Файл: Учебник по курсу Гражданское право предназначено для студен тов, обучающихся по специальности Юриспруденция.pdf

204 3) потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Согласно ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором отде- лимые улучшения арендованного имущества являются его соб- ственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.
В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стои- мости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущест- ва, произведенных арендатором без согласия арендодателя, воз- мещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчисле- ний от этого имущества, являются собственностью арендодате- ля.
Права и обязанности арендатора. Согласно ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в со- ответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены – в соответствии с назначением имуще- ства.
Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арен- додатель имеет право потребовать расторжения договора и воз- мещения убытков.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользова- ние имуществом (арендную плату) (ст. 614 ГК РФ).
Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном со- стоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести рас- ходы на содержание имущества, если иное не установлено зако- ном или договором аренды (ст. 616 ГК РФ).
В соответствии со ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согла- сия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду
(поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать

205
арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в устав- ный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установле- но ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами. В ука- занных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вер- нуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обу- словленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, ко- гда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором (ст. 622 ГК РФ).
Прекращение договора аренды. По требованию арендодате- ля договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением ус- ловий договора или назначения имущества либо с неоднократ- ными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного дого- вором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в уста- новленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в дого- воре – в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие осно- вания досрочного расторжения договора по требованию арендо- дателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

206
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения до- говора только после направления арендатору письменного пре- дупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствую- щие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее из- вестны арендатору и не должны были быть обнаружены аренда- тором во время осмотра имущества или проверки его исправно- сти при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанно- стью капитальный ремонт имущества в установленные догово- ром аренды сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумный срок;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие осно- вания досрочного расторжения договора по требованию аренда- тора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.
Прекращение договора аренды в установленный им срок предоставляет арендатору преимущественное право на заключе- ние договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК РФ).
§ 2. Договор проката
По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предприниматель- ской деятельности, обязуется предоставить арендатору движи- мое имущество за плату во временное владение и пользование
(ст. 626 ГК РФ).

207
Особенности договора проката
1. В качестве арендодателя выступает специальный субъект
– коммерческая организация, для которой сдача имущества в аренду является постоянной предпринимательской деятельно- стью (чаще всего на практике в их роли выступают специализи- рованные службы проката).
2. Предметом договора проката может быть только движи- мое имущество, предоставляемое во временное владение и поль- зование за плату, используемое в потребительских целях, если иное не предусмотрено в договоре. Следовательно, цель может быть и предпринимательской.
Договор проката заключается в письменной форме.
Договор проката является публичным договором.
Согласно ст. 627 ГК РФ договор проката заключается на срок до одного года.
Правила о возобновлении договора аренды на неопределен- ный срок и о преимущественном праве арендатора на возобнов- ление договора аренды (ст. 621 ГК РФ) к договору проката не применяются.
Арендатор вправе отказаться от договора проката в любое время, письменно предупредив о своем намерении арендодателя не менее чем за десять дней. Следовательно, эта норма является исключением из общего правила о недопустимости односторон- него отказа от обязательства. Такой отказ от договора является безоговорочным принятием для арендодателя при одновремен- ном возврате предмета проката.
Особенности содержания договора проката
1. Арендодатель обязан в присутствии арендатора проверить исправность сдаваемого в аренду имущества.
2. Арендодатель обязан ознакомить арендатора с правилами эксплуатации имущества либо выдать ему письменную инструк- цию о пользовании этим имуществом.
Если арендатор обнаруживает недостатки сданного напрокат имущества, он должен заявить о них.
При обнаружении арендатором недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих

