Файл: Учебник по курсу Гражданское право предназначено для студен тов, обучающихся по специальности Юриспруденция.pdf

195
Предметом договора ренты являются действия сторон по обмену имущества получателя ренты на предоставление рент- ных платежей плательщиком ренты.
Договор ренты отличается от договора мены тем, что дого- вор ренты для каждой стороны договора связан с риском преж- девременного его прекращения.
Предметом договора ренты может выступать любое имуще- ство, не изъятое из гражданского оборота.
Форма рентных платежей
1. Деньги.
2. Имущество.
3. Работы или услуги (уход, ритуальные и др.).
Существенными условиями договора являются:
1) периодичность выплат;
2) размер выплат;
3) обеспечение выплаты ренты (ст. 581 ГК РФ);
4) срок (постоянная или непрерывная, пожизненная).
Форма договора ренты. Договор ренты подлежит нотари- альному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуж- дение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации (ст. 584 ГК РФ).
Рента может обременять недвижимое имущество (ст. 586 ГК
РФ). В этом случае обязательства плательщика ренты по догово- ру переходят на приобретателя имущества. Таким образом, за- кон не ограничивает плательщика ренты в праве распоряжаться приобретенной в собственность недвижимостью.
Плательщик ренты осуществляет ее отчуждение новому приобретателю и освобождается от исполнения своих обяза- тельств по выплате ренты. Но для нового приобретателя недви- жимость является обремененной, т.е. обязательства плательщика ренты автоматически переходят на нового приобретателя.
Лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое иму- щество в собственность другого лица, несет субсидиарную (до- полнительную) с ним ответственность.

196
§ 2. Постоянная рента
Получателями постоянной ренты могут быть только граж- дане, а также некоммерческие организации, если это не проти- воречит закону и соответствует целям их деятельности.
Срок выплаты постоянной ренты – по окончании каждого календарного квартала, если иное не предусмотрено договором
(ст. 591 ГК РФ).
Плательщик постоянной ренты вправе отказаться от даль- нейшей выплаты ренты путем ее выкупа. Такой отказ действите- лен при условии, что он заявлен плательщиком ренты в пись- менной форме не позднее чем за 3 месяца до прекращения вы- платы ренты или за более длительный срок, предусмотренный договором. При этом обязательство по выплате ренты не пре- кращается до получения всей суммы выкупа получателем ренты, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором.
Договором может быть предусмотрено, что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни по- лучателя ренты или в течение иного срока, не превышающего 30 лет с момента заключения договора.
Таким образом, согласно ст. 592 ГК РФ выкуп постоянной ренты может осуществляться по инициативе плательщика ренты.
Выкуп постоянной ренты может осуществляться и по ини- циативе ее получателя (ст. 593 ГК РФ).
Выкупная цена постоянной ренты является договорной
(ст. 594 ГК РФ). При отсутствии условия о выкупной цене в до- говоре постоянной ренты, по которому имущество передано за плату под выплату постоянной ренты, выкуп осуществляется по це- не, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты.
При отсутствии условия о выкупной цене в договоре посто- янной ренты, по которому имущество передано под выплату ренты бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества, т.е. цена, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги (ст. 424 ГК РФ).
Риск случайной гибели или повреждения имущества. Если имущество передано бесплатно под выплату постоянной ренты, то риск несет плательщик ренты.

197
Если имущество передано за плату под выплату постоянной ренты, то плательщик вправе требовать либо прекращения обяза- тельства по выплате ренты, либо изменения условий ее выплаты.
§ 3. Пожизненная рента
Получателем пожизненной ренты может быть:
1) гражданин, передавший имущество под выплату ренты ее плательщику;
2) другой гражданин, который указан передавшим имущест- во плательщику;
3) множество граждан, которые указаны передавшим иму- щество плательщику.
Договор пожизненной ренты в пользу лица, умершего к мо- менту заключения сделки, является ничтожным.
Размер пожизненной ренты – это денежная сумма, периоди- чески выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни. Ее размер устанавливается в договоре из расчета ежемесячного пла- тежа. Размер пожизненной ренты, определяемый в договоре, в расчете на месяц должен быть не менее минимального размера оплаты труда, установленного законом, а в случаях, предусмот- ренных ст. 318 ГК РФ, подлежит увеличению.
Периодичность выплат осуществляется по окончании каждого календарного месяца, если иное не предусмотрено договором.
Расторжение договора пожизненной ренты происходит
1) по требованию получателя ренты (у плательщика ренты такого права нет);
2) в случае существенного нарушения договора (по аналогии со ст. 593 ГК РФ) получатель ренты вправе требовать от пла- тельщика ренты выкупа ренты либо расторжения договора и воз- мещения убытков.
Если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, то получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачетом его стои- мости в счет выкупной цены ренты.

