Добавлен: 11.03.2024
Просмотров: 30
Скачиваний: 0
Как правило, обращение взыскания производится в судебном порядке. Об этом должны быть уведомлены все заинтересованные лица (ст.53 Закона об ипотеке): другие залогодержатели; лицо или орган, с согласия которого осуществлялась ипотека; лица, имеющие право пользования заложенным имуществом или вещное право.
Суд, принимая решение об обращении взыскания на заложенное имущество, должен решить ряд вопросов, названных в п.2 ст.54 Закона об ипотеке: о суммах, подлежащих уплате залогодержателю; о предмете ипотеки; о способе реализации имущества; о начальной продажной цене (либо по соглашению между сторонами, а в случае спора - судом); о мерах по обеспечению сохранности имущества.
Вместе с тем следует отметить, что суд не вправе устанавливать очередность реализации заложенного имущества, если такая очередность не установлена соглашением залогодателя и залогодержателя.
При наличии уважительных причин суд может отсрочить реализацию заложенного имущества на срок до одного года, если залог не связан с осуществлением гражданином-залогодателем предпринимательской деятельности или предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения, а также сумма требований залогодержателя на момент истечения срока отсрочки не превысит стоимость заложенного имущества по оценке, указанной в договоре (п.3 ст.54 Закона об ипотеке). Отсрочка не допускается, если она может повлечь существенное ухудшение финансового положения залогодержателя; либо в отношении любой из сторон возбуждено дело о признании его несостоятельным (п.4 ст.54 Закона об ипотеке) .
Законом об ипотеке предусмотрена возможность реализации имущества либо путем организации публичных торгов, либо на аукционе, порядок проведения которых определяется также Федеральным законом от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" и ГК РФ, если законом не предусмотрены иные правила.
При обращении взыскания на квартиру залогодатель и залогодержатель заинтересованы лишь в поиске лица, которое может предложить наиболее высокую цену. С нашей точки зрения, реализация жилого помещения может осуществляться только путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона, так как нет целесообразности в проведении конкурса.
В целях решения этой проблемы предлагаем абзац 2 пункта 2 статьи 78 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" изложить в следующей редакции: "Жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона".
В соответствии с п.3 ст.350 ГК начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на заложенное имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях.
В подп.4 п.2 ст.54 Закона об ипотеке содержится следующая норма: суд, рассматривающий дело об обращении взыскания на заложенное имущество, определяет начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.
В судебной практике эта норма получила следующее толкование: при определении продажной цены суды руководствуются залоговой стоимостью предмета ипотеки, указанной в договоре ипотеки. Указанная стоимость признается судами "продажной ценой, определенной на основе соглашения сторон" (дело ФАС ВСО от 17 июня 2004 г. N А58-3257/03-Ф02-2167/04-С2). Например, в одном из дел сторона спора, требовавшая отмены решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество, указывала, что судом были нарушены положения ст.54 Закона об ипотеке, которые требуют достижения между истцом и ответчиком по иску об обращении взыскания "заключения соглашения об определении продажной цены предмета залога". Окружной суд в удовлетворении жалобы отказал, пояснив, что в Законе об ипотеке отсутствует требование обязательности заключения дополнительного соглашения о продажной цене заложенного имущества между залогодателем и залогодержателем, поскольку существенным условием договора ипотеки является залоговая стоимость предмета залога. Именно залоговая стоимость указывается судом в качестве начальной продажной стоимости предмета залога (дело ФАС ЗСО от 27 июня 2006 г. N Ф04-3919/2006 (23877-А03-11) ).
В случае если предметом залога было здание и земельный участок, на котором оно расположено, суд должен определить начальную продажную стоимость и здания, и земельного участка. При этом суд указывает общую начальную продажную стоимость имущества, на которое обращено взыскание (т.е. продажную стоимость здания плюс продажную стоимость участка). Это вполне согласуется с выводами судов о том, что отдельное указание залоговой стоимости земельного участка (права пользования земельным участком), на котором расположено заложенное здание (помещение), в договоре ипотеки не требуется.
Начальная продажная стоимость, установленная судом в решении об обращении взыскания на предмет залога, является обязательной для судебного пристава, который будет осуществлять процедуру реализации предмета залога. В частности исходя из материалов дела ФАС ДО от 27 июня 2006 г. N Ф03-А51/06-1/1150, судебный пристав не вправе приглашать специалиста-оценщика для определения начальной продажной стоимости предмета залога.
В случае, как следует из материалов дела ФАС ДО от 17 октября 2006 г. N Ф03-А59/06-1/3481 если суд в решении об обращении взыскания на заложенное имущество не укажет продажную цену предмета залога, такое решение подлежит отмене (дело).
В соответствии с п.1 ст.56 Закона об ипотеке реализация заложенного имущества происходит путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных данным Законом. Пункт 1 ст.59 упомянутого Закона допускает продажу заложенного имущества на аукционе. В качестве организатора аукциона по продаже заложенного имущества выступает избранная для этого залогодержателем с согласия залогодателя специализированная организация, которая действует на основании договора с залогодержателем и выступает от его или от своего имени. Таким образом, отличие публичных торгов от аукциона заключается в том, что организатором публичных торгов выступает пристав-исполнитель, а организатором аукциона - специализированная организация.
Право выбора способа реализации недвижимого имущества принадлежит сторонам, но решение сторон должно быть санкционировано судом, который, принимая решение об обращении взыскания на заложенное имущество, устанавливает в решении порядок реализации.