208 пользованию им, арендодатель обязан в 10-дневный срок со дня заявления арендатора о недостатках, если более короткий срок не установлен договором проката, безвозмездно устранить не- достатки имущества на месте либо произвести замену данного имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии.
Если недостатки арендованного имущества явились следст- вием нарушения арендатором правил эксплуатации и содержа- ния имущества, арендатор оплачивает арендодателю стоимость ремонта и транспортировки имущества.
Обязанности сторон
1. Арендодатель обязан производить и капитальный, и те- кущий ремонт сданного в прокат имущества (эта норма носит императивный характер).
2. Арендатор обязан нести расходы по содержанию имуще- ства, если иное не установлено договором.
Сдача в субаренду имущества, предоставленного арендатору по договору проката, передача им своих прав и обязанностей другому лицу, предоставление данного имущества в безвозмезд- ное пользование, залог арендных прав и внесение их в качестве имущественного вклада в хозяйственные товарищества и обще- ства или паевого взноса в производственный кооператив не до- пускаются.
Согласно ст. 630 ГК РФ арендная плата по договору проката устанавливается в виде определенных в твердой сумме плате- жей, вносимых периодически или единовременно.
В случае досрочного возврата имущества арендатором арен- додатель возвращает ему соответствующую часть полученной арендной платы, исчисляя ее со дня, следующего за днем факти- ческого возврата имущества.
Взыскание с арендатора задолженности по арендной плате производится в бесспорном порядке на основе исполнительной надписи нотариуса.

209
§ 3. Договор аренды транспортных средств
Договор аренды транспортного средства
с предоставлением услуг
по управлению и технической эксплуатации
По договору аренды (фрахтования на время) транспортного средства с экипажем арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользо- вание и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации (ст. 632 ГК РФ).
О с о б е н н о с т и д о г о в о р а
1. Транспортное средство передается арендатору во владе- ние и пользование.
2. Управление и техническую эксплуатацию транспортного средства осуществляет арендодатель своими силами (при помо- щи экипажа), т.е. работника (работников), состоящего с арендо- дателем в трудовых или иных отношениях, например, основан- ных на договоре подряда.
3. Предмет договора – транспортное средство любого вида транспорта (воздушного, автомобильного и т.д.).
Правила о возобновлении договора аренды на неопределен- ный срок и о преимущественном праве арендатора на заключе- ние договора аренды на новый срок к данному договору не при- меняются. По истечении срока договор прекращается.
Договор аренды транспортного средства с экипажем должен быть заключен в письменной форме независимо от его срока. К такому договору не применяются правила о регистрации догово- ра аренды.
Срок договора – это условие договорное. Однако предель- ные сроки данного договора не установлены.
С о д е р ж а н и е д о г о в о р а
Арендодатель обязан:
– в течение всего срока действия договора поддерживать над- лежащее состояние сданного в аренду транспортного средства,

210 включая текущий и капитальный ремонт и предоставление необ- ходимых принадлежностей;
– предоставлять арендатору услуги по управлению и техни- ческой эксплуатации транспортного средства, обеспечивающие его нормальную и безопасную эксплуатацию в соответствии с целями аренды;
– нести расходы по оплате услуг членов экипажа, расходы на их содержание, если договором не предусмотрено иное;
– страховать транспортное средство и(или страховать ответ- ственность за ущерб, который может быть причинен транспорт- ным средством или в связи с его эксплуатацией, но лишь тогда, когда такое страхование является обязательным в силу закона или договора.
Арендатор обязан:
– нести расходы, связанные с коммерческой эксплуатацией
(например, рентабельность перевозки данным видом транспор- та), в том числе расходы на оплату топлива и других расходуе- мых в процессе эксплуатации материалов и на оплату сборов.
Арендатор вправе:
– без согласия арендодателя сдавать транспортное средство в субаренду, если иное не предусмотрено договором.
О т в е т с т в е н н о с т ь с т о р о н
В случае гибели или повреждения арендованного транс- портного средства арендатор обязан возместить арендодателю причиненные убытки, если последний докажет, что гибель или повреждение транспортного средства произошли по обстоятель- ствам, за которые арендатор отвечает в соответствии с законом или договором.
Ответственность за вред, причиненный третьим лицам арен- дованным транспортным средством, его механизмами, устройст- вами, оборудованием, несет арендодатель. Он вправе предъявить к арендатору регрессное требование о возмещении сумм, выпла- ченных третьим лицам, если докажет, что вред возник по вине арендатора.

