будет сдано в аренду, а арендная плата выступает формой дохода на вложен- ный капитал.
Арендованное имущество приобретается лизингодателем с целью извлечения из него дохода. Интересы арендодателя как кредитора обеспечиваются наличием у него в собственности имущества, на которое при неисполнении арендатором обяза- тельства не требуется обращать взыскание, необходимо только потребовать возврата имущества.

220 2. Приобретение арендодателем имущества, передаваемого в лизинг, после заключения договора аренды, причем по выбору арендатора и, как правило, у указанного последним продавца.
В этом случае арендодатель не несет ответственности за вы- бор предмета аренды и продавца.
3. Использование арендатором переданного в лизинг иму- щества для предпринимательских целей.
4. Предоставление имущества по договору лизинга во вла- дение и пользование арендатора.
В договоре финансовой аренды участвуют 3 лица:
1) продавец (изготовитель) имущества;
2) арендодатель (приобретатель имущества);
3) арендатор.
Стороны договора финансовой аренды связаны, как правило, двумя договорами – арендодатель заключает с продавцом вы- бранного арендатором имущества договор купли-продажи, а с арендатором – договор финансовой аренды.
Таким образом, арендатор осуществляет выбор продавца и согласовывает все условия договора купли-продажи. Арендатор договаривается о предмете договора купли-продажи, его цене, сроках, месте поставки.
Арендатор не находится в договорных отношениях с про- давцом имущества, однако, он наделен по отношению к нему правами и обязанностями (ст.ст. 668, 670 ГК РФ).
Лизингодатель – это, как правило, лизинговая компания, имеющая лицензию на сдачу имущества в лизинг.
Лизингополучатель – юридическое лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, или индивидуальный пред- приниматель.
Форма договора финансовой аренды – письменная, а если объектом договора является недвижимое имущество, то сделка подлежит государственной регистрации.
Срок договора финансовой аренды приближается к сроку службы оборудования.
По окончании срока аренды в соответствии с условиями до- говора арендатор вправе приобрести имущество в собствен-

221
ность, возобновить договор на более льготных условиях либо вернуть имущество арендодателю.
Особенность договора финансовой аренды
В аренду сдается не имущество, которое ранее использовал арендодатель, а новое имущество, специально приобретенное арендодателем исключительно с целью передачи его в аренду.
Предметом договора финансовой аренды являются любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности, кроме земельных участков и других природных объектов.
Содержание договора финансовой аренды
Арендодатель обязан:
– приобрести в свою собственность избранное арендатором имущество у указанного им продавца на основании договора ку- пли-продажи.
Арендодатель, приобретая имущество для арендатора, должен уведомить продавца о том, что имущество предназначено для пере- дачи его в аренду (лизинг) определенному лицу (ст. 667 ГК РФ).
Выбор имущества и его продавца в соответствии с догово- ром может производить арендодатель;
– обеспечить передачу арендованного имущества арендато- ру в состоянии, соответствующем условиям договора и назначе- нию имущества. Если иное не предусмотрено договором, иму- щество, являющееся предметом договора, передается продавцом непосредственно арендатору в месте нахождения последнего;
– производить капитальный ремонт;
– предупреждать арендатора о правах третьих лиц на арен- дованное имущество и возместить стоимость согласованных с ним неотделимых улучшений;
– арендодатель не несет ответственности перед арендатором за выполнение продавцом требований, вытекающих из договора купли-продажи, кроме случая, когда ответственность за выбор продавца лежит на арендодателе. Но если выбор продавца был произведен арендодателем, арендатор вправе по своему выбору

222 предъявить требования, вытекающие из договора купли- продажи, как непосредственно продавцу имущества, так и арен- додателю, которые несут солидарную ответственность
(ст. 670 ГК РФ).
Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать имуще- ство, составляющее предмет договора, в субаренду, отдавать в залог арендные права и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ, если иное не ус- тановлено законодательством.
Риск случайной гибели или случайной порчи арендованного имущества переходит к арендатору в момент передачи ему арен- дованного имущества, если иное не предусмотрено договором.
Ответственность продавца
Арендатор вправе предъявлять непосредственно продавцу арендованного имущества требования, вытекающие из договора купли-продажи, заключенного между продавцом и арендодате- лем, в частности, в отношении качества и комплектности иму- щества, сроков его передачи и в других случаях ненадлежащего исполнения договора продавцом. При этом арендатор имеет права и несет обязанности, предусмотренные для покупателя, кроме обязанности оплатить приобретенное имущество, как если бы он был стороной договора купли-продажи данного имущест- ва. Однако арендатор не может расторгнуть договор купли- продажи с продавцом без согласия арендодателя. В противном случае права арендодателя как собственника имущества по до- говору лизинга стали бы менее обеспеченными. В отношениях с продавцом арендатор и арендодатель выступают как солидарные кредиторы.

223