Файл: Порядок правового регулирования защиты права собственности.pdf

Иногда арест накладывается на имущество, оказавшееся у должника, но должнику на праве собственности не принадлежащее. При этом имущество может находиться как во владении собственника (например, имущество супруги должника при совместном проживании супругов), так и во владении должника (например, имущество, арендуемое должником). В этом случае собственник вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от ареста. Данный способ вещно-правовой защиты регулируется ст. 119 Закона об исполнительном производстве [9].

Иском об освобождении имущества от наложения ареста или исключении его из описи признается иск собственника о снятии ограничений по распоряжению имуществом, направленный на недопущение реализации арестованного имущества в будущем.

Иногда арестованное имущество передается судебным приставом-исполнителем третьему лицу под охрану или на хранение. В этом случае собственник должен дополнительно к иску об освобождении имущества от ареста предъявить виндикационный иск к фактическому владельцу. Если арестованное имущество уже реализовано судебными приставами-исполнителями, то собственник может предъявлять к фактическому владельцу только виндикационный иск [40].

Обратимся также к другим вещно-правовым способам защиты.

Теория и судебная практика выработали вещно-правовые способы защиты, которые пока прямо не указаны в Гражданском кодексе. В основном это способы защиты права собственности на недвижимое имущество, специфика которых объясняется тем, что единственно допустимым доказательством права собственности на это имущество является запись в ЕГРП.

Наибольшее распространение на практике получил иск о признании права собственности [40]. Главными особенностями иска о признании права собственности являются следующие:

1) этот иск не направлен на изъятие имущества у кого бы то ни было;

2) исковая давность на требования о признании права собственности не распространяется.

Исходя из этих особенностей, фактически иск о признании права собственности может быть удовлетворен только в том случае, если его предъявляет истец-собственник, который владеет своим имуществом, к ответчику, который не признает права собственности истца. В случае, когда истец не владеет недвижимостью, требование о признании права собственности может быть удовлетворено только в пределах общего срока исковой давности - считается, что в этом случае нарушенное право не может быть защищено только признанием права собственности без рассмотрения виндикационного требования [16].

Существует иск о признании права или обременения отсутствующими. Этот способ защиты права собственности на недвижимое имущество применяется тогда, когда запись в ЕГРП нарушает права собственника недвижимости, но нет оснований для применения рассмотренных выше способов вещно-правовой защиты [17]. Признать отсутствующим (несуществующим) зарегистрированное право собственности третьего лица требуется тогда, когда право собственности на один и тот же объект недвижимости ошибочно зарегистрировано и за истцом, и за другим субъектом (понятно, что это порождает неопределенность в принадлежности объекта) или когда право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество (например, на тропинку, проходящую через земельный участок собственника). Признать отсутствующим (несуществующим) зарегистрированное обременение недвижимости требуется тогда, когда обременение фактически прекратилось, но запись из ЕГРП не удалена (например, ипотека прекратилась в связи с возвратом кредита, но банк отказывается подавать заявление о снятии ипотеки) (абз. 4 п. 52 Постановления Пленумов ВС РФ, ВАС РФ №10/22) [16].

Таким образом, обеспечение и защита права собственности является основополагающим базисом института права собственности, в противном случае сам институт теряет свой экономический и правовой смысл. Разнообразие способов защиты права собственности позволяет учитывать особенности сложившихся гражданско-правовых и иных видов отношений и факторов.

Глава 3. Особенности осуществления защиты права собственности на недвижимость

13 августа 2019 года вступил в силу Федеральный закон от 2 августа 2019 года №286-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» [4] (далее - Закон №286-ФЗ). Указанным Федеральным законом предусмотрено появление в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) новой отметки - о возможности государственной регистрации перехода, прекращения права собственности гражданина на объект недвижимости на основании заявления, подписанного электронной подписью.

Разработка Закона №286-ФЗ обусловлена необходимостью защиты данных ЕГРН от мошенничеств с использованием незаконно полученной электронной подписи собственника недвижимости, ведь с развитием электронных технологий неизбежно возникает вопрос обеспечения достоверности сведений, передаваемых с их помощью. К сожалению, в эпоху цифровизации новыми техническими возможностями пользуются не только добросовестные участники гражданского оборота, но и мошенники, поэтому необходимы дополнительные способы защиты интересов добросовестно действующих лиц [28].

Известно, что государственная регистрация прав - это далеко не просто техническая операция. Как справедливо отмечал В.Ф. Яковлев, «государственная регистрация соответствующих гражданских прав лежит в основе этих прав, является частью юридического состава, образующего эти права, изменяющего или прекращающего их» [18]. Государственная регистрация признается единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимость (см. [26]). М.И. Брагинский подчеркивал: «Именно с государственной регистрацией в первую очередь стали связываться необходимая определенность правового статуса отдельных объектов недвижимости, а также государственный контроль за законностью совершаемых с недвижимостью сделок в интересах как самих их участников, так и третьих лиц» [17]. В связи с этим можно констатировать, что институт государственной регистрации прав призван обеспечивать правовую определенность в сфере оборота недвижимого имущества, с тем чтобы участники гражданских правоотношений имели возможность в разумных пределах предвидеть последствия своего поведения и быть уверенными в неизменности своего статуса, приобретенных прав и обязанностей, поэтому достоверность и защищенность данных ЕГРН является своего рода краеугольным камнем для стабильности гражданского оборота.