211
Договор аренды транспортного средства
без предоставления услуг
по управлению и технической эксплуатации
По договору аренды транспортного средства без экипажа арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации (ст. 642 ГК РФ).
О с о б е н н о с т и д о г о в о р а
1. Транспортное средство передается во владение и пользо- вание арендатору.
2. Управление и техническую эксплуатацию транспортного средства осуществляет арендатор самостоятельно или при по- мощи третьего лица.
3. Предмет договора – транспортное средство любого вида транспорта.
С о д е р ж а н и е д о г о в о р а
Арендатор обязан:
– в течение всего срока действия договора поддерживать транспортное средство в исправном состоянии, осуществлять его текущий и капитальный ремонт. Следовательно, арендодатель полностью освобождается от обязанности обеспечить исправ- ность транспортного средства в период действия договора. Од- нако арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества;
– своими силами осуществлять управление арендованным транспортным средством и его эксплуатацию как коммерческую, так и техническую;
– нести расходы на содержание арендованного транспортно- го средства, его страхование, включая страхование своей ответ- ственности, а также расходы, возникающие в связи с его экс- плуатацией, если иное не предусмотрено договором.
Арендатор вправе без согласия арендодателя от своего име- ни заключать с третьими лицами договоры перевозки, если они не противоречат целям использования транспортного средства или его назначению.

212
§ 4. Договор аренды здания или сооружения
По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (ст.
650 ГК РФ).
Характеристика договора аренды здания или сооружения:
– возмездный;
– двусторонний;
– консенсуальный.
Элементы договора аренды здания или сооружения
Сторонами договора аренды здания или сооружения (арен- додателем и арендатором) могут выступать любые субъекты гра- жданского правоотношения.
Предметом договора аренды здания или сооружения явля- ются здания или сооружения. Гражданский кодекс РФ не делает различия между зданием и сооружением, иными словами, зако- нодатель не придает юридического значения делению объектов на здания и сооружения.
Цена договора аренды здания или сооружения (арендная плата) относится к существенному условию данного договора.
При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила опре- деления цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не приме- няются.
Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположе- но, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.
В случае, когда плата за аренду здания или сооружения ус- тановлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.
Договор аренды здания или сооружения заключается в пись- менной форме путем составления одного документа, подписанно-

213
го сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора влечет его недействительность. Данный договор, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и счита- ется заключенным с момента такой регистрации.
Изданный субъектом РФ или его органом нормативный акт об обязательной государственной регистрации договоров, для которых федеральным законом такая государственная регистра- ция не установлена, не применяется арбитражным судом как противоречащий нормам Гражданского кодекса РФ (п. 1 прило- жения к информационному письму Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, свя- занных с применением ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Нормы Гражданского кодекса РФ не предусматривают обя- зательной регистрации права аренды недвижимого имущества.
Регистрация возникшего договором аренды недвижимого иму- щества, обременения вещных прав арендодателя на недвижимое имущество правами арендатора производится в соответствии со ст. 26 Закона «О государственной регистрации прав на недви- жимое имущество и сделок с ним» только при регистрации са- мого договора аренды недвижимого имущества.
При отсутствии государственной регистрации договор арен- ды недвижимого имущества является незаключенным. Если одна из сторон данного договора уклоняется от его государственной ре- гистрации, то другая сторона вправе согласно п. 3 ст.165 ГК РФ предъявить иск об обязании зарегистрировать договор.
Соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, под- лежащем государственной регистрации, также подлежит обяза- тельной государственной регистрации, поскольку является не- отъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, возникшие из договора аренды.
В случае продления договора аренды здания или сооруже- ния, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сто- рон регулируются новым договором аренды, который не подле-