Файл: Ипотека в гражданском праве..pdf

Содержание:

Введение

Институт ипотеки был известен еще римскому праву, но особенно важное значение он приобрел в странах с развитой рыночной экономикой. Залог недвижимости является наиболее надежным способом обеспечения надлежащего исполнения обязательств, поскольку недвижимость обладает высокой стоимостью и считается самым эффективным способом вложения капитала, так как цена на нее не подвержена значительным и непредсказуемым колебаниям. Кроме того, ипотека имеет большое значение для развития системы жилищного кредитования и, следовательно, для решения жилищных проблем в Российской Федерации.

С момента введения в российское законодательство понятия "ипотека" прошло более пятнадцати лет, а с момента внедрения единой системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество - уже более десяти. Появление рынка недвижимости в связи с введением в современной России нового правопорядка, в том числе с развитием институтов частного права, появление национальных проектов по формированию рынка доступного жилья вызвали бум на рынке ипотечного кредитования, особенно в сфере кредитования жилой недвижимости. Изменение законодательства, как специального законодательства об ипотеке, так и специального законодательства в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в связи с необходимостью решения практических проблем осуществлялось достаточно быстро и хаотично.

Как известно, договор ипотеки - это договор о залоге имущества. Его заключают заемщик (залогодатель) и банк-кредитор (залогодержатель). При этом обе стороны должны убедиться, что их партнер подходит для такого дела: банк-кредитор должен быть наделен правом предоставлять кредиты, а заемщик, коль он просит о финансовой помощи, должен быть право - и дееспособным.

ипотека гражданское право договор

Актуальность темы обусловлена тем, что многие проблемы практического и законодательного характера обусловлены именно отсутствием целостной системы теоретических взглядов на судьбу института ипотеки в современном российском гражданском праве.

Основной целью работы выступает комплексное исследование ипотеки в гражданском праве.

Задачами для реализации указанной цели выступают:

Общая характеристика ипотеки в гражданском праве;

Изучение Ответственность сторон по договору об ипотеки;

Анализ актуальных проблемы, возникающих при неисполнении обязательств по договору ипотеки и пути их решения.

Объектом изучения выступают общественные отношения, регулирующие ипотеку в гражданском праве, предметом - нормы права, регламентирующие ипотеку в гражданском праве.

Методология и методика исследования основывается на общенаучных методах, таких как диалектический, логический, функциональный и частно-научных методах: конкретно-социологический, сравнительно-правовой, формально-юридический, исторический.

Изучением и анализом данной темы занимались многие авторы, в том числе Гришаев С.П., Викторова Р.Н., Буров В.С., Беляева О.А., Кайль А.Н., Карпухин Д.В., Латынцев А.А., Поздеева М., Русецкий А.Е.; их исследования были использованы в данной работе.

Работа состоит из введения, двух глав, заключения и библиографического списка.

Глава.1 Общая характеристика ипотеки в гражданском праве

1.1.Содержание договора ипотеки.

Действующие в настоящее время нормативные акты, устанавливающие правила государственной регистрации залога недвижимого имущества (ипотеки), базируются на положениях ряда норм Гражданского кодекса РФ (далее - ГК) . К их числу следует отнести, прежде всего п.1 ст.131 ГК, предусматривающий обязательность государственной регистрации возникновения, перехода и прекращения права залога недвижимого имущества. В соответствии с п.6 ст.131 ГК порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации должны устанавливаться специальным законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, каковым сегодня является Федеральный закон от 21 июля 1997 г. (далее - Закон о регистрации) .

Кроме того, п.2 ст.334 ГК содержит общее правило, согласно которому залог недвижимости регулируется законом об ипотеке, при этом установленные в таком законе правила о залоге имеют приоритет перед общими правилами о залоге, содержащимися в ГК. Таким образом, как было указано выше, сегодня основным нормативным актом, регулирующим отношения, возникающие в связи с залогом недвижимого имущества, является Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Следует обратить внимание, что сформулированное в п.2 ст.334 ГК правило о приоритете Закона об ипотеке распространяется на ГК только в части содержащихся в нем общих правил о залоге. Статья 131 ГК к числу норм, устанавливающих общие правила о залоге, не относится, поэтому на нее упомянутое правило о приоритете Закона об ипотеке не распространяется.

Отмеченное обстоятельство может оказаться значимым при разрешении коллизий между Законом о регистрации и нормативными актами об ипотеке. В случае возникновения таких коллизий следует исходить из того, что основной нормой ГК, посвященной государственной регистрации недвижимости, является ст.131 ГК, которая в части установления порядка государственной регистрации и отказа в такой регистрации отсылает только к Закону о регистрации. Об иных нормативных актах в ст.131 ГК не упоминается. Отсюда следует, что в части порядка регистрации прав на недвижимость и сделок с ней, а также оснований отказа в регистрации правила принятого в соответствии с ГК Закона о регистрации имеют приоритет перед любыми иными нормативными актами, включая акты об ипотеке, если иное не установлено в самом Законе о регистрации.

Согласно ст.4 Закона о регистрации государственной регистрации подлежат вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст.130 - 132, 164 ГК, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Далее в настоящей статье эти суда и объекты, отнесенные к числу недвижимых вещей не в силу их неразрывной связи с землей, а в силу специального указания закона (ч.2 п.1 ст.130 ГК), будут именоваться условной недвижимостью. Содержание ст.4 Закона о регистрации вызывает ряд вопросов.

