Файл: Защита права собственности...pdf

В Российской Федерации государственная регистрация сделок необходима для обеспечения прав собственности и иных вещных прав на недвижимость, а также их возникновение, переход и прекращение (ст. 131 ГК РФ). Данные права возникают со времени регистрации, если другое не определено в законодательстве (п. 2 ст. 8 ГК РФ). Все права на вновь создаваемые объекты недвижимого имущества также возникают с момента государственной регистрации (ст. 219 ГК РФ).

Процедура и последовательность государственной регистрации, на данный момент, определена положениями Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»^[9] (далее по тексту – Закон), который пришел на смену другому утратившему свою актуальность закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»^[10].

Так, согласно ст.14 указанного Закона при наличии одного из оснований, указанных в настоящей статье, любое лицо может обратиться с заявлением, установленного образца^[11] о регистрации права собственности или постановки на кадастровый учет. При этом основаниями к означенной регистрации являются:

1) любые акты органов государственной власти или органов местного самоуправления, если такие органы действовали на момент издания такого акта, при этом данным актом регулируется вопрос изменения права собственности на объект недвижимости;

2) договоры и другие виды сделок, совершенные неограниченным кругом лиц в отношении объектов недвижимости;

3) правовые акты в виде свидетельств о совершении приватизационных действий с жилыми и нежилыми помещениями;

4) акты о праве на наследственные действия;

5) судебные решения по спорам о недвижимости, вступившие в законную силу;

6) правовые акты в виде свидетельств о правах на объект недвижимости, приобретенных в установленном законом порядке;

7) планы межевого, технического или обследовательного характера;

8) схема земельного участка, предоставленная гражданину на праве безвозмездного пользования на основании специального закона или другого нормативного акта^[12].

Показательно, что регистрация прав собственности на недвижимость, а также кадастровый учет могу осуществляться одновременно при возникновении основания, предусмотренных ч.3 ст. 14 настоящего Закона.

Время, которое предоставляется органу государственной власти для регистрации прав собственника, варьируется с учетом того, насколько пакет документов является объемным, а также в зависимости от того, какое именно из оснований, предусмотренных ст.14 того же Закона, послужило причиной к подаче вышеозначенного заявления. Вместе с тем, минимальный срок регистрации, в силу ст.16 (сроки и дата осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав) указанного Закона, с момент подачи заявления в специальный отдел регистрационного учета, может составить всего три дня, в то время как максимальный срок рассмотрения такого заявления составит не более десяти рабочих дней, при условии, что данная услуга по регистрации будет оказан вкупе с кадастровым учетом^[13].

На любые объекты недвижимого имущества в обязательном порядке заводится дело установочных документов, в котором определяются все документы, поступающие для регистрации права на существующий объект недвижимости. Информация, подлежащая внесению в ЕГРП, является открытой и не считается тайной.

Кроме регистрации прав на объекты недвижимого имущества, подлежат обязательной регистрации и ограничения вещных прав в случаях, определенных законодательством (п. 1 ст. 131 ГК РФ). Одним из примеров ограничения права на недвижимое имущество является залог, ипотека, передача его в доверительное управление и т.д.

Показательно, что результат государственной регистрации является единственным законным свидетельством наличия того или иного права или обязанности на объект недвижимости. В соответствии с п. 1 ст. 2 Закона о регистрации прав, зарегистрированное право можно оспорить только в порядке судебного разбирательства. Таким образом, в настоящее время государственная регистрация сделок в законодательстве необходима при: регистрации прав; ограничений (обременений) прав; регистрация сделок^[14].

1.3 Актуальные проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество

Недвижимое имущество имеет огромное значение в современной экономической политике. Проблема законодательной регламентации общественных отношений по приобретению и продаже недвижимости имеет особую актуальность, так как недвижимое имущество обладает повышенной имущественной ценностью, а жилая недвижимость – социальной значимостью, поскольку удовлетворяет одну из ключевых потребностей человека - в жилище^[15]. Так же актуальность регулирования вопросов связанных с контролем регистрационного учета обуславливается рядом следующих моментов:

– на сегодняшний день происходит большой рост рынка недвижимости;

– необходимость обеспечения безопасности субъектов сделок с недвижимостью;

– потребность совершенствования процедуры государственной регистрации.

Так, сложно не согласиться с высказыванием кандидата юридических наук Ионовой А.А. в вопросе того, что: «сложность и обширность законодательства в сфере государственной регистрации недвижимого имущества требует тщательного его изучения, выявления проблем и их устранения»^[16].

Как уже было указано выше, с 1 января 2017 года отношения, возникающие в связи с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, регулируются Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» – нормативным преемником Федерального закона № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» и Федерального закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В части 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» регламентировано, что «государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – это юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество, а также ограничения такого права и обременения недвижимого имущества».

Опираясь на фактические данные и логику закона, попробуем выявить основные проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Основная проблема, как отмечают многие ученые, это то, что: «многие граждане имеют в личных архивах документы, устанавливающие права их фактического владения, но не имеют на руках сведений, подтверждающих свои юридические права»^[17].

