Добавлен: 12.03.2024
Просмотров: 32
Скачиваний: 0
Согласно ст. 30 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) каждому гарантируется иметь жилое помещение на праве собственности, то есть владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению. Однако, в связи с большой разницей между уровнем доходов населения и стоимостью жилья, крайне низкий жизненный уровень большинства российских граждан, в результате огромный процент граждан не имеет возможности приобрести его. Поэтому разрешение этих вопросов было отнесено к компетенции законодателя.
Однако у бессрочной приватизации есть свои минусы. По мнению Александра Сидякина, первого зампредседателя жилищного комитета Государственной Думы, могут возникнуть проблемы, связанные с созданием рынка арендного и социального жилья[27].
Отмечается, что заинтересованность в этом муниципалитетов практически отсутствует. Согласно закону, органы местного самоуправления несут полную ответственность перед гражданами и права личности должны защищаться от самоуправства органов местного самоуправления и их должностных лиц. Приватизация понимается, как одноразовый акт. То есть каждый имеет право принять участие в данной процедуре единожды. Несмотря на это, несовершеннолетние дети также могут участвовать в приватизации, а также после достижения 18 лет они имеют право еще раз участвовать в этом процессе. Кроме того, приватизация жилья ознаменовалась одним из средств решения жилищных проблем. Однако, как показала практика, приватизация преследовала цель, в первую очередь, не решение проблем населения в жилищной сфере, а замыслом законодателя было постепенное снятие с бюджетов публичных собственников тяжёлого бремени содержания этого дорогостоящего недвижимого имущества и передача этого бремени уже частным собственникам.
Лишь после осознания того обстоятельства, что бремя содержания своего имущества возлагается независимо от материального положения нового собственника, возникает вопрос о последующей деприватизации жилья. Под деприватизацией понимается возвращение приватизированной недвижимости лица – собственника муниципальной (государственной) недвижимости через представителя государства. Стоит отметить, что предпосылкой данной проблемы, является, во-первых, обязанность собственника приватизированного жилья наравне с собственником, ставшим таковым на основании иных сделок, нести расходы по содержанию, ремонту жилого помещения, а, во-вторых, обязанность платить налоги и сборы, установленные законами[28].
Еще одно малоприятное последствие становления собственником жилья — обязанность по оплате капитального ремонта многоквартирных домов.
Данная обязанность появилась в связи с вступлением в силу соответствующих поправок в Жилищный кодекс РФ.К расходным обязанностям можно также отнести приобретение и установку приборов учёта воды для тех, кто это не сделал до принятия Федерального закона от 23.11.2009 г. № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности».
Соответственно, если квартира не приватизирована, обязанность по приобретению и установки таких счетчиков лежит на муниципалитете.
Необходимо отметить, что приватизация возможна только в том случае, когда каждый из нанимателей жилья согласен на осуществление этой сделки. Решение данной проблемы особо не урегулировано законодателем, однако все-таки законодатель ввел полезную поправку, которая гласит, что согласие на приватизацию не должны давать граждане уже приватизировавшие другое помещение[29].
Как известно, жилье в любой момент может пострадать от различных обстоятельств, в том числе и тех, которые не зависят от воли человека (пожар, взрыв, землетрясение, наводнение). На этот случай следует застраховать своё имущество. Если же страховка отсутствует, дальнейшее развитие ситуации будет полностью зависеть от того, в чьей собственности находится жилье. Если же это наниматели муниципальных квартир, то в этом случае они могут рассчитывать на получение денежной компенсации или нового жилья, что вполне, как нам кажется, очень даже неплохая гарантия. И тут возникает вопрос, а нужно ли спешить с приватизацией муниципальной квартиры, если после ее совершения проблему переселения, а также ремонта придется решать собственными силами.
Особое внимание хочется уделить вопросу приватизации общежитий. Согласно ст.4 ФЗ « О приватизации жилищного фонда в РФ» приватизация комнат в общежитиях запрещена. Данный вопрос разрешается на местном уровне — Постановлениями мэра города и комитетом по государственному имуществу ряд общежитий исключен из специализированного жилищного фонда и переданы в муниципальный жилищный фонд социального использования[30].
