Файл: Учебное пособие Томск 2020 удк 347(470571)(075. 8) Ббк 67. 404. 0(2Рос)я73 с 605 Рецензенты.pdf

132 вправе в течение трех месяцев потребовать в судебном порядке перевода на себя прав и обязанностей покупателя (то есть речь идет о замене лица в обязатель- стве). С таким же требованием сособственник вправе обратиться в суд и в ситу- ации, когда узнал о том, что доля была продана третьему лицу на иных условиях, чем те, которые были указаны в извещении. Правила, касающиеся преимуще- ственного права покупки доли, распространяются и на случаи отчуждения доли по договору мены. При этом обмениваемая вещь должна обладать родовыми признаками с тем, чтобы лицо, обладающее преимущественным правом покупки доли, было способно предложить вещь того же рода и качества. Иное (то есть обмен доли на индивидуально-определенную вещь, например, картину Альберта
Райдера «Летучий голландец») лишает смысла существование самого преиму- щественного права, ибо сособственник не способен будет противопоставить что- либо взамен индивидуально-определенному предоставлению третьего лица.
Существование преимущественного права покупки доли в праве общей собственности объясняется тем, что оно призвано защитить других участников общей собственности, для которых личность нового сособственника имеет зна- чение, поскольку владение и пользование общей собственностью осуществля- ется всеми сособственниками сообща. Для продавца же доли личность покупа- теля существенной роли не играет, ибо его интерес направлен на получение определенного встречного предоставления. Преимущественное право покупки доли является строго личным, в связи с чем его уступка другому лицу не допус- кается.
Следует обратить внимание на то, что преимущественное право покупки доли действует лишь в случаях возмездного отчуждения доли постороннему лицу, то есть не из числа сособственников. В тех же случаях, когда доля прода- ется одному из сособственников, продавец не обязан уведомлять других сособ- ственников о предстоящей продаже доли, ибо никто из них никакими преимуще- ствами в этом случае не обладает.
Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между сособственниками по соглашению между ними, что будет означать пре- кращение права общей собственности. Кроме того, каждый участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. В этом случае общая собственность будет сохранена лишь в отношении оставшихся со- собственников. При недостижении соглашения о разделе имущества или усло- виях выдела доли участника эти вопросы решаются судом.

133
Если выдел доли в натуре не допускается законом
1
или невозможен без не- соразмерного ущерба имуществу (например, влечет невозможность использова- ния имущества по целевому назначению или влечет значительное снижение мате- риальной или художественной ценности имущества), участнику выплачивается стоимость его доли или иная компенсация. Такая компенсация допускается лишь с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
При общей совместной собственности доли участников в праве собствен- ности заранее не определены. Они могут быть определены лишь при прекраще- нии общей собственности. При этом доли участников признаются равными, если иное не предусмотрено законом или их соглашением. Например, отступление от начал равенства при разделе супружеского имущества предусмотрено семейным законодательством (ст. 39 СК РФ).
Режим общей совместной собственности в настоящее время применяется в отношении имущества супругов, приобретенного ими в браке за счет общих средств; членов крестьянского фермерского хозяйства и лиц, приватизировав- ших жилые помещения на праве общей совместной собственности
2
. Участники совместной собственности, как правило, связаны между собой лично-довери- тельными отношениями, что делает их юридически незаменимыми. Поэтому, например, смерть одного из супругов влечет прекращение их общей совместной собственности.
Владение и пользование совместной собственностью осуществляется участниками сообща, если иное не предусмотрено соглашением между ними.
Каждый сособственник также обязан участвовать в несении расходов на содер- жание общего имущества. Распоряжение имуществом, находящимся в совмест- ной собственности, осуществляется по согласию всех его участников, которое при этом презюмируется независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом. Такая сделка может быть признана недей- ствительной по требованию остальных сособственников только в случае, если
1
См.: ст. 11 ФЗ «Об инвестиционных фондах», ст. 37 ЖК РФ, ст. 48 ФЗ «Об объектах культур- ного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ», ст. 7 ФЗ «Об инвестиционном товариществе» и др.
2
Такая возможность предоставлялась до 2001 г. законом о приватизации жилищного фонда в РФ.