Такая проблема встречается очень часто, поскольку многие граждане приобрели права на недвижимое имущество еще до того, как их государственная регистрация стала обязательной. В итоге выходит, что собственник у недвижимого имущества есть, но в государственном реестре прав на недвижимое имущество отсутствуют сведения об этом праве. Решить эту проблему необходимо следующим способом.

Органам местного самоуправления провести инвентаризацию всего недвижимого имущества на территории конкретного муниципального образования с целью определения собственников недвижимого имущества, что позволит выявить, к примеру, выморочное имущество, которое в последствие может быть предоставлено социально нуждающимся гражданам^[18].

Следующая проблема немало важная – это нормативно не урегулированный порядок регистрации установленного судебным актом права собственности на объект недвижимости, являющийся частью другого объекта недвижимости, право собственности, на который зарегистрировано за иным лицом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, судебное решение, установившее гражданские права и обязанности, является одним из оснований возникновения гражданских прав и обязанностей. Вступившие в законную силу судебные акты являются основаниями для осуществления регистрации прав (пункт 5 части 2 статьи 14 Закона о регистрации). Особенности осуществления регистрации прав на недвижимое имущество на основании судебного акта предусмотрены статьей 58 Закона о регистрации.

В частности, установлено, что права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации в соответствии с Законом о регистрации (то есть в общем порядке) (часть 1 статьи 58 Закона о регистрации). Следует отметить, что одновременного наличия в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) записей об идентичных правах разных лиц на объекты недвижимости, один из которых является частью другого. Иное означало бы одновременное существование идентичных прав разных лиц на один и тот же объект материального мира, то есть «двойную» регистрация прав.

Анализ судебной практики рассмотрения споров об оспаривании отказа в регистрации установленного судебным актом права собственности на объект недвижимости, являющийся частью другого объекта, право собственности на который зарегистрировано за иным лицом, позволяет выделить два подхода к разрешению вопроса о порядке регистрации прав в рассматриваемом случае.

Согласно первому подходу для регистрации права достаточно представления лицом, чье право собственности установлено судебным актом, заявления о регистрации права собственности на объект недвижимости, в отношении которого принят судебный акт.

«Если вступившим в законную силу судебным актом за лицом признано право собственности на часть объекта, право собственности на который ранее было зарегистрировано за иным лицом, такой судебный акт является основанием для внесения в ЕГРН записи о праве собственности на спорный объект. При этом в резолютивной части судебного акта не требуется специального указания на то, что регистрирующий орган обязан внести изменения в ЕГРН и погасить имеющуюся там запись о праве собственности на объект в целом. Отсутствие в резолютивной части судебного акта такого указания не является основанием для отказа в совершении регистрационных действий»^[19].

Согласно второму подходу регистрация установленного судебным актом права собственности на объект недвижимости, являющийся частью другого объекта недвижимости, не может быть осуществлена без совершения комплекса учетно-регистрационных действий по разделу исходного объекта.

При этом одновременное существование в судебной практике двух противоположных подходов не только не восполняет пробел законодательного регулирования, но и, напротив, усугубляет ситуацию правовой неопределенности, что, как представляется, свидетельствует о необходимости оперативного нормативного урегулирования вопроса.

Ещё одной актуальной проблемой является – проблема правового регулирования государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в порядке наследования на основании заявления нотариуса в соответствии с п. 14 ст. 32 Закона о регистрации.

В законе определено, что нотариус обязан в течение трех рабочих дней с даты выдачи свидетельства о праве на наследство направить в орган регистрации прав сведения о выдаче такого свидетельства.

Во-первых, необходимо отметить, что данное положение противоречит ст. 86.2 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате^[20].

Во-вторых, перечень документов и состав содержащихся в них сведений, направляемых или предоставляемых в орган регистрации прав, должны быть установлены, согласно указанной норме, Основами законодательства Российской Федерации о нотариате.

Кроме того, статья 5 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, закрепляя гарантии нотариальной деятельности, устанавливает, что нотариусам запрещается разглашать сведения, оглашать документы, которые стали им известны в связи с совершением нотариальных действий.

Таким образом, для целей реализации положений Закона о регистрации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество по заявлению нотариуса необходимо внести изменения в статью 5 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате в части нераспространения режима нотариальной тайны на информацию, предоставляемую в орган по государственной регистрации прав на недвижимость.

ГЛАВА 2 МЕХАНИЗМЫ И СПОСОБЫ ЗАЩИТЫ ПРАВ СОБСТВЕННОСТИ И ИНЫХ ВЕЩНЫХ ПРАВ

2.1 Основные веще-правовые способы защиты прав собственности и вещных прав, их особенности

В современной науке гражданского права под вещным правом понимается исключительно субъективное право лица, сущность которого обусловлена не только требованиями закона, определяющим возможность требовать от других совершения определенных действий, либо воздержания от их совершения, но и самой природой правовых отношений.