Из этого следует, что общежития всё чаще утрачивают свой правовой статус, а граждане, проживающие в них, получают полное право на приватизацию на общих основаниях. Однако граждане нередко сталкиваются со сложностями приватизации данных жилых помещений. Это, прежде всего, происходит из-за того, что оформление документации по передаче общежитий в муниципальный фонд осуществляется крайне медленно. Бывает и такое, что после получения решения на имеющуюся площадь в собственность, оказывается, что отсутствует и ордер, и сам договор социального найма. В таком случае жителям общежития следует только обращаться в суд для признания своих нарушенных прав. А этот процесс также занимает довольно долгое время[31].
Проведенный нами анализ законодательства свидетельствует о том, что нормативно-правовое регулирование не соответствует требованиям. Решением всех затронутых проблем, не получивших законодательного регулирования, должна стать корректировка норм закона, не только в одной какой-то его сфере для того, чтобы в наибольшей степени избежать их несогласованности и противоречивости.
Должны быть снижены налоговые ставки, банкам необходимо предлагать кредиты на выгодных условиях, а также мы считаем, что необходимо упростить саму процедуру приватизации жилья, которая отнимает достаточное количество времени, что также тормозит этот процесс.
2.2. Реализация права на приватизацию жилых помещений
Для начала необходимо проанализировать положения нормативно-правовых актов в сфере предоставления служебных жилых помещений и их приватизации. По общему правилу приватизация служебных жилых помещений запрещена. Согласно ст. 4 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»[32] не подлежат приватизации служебные жилые помещения.
Если рассматривать законодательство, регулирующее приватизацию служебного жилья работниками конкретных органов государственной власти, то во всех нормативно-правовых актах жилые помещения предоставляются лишь временно, а после завершения государственной службы, представительства в органах законодательной власти и т.д. наниматель обязан освободить жилое помещение. В соответствии с ч. 3 ст. 34 Федерального закона от 08.05.1994 № 3-ФЗ «О статусе члена Совета Федерации и статусе депутата Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации»[33] прекратившие исполнение полномочий член Совета Федерации, депутат Государственной Думы обязаны освободить занимаемое ими служебное жилое помещение, предоставленное в соответствии с частью первой настоящей статьи, не позднее одного месяца со дня прекращения полномочий члена Совета Федерации, депутата Государственной Думы. Не освобождение занимаемого служебного жилого помещения влечет за собой выселение в порядке, установленном жилищным законодательством. Запрет на приватизацию предусмотрен во всех нормативно-правовых актах, предоставляющих жилые помещения в служебное пользование. Каким же образом можно приватизировать служебное жилье?
Первая возможность, которую предоставляет закон, - это возможность договориться с собственником жилого фонда о разрешении приватизации жилого помещения. Согласно ч. 2 ст. 4 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, с согласия собственников вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений. Но собственник жилищного фонда не всегда готов разрешить приватизацию служебного жилого помещения, ему это просто невыгодно. Что же делать в таком случае? В законодательстве предусмотрен ряд исключений из этого правила, а также имеется положительная судебная практика по приватизации служебного жилья. Для начала необходимо дать определение понятию служебного жилого помещения. В ЖК РФ[34] отсутствует законодательное определение понятия «служебное жилое помещение», однако указано назначение жилого помещения. Исходя из ст. 93 ЖК РФ служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность Российской Федерации или государственную должность субъекта Российской Федерации либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления. Служебные жилые помещения отнесены к специализированному жилому фонду, что немаловажно знать, так как право выселять нанимателей из такого жилого помещения ограниченно жилищным законодательством. Первое такое исключение регулируется ст. 103 ЖК РФ.
Таким образом, при выселении вышеуказанных категорий граждан им должны быть предоставлены иные жилые помещения.