Во-первых, следует ли из этой нормы, что права на условную недвижимость вообще не подлежат регистрации либо что они, требуя государственной регистрации в принципе, не подлежат регистрации по правилам Закона о регистрации? Во-вторых, если следовать точному тексту ст.4 Закона о регистрации, установленное в ней исключение касается лишь регистрации прав на условную недвижимость, а не сделок с ней. Следует ли отсюда, что к сделкам с условной недвижимостью (включая договор об ипотеке) в полном объеме применимы правила Закона о регистрации?

Ответить на первый из поставленных вопросов позволяет анализ п.1 ст.131 ГК. Установленное в этой норме правило об обязательности регистрации вещных прав на недвижимые вещи, включая ипотеку, в Едином государственном реестре учреждениями юстиции является императивным и распространяется на любые виды недвижимых вещей, следовательно, и на условную недвижимость. Поскольку Закон о регистрации не может противоречить ГК, допустимым оказывается лишь второй вариант ответа на первый из поставленных вопросов, то есть права на условную недвижимость подлежат такой государственной регистрации, но не в соответствии с Законом о регистрации. Прежде чем продолжить дальнейшее рассмотрение поставленных вопросов, проведем обзор нормативных актов, содержащих правила о государственной регистрации недвижимости.

В Законе о регистрации правила о государственной регистрации ипотеки установлены в ст.29. Согласно п.1 и 2 ст.29 Закона государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество, а отказано в регистрации ипотеки может быть в случаях, если ипотека указанного в договоре недвижимого имущества не допускается законодательством и если содержание договора об ипотеке или прилагаемых к нему необходимых документов не соответствует требованиям государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При государственной регистрации ипотеки указываются данные о залогодержателе, предмете ипотеки, стоимость обеспеченного ипотекой обязательства или данные о порядке и об условиях определения этой стоимости (п.3 ст.29 Закона о регистрации). Погашается регистрационная запись об ипотеке на основании заявления залогодержателя, заявления залогодателя с приложением документов об исполнении основного договора либо на основании вступившего в силу судебного решения.

Пункт 5 ст.29 Закона о регистрации является отсылочной нормой, согласно которой особенности государственной регистрации ипотеки могут устанавливаться также Законом об ипотеке. Таким образом, эта норма Закона о регистрации дает основания для установления особых правил регистрации ипотеки, но только в Законе об ипотеке, а не в каких-либо иных нормативных актах. Кроме того, поскольку правила ст.4 Закона о регистрации, относящейся к общим положениям этого Закона и исключающей его применение в отношении прав на условную недвижимость, распространяются и на его ст.29, можно сделать вывод, что действие п.5 этой статьи не распространяется на ипотеку условной недвижимости. Перейдем непосредственно к Закону об ипотеке.

В ст.5 Закона об ипотеке перечислены виды имущества, которые могут быть предметом договора об ипотеке. Это земельные участки, предприятия, сооружения, здания, квартиры и самостоятельные изолированные части жилых домов и квартир, дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Перечисленное имущество может быть предметом договора об ипотеке лишь в случае, если права на него зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Как можно видеть, условная недвижимость включена в число объектов ипотеки в Законе об ипотеке.

Закон об ипотеке содержит следующие правила о предмете ипотеки: предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя. Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

Суды достаточно часто обсуждают вопрос о том, каким образом должна быть осуществлена индивидуализация предмета ипотеки. Так, в одном из дел окружной суд признал, что "ссылка в договоре о залоге на кадастровый номер земельного участка и свидетельство о государственной регистрации права аренды (предметом ипотеки в данном деле было право аренды земельного участка. - Р. Б.) на данный земельный участок позволяют со всей очевидностью определить, право аренды какого конкретно земельного участка передается в залог, а также его характеристики" (дело ФАС ВСО от 28 июня 2007 г. N А19-20768/06-31-Ф02-3815/07).

В одном из дел окружной суд констатировал, что в договоре ипотеки отсутствовало указание на местонахождение заложенного имущества - гаража, в связи с чем договор был признан незаключенным (дело ФАС ЦО от 30 марта 2006 г. N А54-3841/2005). Особенностью фактических обстоятельств этого дела являлось то, что договор залога гаража не только не содержал указание на местонахождение заложенного имущества, но и вообще не был зарегистрирован. Таким образом, у суда было более чем достаточно правовых оснований для того, чтобы констатировать отсутствие у договора какой-либо юридической силы. В случае же, если договор ипотеки был зарегистрирован в установленном порядке, оснований признавать его незаключенным по причине отсутствия местонахождения заложенного имущества, на наш взгляд, у суда не будет, потому как техника государственной регистрации договора ипотеки и ипотеки как обременения такова, что индивидуализация (в том числе и по местонахождению) заложенного имущества всегда будет налицо.

Предметом залога может быть только недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в установленном законом порядке. В случае если будет установлено, что права залогодателя на предмет залога не зарегистрированы в ЕГРП, договор ипотеки должен быть признан недействительным (дело ФАС МО от 2 марта 2006 г. N КГ-А40/1275-06). Это требование относится и к залогу права аренды недвижимого имущества.