134 доказано, что другая сторона в сделке знала или должна была знать о несогласии других участников на совершение сделки, то есть действовала недобросовестно
(например, продажа определенной вещи другу семьи в период возбуждения дела о расторжении брака). Если же речь идет о сделке, требующей нотариальной формы или государственной регистрации, согласие сособственника должно быть удостоверено нотариально.
Раздел имущества, находящегося в совместной собственности, а также вы- дел доли одного из участников требует предварительного определения доли каж- дого из участников в праве общей совместной собственности на имущество. По- рядок раздела имущества, выдела доли определяется по правилам, предусмот- ренным для общей долевой собственности, если иное не установлено ГК РФ, иными законами и не вытекает из существа отношений участников совместной собственности. Доли участников при разделе имущества и выделе из него доли признаются равными, если иное не предусмотрено законом или соглашением участников.
Кредиторы вправе обратить взыскание на долю имущества должника (при недостаточности другого его имущества), находящегося как в долевой, так и в совместной собственности, с той лишь разницей, что при совместной собствен- ности предварительно требуется определить долю должника. Выдел доли долж- ника в натуре возможен лишь с согласия остальных сособственников. При отсут- ствии такого согласия либо когда выделение доли в натуре невозможно, креди- тор вправе требовать продажи доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, с обращением вырученной суммы в погашение долга. При отказе сособственников приобрести долю долж- ника кредитор вправе в судебном порядке требовать ее продажи с публичных торгов.
10.5 Прекращение права собственности
В ст. 235 ГК РФсодержится исчерпывающий перечень оснований прекра- щения права собственности, большинство из которых носят принудительный ха- рактер. Итак, право собственности может прекратиться в результате:
 отчуждения собственником своей вещи другому лицу посредством за- ключения того или иного гражданско-правового договора (купли-продажи, ме- ны, дарения, ренты, аренды с правом выкупа). При этом отчуждение вещи всегда предполагает определение ее нового собственника;

135
 отказа собственника от права собственности на вещь путем публичного объявления об этом или посредством совершения иных действий, определенно свидетельствующих об его устранении от владения, пользования и распоряжения вещью без намерения сохранить какие-либо права на нее. При этом до приобре- тения права собственности на вещь другим лицом права и обязанности первона- чального собственника не прекращаются, что означает не только возможность возврата вещи прежнему собственнику, но и возложение на него ответственно- сти за вред, причиненный этой вещью, третьим лицам. При отказе от вещи соб- ственник выражает волю на прекращение права собственности на нее без указа- ния правопреемника. Имущество, от которого собственник отказался, приобре- тает статус бесхозяйного
1
;
 гибели или уничтожения вещи, поскольку в этом случае исчезает сам объект права собственности;
 в иных случаях, предусмотренных законом (например, по основаниям ограничения виндикации, вследствие возникновения права собственности у лица, нашедшего вещь или задержавшего безнадзорных домашних животных);
 обращения взыскания на вещь по обязательствам собственника. Изъя- тие вещи производится на основании решения суда, если иной порядок обраще- ния взыскания не предусмотрен законом или договором. Право собственности на вещь прекращается в момент возникновения права собственности на изъятую вещь у лица, к которому она переходит;
 отчуждения вещи, которая в силу закона не может принадлежать лицу
2
или на приобретение которой необходимо особое разрешение, в котором лицу от- казано (например, на оружие). Если по основаниям, допускаемым законом, в соб- ственности лица оказалась вещь, которая в силу закона не может ему принадле- жать, она должна быть отчуждена собственником в течение года с момента воз- никновения права собственности на нее, если иной срок не установлен законом. В
1
Ст. 56 Закона о государственной регистрации недвижимости предусмотрен порядок отказа от права собственности на земельный участок. Такой отказ возможен на основании заявления собственника, которое подается в орган регистрации прав на недвижимое имущество. С мо- мента государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок право собственности на него возникает у субъекта РФ или муниципального образования.
Иными словами, земельный участок не становится бесхозяйным.
2
Например, в силу ст. 5 закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» зе- мельные участки сельскохозяйственного назначения не могут находиться в собственности иностранных граждан. Поэтому, если по основаниям, предусмотренным законом (например, в результате наследования), иностранный гражданин стал собственником такого земельного участка, он обязан произвести его отчуждение.