Вторая группа исключений связана с периодом предоставления служебного жилья. В соответствии со ст. 13 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»[35] граждане, которые проживают в служебных жилых помещениях и жилых помещениях в общежитиях, предоставленных им до введения в действие ЖК РФ, состоят в соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, или имеют право состоять на данном учете, не могут быть выселены из указанных жилых помещений без предоставления других жилых помещений, если их выселение не допускалось законом до введения в действие ЖК РФ. Данное положение Закона дополнительно подкрепляется п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»[36].
Судам следует учитывать, что ст. 13 Вводного закона предусмотрены дополнительные гарантии для граждан, проживающих в служебных жилых помещениях и жилых помещениях в общежитиях, предоставленных им до введения в действие ЖК РФ. В соответствии с названной статьей указанные граждане, состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма (ч. 1 ст. 51 ЖК РФ), или имеющие право состоять на данном учете (ч. 2 ст. 52 ЖК РФ), не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления других жилых помещений, если их выселение не допускалось законом до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации. ЖК РФ введен в действие с 01.03.2005, то есть если гражданин имел служебное жилье до этой даты и нуждался в жилом помещении, ему обязаны предоставить жилье по договору социального найма. В данном случае плюсы предоставления жилья по социальному найму будут следующие.
Во-первых, без жилья гражданин и члены его семьи не останутся в любом случае: либо они будут продолжать жить в служебном жилье, либо им предоставят новое. Во-вторых, и это самое важное, что жилье, предоставленное по договору социального найма, есть возможность приватизировать в отличие от служебного жилья.
Согласно ст. 2 Закон РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.
Приведём пример из судебной практики, которые разрешились положительно для нанимателей служебного жилья. К. обратился с иском о признании права пользования жилым помещением на условиях договора социального найма и о признании права собственности в порядке приватизации на жилое помещение к департаменту городского имущества города Москвы. В исковом заявлении было указано, что жилое помещение имело первоначально статус служебного, однако в дальнейшем выбыло из специализированного жилищного фонда и перешло в муниципальную собственность. В удовлетворении заявления истца о заключении договора социального найма департамент городского имущества отказал.
Кем рассматривалось дело: в первой инстанции: Кузьминский районный суд г. Москвы, исковые требования были удовлетворены; в апелляционной инстанции: Московский городской суд, решение суда первой инстанции оставлено без изменения, а апелляционная жалоба департамента городского имущества города Москвы осталась без удовлетворения[37].
Апелляционная инстанция при оставлении в силе решения суда первой инстанции руководствовалась следующим: жилое помещение находится в муниципальном жилом фонде; жилые помещения, находящиеся в муниципальном жилом доме, должны предоставляться по договорам социального найма; переход служебного жилья в муниципальную собственность меняет статус служебного жилья, то есть после того, как жилье передано в муниципальную собственность, оно утрачивает статус служебного; так как жилье утратило статус служебного, к нему должен применяться правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма; так как жилое помещение имеет правовой режим жилья, который устанавливается для жилых помещений, предоставленных по договору социального найма, это жилое помещение можно приватизировать; лица, проживающие в таком жилье, имеют право его приватизировать и оформить право собственности на жилое помещение; истец выразил волю на приватизацию жилого помещения.
Исходя из примера, описанного выше, в ситуациях, когда жилое помещение утратило статус служебного, можно предложить следующий алгоритм приватизации: для начала необходимо обратиться в соответствующий муниципальный орган власти с заявлением о заключении договора социального найма. Если муниципальный орган власти препятствовать не будет, то после заключения договора социального найма на жилое помещение его можно будет приватизировать без судебных разбирательств; если же орган муниципальной власти отказал в заключении договора социального найма, необходимо обращаться в суд; для суда необходимо будет собрать соответствующие доказательства (документы, подтверждающие, что жилье утратило статус служебного, первоначальный договор найма, которым оформлено право проживания истца и членов его семьи, документы, подтверждающие регистрацию в служебном жилье истца и членов его семьи, также необходимо будет предоставить и сам отказ органа муниципальной власти).