Согласно ст.58 Закона об ипотеке организатор публичных торгов объявляет их несостоявшимися в случаях, когда на публичные торги явилось менее двух покупателей; на публичных торгах не сделана надбавка против начальной продажной цены заложенного имущества; лицо, выигравшее публичные торги, не внесло покупную цену в установленный срок.
Публичные торги должны быть объявлены несостоявшимися не позднее чем на следующий день после того, как имело место какое-либо из указанных обстоятельств. В течение десяти дней после объявления публичных торгов несостоявшимися залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество по его начальной продажной цене на публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой этого имущества. К такому соглашению применяются правила гражданского законодательства Российской Федерации о договоре купли-продажи. Ипотека в этом случае прекращается. Если соглашение о приобретении имущества залогодержателем не состоялось, не позднее чем через месяц после первых публичных торгов проводятся повторные публичные торги. Начальная продажная цена заложенного имущества на повторных публичных торгах, вызванных причинами, указанными в п.1 и 2 ст.58 Закона об ипотеке, снижается на 15%. В случае объявления несостоявшимися и повторных торгов залогодержателю предоставляется право приобрести заложенное имущество по цене не более чем на 25% ниже его начальной продажной цены на первичных публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные залогом недвижимости. Если залогодержатель не воспользуется правом оставить предмет ипотеки за собой в течение месяца после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися, ипотека прекращается.
Закон об ипотеке более подробно, чем ГК РФ, регулирует вопрос о распределении суммы, вырученной от реализации заложенного имущества. После покрытия за счет нее расходов, вызванных обращением взыскания на имущество, остальная часть распределяется между залогодержателем, предъявившим свои требования, другими кредиторами залогодателя и самим залогодателем. Распределение осуществляет орган, производящий исполнение судебных решений. Когда взыскание на заложенное имущество обращается во внесудебном порядке, данную функцию выполняет нотариус, удостоверивший соответствующее соглашение.
Таким образом, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор имеет право удовлетворить свои требования из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами. Ни ранее действовавшее, ни новое гражданское законодательство не предусматривает возможность передачи предмета ипотеки в собственность кредитору, поскольку смысл ипотеки состоит не только в том, чтобы обеспечить интересы кредитора-залогодержателя, но и в том, чтобы учесть интересы должника-залогодателя. Это достигается путем реализации (продажи) предмета залога для того, чтобы выручить за него максимально возможную сумму.
Заключение
Ипотека как способ обеспечения обязательства в гражданском законодательстве Российской Федерации - сравнительно новый институт в постсоветской России, его теоретическое осмысление, законотворческая разработка, практическое применение до сих пор находится в стадии становления.
Согласно ст.5 Закона об ипотеке предметом ипотеки могут выступать: земельные участки; предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты; здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей; объекты незавершенного строительства, а также имущественные права.
Порядок регистрации договора ипотеки регламентируют два Закона: Закон об ипотеке и Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В Законе об ипотеке законодатель закрепил гл.4, регламентирующую основные положения государственной регистрации ипотеки. В Федеральном законе "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" особенностям регистрации ипотеки посвящена лишь ст.29.
В настоящее время правоотношения в области ипотеки (залога недвижимости) регулируются Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и некоторыми другими законодательными актами Российской Федерации.
Значение ипотеки и, соответственно, регулирующего ее законодательства для экономики и гражданского права нашей страны, а также для хозяйствующих субъектов и отдельных граждан (вовлеченных в ипотечные правоотношения, в частности в жилищной сфере) весьма велико.
Полагаем, что, принимая во внимание особую значимость договора об ипотеке для гражданского оборота и необходимость максимальной определенности его условий, следует законодательно предписать квалифицированную простую письменную форму договора об ипотеке - его заключение посредством составления одного документа, подписываемого сторонами.
Кроме того, в целях обеспечения максимальной определенности условий сделки, предусмотренной абзацем первым п.1 ст.48 Закона об ипотеке, предлагаем изложить данный абзац в следующей редакции: "При передаче прав на закладную совершается путем составления одного документа, подписываемого сторонами, сделка в простой письменной форме".
Предлагаем также дополнить первое предложение абзаца первого п.1 ст.55 Закона об ипотеке после слов "отдельного договора" словосочетанием", составляемого в виде отдельного документа, подписываемого сторонами". Это позволит достичь максимальной определенности условий соответствующих договоров.
Список использованной литературы
Нормативно-правовые акты:
1. Об ипотеке (Залоге недвижимости) // Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 06.12.2011) // Российская газета. N 137.22.07.1998.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации: часть первая от 30.11.1994 № 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994) (ред. от 11.02.2013) // Собрание законодательства РФ. 1994. №32. Ст.3301.
. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 30.12.2012) // Собрание законодательства РФ. 1997. № 30. Ст.3594.
. Кодекс внутреннего водного транспорта РФ от 07.03.2001 N 24-ФЗ (ред. от 28.07.2012) // Парламентская газета. N 45.12.03.2001.
. Кодекс торгового мореплавания РФ от 30.04.1999 № 81-ФЗ (ред. от 28.07.2012) // Российская газета. № 85-86.01-05.05.1999.
Специальная литература:
6. Брагинский М.И. Обязательства и способы их обеспечения: неустойка, залог, поручительство, банковская гарантия (комментарий к новому ГК РФ) // Правовые нормы о предпринимательстве. Выпуск I. - М., 2011.