198
§ 4. Пожизненное содержание с иждивением
По договору пожизненного содержания с иждивением полу- чатель ренты (гражданин) передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в соб- ственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или ука- занного им третьего лица (лиц) (ст. 601 ГК РФ).
Сравнительный анализ договора пожизненной ренты
и договора пожизненного содержания с иждивением
Договор пожизненной
ренты
Договор пожизненного содержания
с иждивением
Объект договора – любое, не изъятое из гражданско- го оборота имущество
Объект договора – только недвижимое имущество
Объем рентных платежей обеспечивает содер- жание иждивенца (жилище, уход, одежда, пита- ние и т.д.)
В течение одного месяца иждивенец не может получать объем содержания меньше, чем два минимальных размера оплаты труда
Плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предва- рительного согласия получателя ренты.
Пожизненное содержание с иждивением прекращается, если
1) наступила смерть получателя ренты;
2) плательщик ренты существенно нарушал свои обязатель- ства. В этом случае получатель ренты вправе потребовать воз- врата недвижимости либо выплаты ему выкупной цены. Пла- тельщик ренты не вправе требовать компенсации расходов, по- несенных на содержание ее получателя.

199
ГЛАВА X. АРЕНДА
§ 1. Общие положения об аренде
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель
(наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).
Характеристика договора аренды:
– возмездный;
– двусторонний;
– консенсуальный.
Виды договоров аренды
1. Договор аренды.
2. Договор проката.
3. Договор аренды транспортных средств.
3.1. Договор аренды транспортного средства с экипажем.
3.2. Договор аренды транспортного средства без экипажа.
4. Договор аренды здания или сооружения.
5. Договор аренды предприятия.
6. Договор финансовой аренды (лизинг).
Элементы договора аренды
Сторонами договора аренды (арендодателем и арендатором) могут выступать любые субъекты гражданского правоотноше- ния: граждане, юридические лица, государство. В некоторых ви- дах договора аренды его сторонами могут выступать специаль- ные субъекты.
Арендодатель – это собственник передаваемого в пользова- ние имущества или лицо, уполномоченное законом или собст- венником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).
Арендатор – это лицо, заинтересованное в получении иму- щества в пользование.
Предмет договора аренды. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, со-

200 оружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их ис- пользования (непотребляемые вещи).
Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.
Цена договора аренды (арендная плата) и срок договора не относятся к существенным условиям договора аренды.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользова- ние имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случаях, когда дого- вором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых пе- риодически или единовременно;
2) установленной доли полученных в результате использова- ния арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
3) предоставления арендатором определенных услуг;
4) передачи арендатором арендодателю обусловленной до- говором вещи в собственность или в аренду;
5) возложения на арендатора обусловленных договором за- трат на улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочета- ние указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, преду- смотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмот- ра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе по- требовать соответствующего уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия поль-

201
зования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения аренд- ной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок.
При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд (ст. 614 ГК РФ).
Договор аренды заключается на срок, определенный догово- ром. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отка- заться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца.
Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от до- говора до истечения предельного срока, установленного зако- ном, договор по истечении предельного срока прекращается.
Договор аренды, заключенный на срок, превышающий уста- новленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (ст. 610 ГК РФ).
Форма договора аренды. Договор аренды на срок более го- да, а если хотя бы одной из сторон договора является юридиче- ское лицо, независимо от срока, должен быть заключен в пись- менной форме.
Договор аренды недвижимого имущества подлежит госу- дарственной регистрации, если иное не установлено законом.
Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к аренда- тору (ст. 624 ГК РФ), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

202
Содержание договора аренды
Права и обязанности арендодателя. Согласно ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в со- стоянии, соответствующем условиям договора аренды и назна- чению имущества.
Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принад- лежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не преду- смотрено договором.
Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендода- телем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.
Если арендодатель не предоставил арендатору сданное вна- ем имущество в указанный в договоре срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него имущество в соответствии со ст. 398
ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причиненных за- держкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.
В соответствии со ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или час- тично препятствующие пользованию им, даже если во время за- ключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
1) потребовать от арендодателя либо безвозмездного устра- нения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
2) непосредственно удержать сумму понесенных им расхо- дов на устранение данных недостатков из арендной платы, пред- варительно уведомив об этом арендодателя;
3) потребовать досрочного расторжения договора.

203
Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендо- дателя, может без промедления произвести замену предостав- ленного арендатору имущества другим аналогичным имущест- вом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.
Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потре- бовать возмещения непокрытой части убытков.
Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении дого- вора аренды или были заранее известны арендатору либо долж- ны были быть обнаружены арендатором во время осмотра иму- щества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
При заключении договора аренды арендодатель обязан пре- дупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполне- ние арендодателем этой обязанности дает арендатору право тре- бовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613 ГК РФ).
Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не преду- смотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Капитальный ремонт должен производиться в срок, уста- новленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью – в разумный срок.
Нарушение арендодателем обязанности по производству ка- питального ремонта дает арендатору право по своему выбору:
1) произвести капитальный ремонт, предусмотренный дого- вором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет аренд- ной платы;
2) потребовать соответствующего уменьшения арендной платы;