136 противном случае по решению суда вещь подлежит принудительной продаже (с передачей вырученной суммы ее бывшему собственнику) или передаче в государ- ственную или муниципальную собственность (с компенсацией бывшему соб- ственнику ее стоимости);
 отчуждения (посредством проведения публичных торгов) недвижимой вещи в связи с изъятием земельного участка, используемого ненадлежащим об- разом;
 отчуждения недвижимой вещи в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Порядок такого изъятия опре- деляется земельным законодательством (гл. VII.1 ЗК РФ);
 отчуждения объекта недвижимости в пользу собственника земельного участка в случае утраты собственником недвижимости права пользования зе- мельным участком;
 отчуждения объекта незавершенного строительства в связи с прекра- щением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государ- ственной или муниципальной собственности;
 выкупа государством или продажи с публичных торгов на основании решения суда бесхозяйственно содержимых культурных ценностей, относя- щихся к разряду особо ценных и охраняемых государством;
 выкупа на основании решения суда домашних животных при ненадле- жащем обращении с ними, то есть таком обращении, которое противоречит уста- новленным законом правилам и принятым в обществе нормам гуманного отно- шения к животным;
 реквизиции, то есть изъятия вещи у собственника в общественных ин- тересах при обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер (стихийные бед- ствия, аварии, эпидемии и др.). Изъятие вещи осуществляется по решению госу- дарственного органа с выплатой собственнику ее стоимости;
 национализации, то есть обращения в государственную собственность вещей, находящихся в собственности граждан и юридических лиц. Национали- зация производится на основании закона с обязательным возмещением собствен- нику стоимости вещи и других убытков;
 выплаты компенсации участнику долевой собственности взамен причи- тающейся ему части общего имущества при ее несоразмерности выделяемой доле;
 отчуждения жилого помещения, используемого не по назначению или используемого с систематическим нарушением прав и интересов соседей, либо

137 бесхозяйственно содержимого, что приводит к его разрушению. В указанных случаях суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже жилого помещения с публичных торгов с выплатой собственнику вы- рученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного ре- шения. До обращения с иском в суд орган местного самоуправления обязан пре- дупредить собственника о необходимости устранения нарушения;
 изъятия у собственника земельного участка, используемого с наруше- нием законодательства (например, нецелевое использование или использование, приводящее к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйствен- ного назначения либо причинению вреда окружающей среде). Земельный уча- сток подлежит продаже с публичных торгов с передачей вырученной суммы бывшем собственнику за минусом затрат на проведение торгов;
 конфискации, то есть безвозмездного изъятия вещи у собственника по решению суда (а в случаях, предусмотренных законом, в административном по- рядке) в виде санкции за совершенное правонарушение (например, изъятие иму- щества по сделке, совершенной с целью, противной основам правопорядка или нравственности)
1
;
 изъятия и уничтожения по решению суда контрафактных экземпляров, оборудования, прочих средств, используемых или предназначенных для совер- шения нарушения исключительных прав на результаты интеллектуальной дея- тельности и на средства индивидуализации (п. 4, 5 ст. 1252 ГК РФ);
 обращения по решению суда в доход РФ вещей, в отношении которых не доказано, что они приобретены на законные доходы, в соответствие с законо- дательством о противодействии коррупции;
 обращения по решению суда в доход РФ вещей, в отношении которых лицом не представлены сведения, подтверждающие законность их приобрете- ния, в соответствие с законодательством о противодействии терроризму.

138 возможности свободного пользования своей вещью, но сохраняет возможность распоряжения ею, например посредством отчуждения. С этой точки зрения огра- ниченное вещное право является ограничением правомочий собственника. Од- нако при прекращении ограниченного вещного права право собственности вос- станавливается в первоначальном объеме.
Особенность ограниченных вещных прав состоит в том, что, во-первых, их объектом выступают недвижимые вещи (земельные участки, здания и сооруже- ния, жилые и нежилые помещения); во-вторых, они сохраняются даже в случае смены собственника соответствующей вещи; в-третьих, ограниченные вещные права зависимы от права собственности, в результате чего отсутствие или пре- кращение права собственности исключает возможность установления или сохра- нения ограниченного вещного права; в-четвертых, характер и содержание огра- ниченных вещных прав определяются непосредственно законом, поэтому содер- жание ограниченного вещного права не может быть изменено договором, равно как невозможно на основании договора создать новые разновидности ограничен- ных вещных прав.
Таким образом, под ограниченным вещным правом следует понимать предусмотренное законом и зарегистрированное в государственном реестре аб- солютное гражданское право, устанавливающее ограниченное хозяйственное господство над чужой недвижимой вещью.
Законом предусмотрены следующие виды ограниченных вещных прав:
 право пожизненного наследуемого владения земельным участком
(ст. 265 ГК РФ);
 право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком
(п. 1 ст. 268 ГК РФ);
 сервитут (ст. 274, ст. 277 ГК РФ);
 право хозяйственного ведения (ст. 294 ГК РФ);
 право оперативного управления (ст. 296 ГК РФ);
 право отказополучателя пользоваться определенной вещью наследода- теля (п. 2 ст. 1137 ГК РФ, п. 1 ст. 33 ЖК РФ);
 право пользования жилым помещением на основании договора пожиз- ненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК РФ, ст. 34 ЖК РФ).
На праве пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессроч-
ного) пользования предоставляются земельные участки, находящиеся в государ- ственной и муниципальной собственности. Право пожизненного наследуемого владения земельным участком предоставляется гражданам, а право постоянного