Федеральный закон от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон №218-ФЗ) [5] предусматривает возможность электронной формы подачи документов на государственную регистрацию прав на основании заявления, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью. Подать документы в электронной форме можно через официальный сайт Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее - Росреестр), через единый портал государственных или муниципальных услуг либо с использованием иных информационных технологий взаимодействия с органом регистрации прав (здесь речь идет, в частности, о взаимодействии кредитных организаций и органа регистрации прав), предварительно получив электронную подпись в одном из аккредитованных Министерством связи и массовых коммуникаций Российской Федерации удостоверяющих центров [17].

Электронная подпись представляет собой информацию в электронной форме, используемую для идентификации лица, отсутствующего в месте приема его волеизъявления, то есть лица, совершающего юридически значимые действия дистанционно. Усиленная квалифицированная электронная подпись предполагает выдачу удостоверяющим центром квалифицированного сертификата ключа проверки, в котором содержатся данные, свидетельствующие о принадлежности электронной подписи определенному владельцу (статья 2 Федерального закона от 6 апреля 2011 года №63-ФЗ «Об электронной подписи»; далее - Закон об электронной подписи). То есть закон предусматривает ряд условий для идентификации лица, подающего документы в электронной форме. Тем не менее в последнее время выявились мошеннические схемы завладения чужими жилыми помещениями посредством получения незаконного доступа к ключу проверки электронной подписи и последующей подачи в Росреестр электронного заявления от имени собственника об отчуждении недвижимости. Эти случаи получили широкую огласку в средствах массовой информации, наглядно продемонстрировав уязвимость электронного доступа к ЕГРН [17].

К сожалению, сегодня достоверность идентификации лица с помощью электронной подписи не обеспечена надлежащим образом. Ключ проверки электронной подписи может храниться на отчуждаемых носителях (флеш-картах, CD/DVD-дисках), к которым посторонним лицам очень легко получить доступ. Подать заявление от имени собственника в электронной форме можно, просто взломав личный кабинет на портале государственных услуг [48]. Кроме того, отсутствуют действенные механизмы контроля за деятельностью удостоверяющих центров. Получение квалифицированного сертификата допускается на основании копии документа, удостоверяющего личность обратившегося, либо на основании доверенности, оформленной в простой письменной форме (ст. 13 Закона об электронной подписи) [7].

На появившиеся вызовы необходима оперативная реакция, пока процесс незаконного перевода прав на недвижимость не приобрел массовый характер. Федеральный законодатель призван обеспечивать стабильность и предсказуемость в сфере гражданского оборота, создавая все необходимые условия для эффективной защиты права собственности и иных имущественных прав (на это указал Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 14 мая 2012 года №11-П «По делу о проверке конституционности положения абзаца второго части первой статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан Ф.Х. Гумеровой и Ю.А. Шикунова») [12].

Одним из вариантов защиты прав участников гражданского оборота в сфере недвижимости является институт так называемых отметок в ЕГРН - дополнительной публичной информации об объекте недвижимости и правах на него, отражаемой в государственном реестре недвижимости [17]. Этот институт появился 1 марта 2013 года в ходе реформы гражданского законодательства, когда Федеральным законом от 30 декабря 2012 года №302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ) была введена статья 8.1, определившая возможность внесения в указанный реестр записей о возражении лица, право которого на объект недвижимости было зарегистрировано ранее, и о наличии судебного спора в отношении зарегистрированного права на недвижимость. Как указывает В.В. Витрянский, «заботой об интересах участников оборота было продиктовано включение в ст. 8.1 ГК РФ законоположений, предусматривающих возможность внесения в реестр определенных отметок, касающихся зарегистрированных прав» [19].

Помимо указанных отметок, в ЕГРН можно также внести запись о невозможности государственной регистрации без личного участия собственника недвижимости. Как раз эта отметка призвана служить препоной на пути мошеннических действий по внесению в реестр записей по поддельным документам [17]. Однако в случае недобросовестных манипуляций при подаче заявления на государственную регистрацию прав в электронной форме она не сможет защитить в полной мере владельца недвижимости, поскольку предполагает лишь невозможность осуществления государственной регистрации прав на основании доверенности, в то время как целью кражи электронной подписи может являться как раз осуществление действий от лица собственника. Кроме того, для активации указанного механизма защиты необходимо специальное волеизъявление собственника: «Вношу отметку, если не хочу, чтобы сделки совершались без моего личного присутствия». Но далеко не каждый гражданин пойдет вносить такую отметку в реестр. Более того, отнюдь не все граждане в принципе информированы о такой возможности. Другое дело - юридические лица, обладающие целым штатом специалистов, задачей которых является обеспечение интересов юридического лица как участника оборота (возможность проставления в ЕГРН этой отметки появилась с 1 октября 2013 года в соответствии с Федеральным законом от 23 июля 2013 года №250-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости») [17].

В отметке о возможности электронной регистрации, предусмотренной статьей 36.2 Закона о государственной регистрации недвижимости, заложен новый принцип - гражданин сам принимает решение о том, когда ему нужна электронная форма подачи заявления. Проставление отметки будет свидетельствовать об оценке физическим лицом всех возможных рисков подачи заявления в электронной форме и о его готовности, в том числе технической, участвовать в этих отношениях (см. пояснительную записку к законопроекту [11]). Если же документы будут поданы в электронном виде при отсутствии такой отметки, то по общему правилу они будут возвращены органом регистрации прав без рассмотрения. Таким образом, вводится некая презумпция, предполагающая специальное согласие физического лица на электронный способ подачи заявления об отчуждении своей недвижимости. Это позволит защитить интересы широкого круга граждан, в том числе как маломобильных социальных групп (инвалидов, пенсионеров), так и граждан, не имеющих возможности оперативно отслеживать манипуляции с недвижимостью (проживающих за границей, в другом населенном пункте и т.д.) [26].