Файл: Ипотека в гражданском праве (Особенности заключения кредитного договора в обязательственных отношениях).pdf

-осуществлением ипотечного кредитования занимаются, в основном, специализированные ипотечные банки^[26].

Немаловажно выделить правовые основы кредитного договора, обеспеченного ипотекой. Помимо ГК РФ правовое регулирование осуществляется на базе:

1. Федерального закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». По договору об ипотеке (договору о залоге недвижимого имущества) одна из сторон - залогодержатель, является кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право удовлетворить свои денежные требования к должнику по данному обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя. При этом это право за изъятиями, установленными федеральным законом, преимущественно для залогодержателя перед другими кредиторами залогодателя;

2. Федерального закона РФ «Об оценочной деятельности в РФ»^[27]. Данный Федеральный закон устанавливает правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, которые принадлежат РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, юридическим и физическим лицам, в целях осуществления сделок с объектами оценки, а также для прочих целей.

3. Федеральный закон Российской Федерации «Об ипотечных ценных бумагах»^[28].

Данный Федеральный закон регулирует отношения, которые возникают при выпуске, выдаче, эмиссии и обращении ипотечных ценных бумаг, а также при исполнении по ним обязательств. Исключением являются закладные;

4. Федерального закона РФ от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»^[29].

Данный Федеральный закон помогает регулировать отношения, возникающие при привлечении денежных средств как юридических лиц, так и граждан для долевого строительства многоквартирных домов, а также других объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства). Также он направлен на регулирование отношений, возникающих у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, и также устанавливает гарантии защиты законных интересов, прав и имущества участников долевого строительства.

5. Федеральный закон от 23.12.2003 N 177-ФЗ «О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации»^[30].

---

Данный Федеральный закон устанавливает финансовые, правовые и организационные основы работы системы обязательного страхования вкладов физических лиц в банках РФ (далее - система страхования вкладов), порядок образования и деятельности организации, которая осуществляет функции по обязательному страхованию вкладов (это Агентство по страхованию вкладов, далее также - Агентство), компетенцию и порядок выплаты возмещения по вкладам, регулирует отношения между ЦБ РФ, банками России, Агентством и органами исполнительной власти РФ в сфере обязательного страхования вкладов физических лиц в банках^[31].

Кредитный договор, обеспеченный ипотекой характеризуется особым субъектным составом. В круг субъектов входят следующие лица:

1. Заемщик – это физическое лицо, гражданин Российской Федерации, который заключил кредитный договор с банком или юридическим лицом, то есть, некредитной организацией. Согласно условиям договора, кредитные средства могут использоваться для приобретения жилья.

2. Продавец – это физическое и юридическое лицо, реализующие недвижимость жилого типа, которая пребывает в его собственности или принадлежит другому юридическому и физическому лицу, согласно его поручению.

3. Кредитор – это банк и другое юридическое лицо, предоставляющее в установленном законом порядке ипотечные кредиты.

4. Инвесторы - юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К их числу относятся пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды;

5. Государство - определяет концепцию развития системы ипотечного кредитования и формирует правовую базу для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования, создает механизм социальной защиты заемщиков, проводит налоговую политику, стимулирующую участников рынка ипотечного кредитования, создает необходимые институты для организации рынка и участвует в управлении ими^[32].

Таким образом, кредитный договор, обеспеченный ипотекой представляет собой соглашение сторон, в соответствии с которым кредитор - банк или небанковская кредитная организация берет на себя обязанность предоставить денежные (кредитные) средства заемщику - физическому или юридическому лицу в том размере и на тех условиях, которые изложены в договоре, обеспеченное залогом недвижимого имущества или прав на недвижимое имущество – ипотекой. Также в соответствии с этим договором на заемщика возлагают обязанность вернуть полученные денежные (кредитные) средства и выплатить проценты на них, а в случае неисполнения возложенной обязанности кредитор получает право удовлетворить свои требования через реализацию заложенного недвижимого имущества.

---

Субъектами данного договора являются следующие лица:

1. Заемщик;
2. Продавец;
3. Кредитор;
4. Инвесторы;
5. Государство.

2.3 Существенные условия кредитного договора, обеспеченного жилой и нежилой недвижимостью.

Одной из разновидностей кредитного договора, обеспеченного ипотекой, является договор, обеспеченный недвижимым имуществом.

К существенным условиям данного договора относится прежде всего предмет ( ст. 432 ГК РФ) – это то имущество, которое передается в залог. Чаще всего это та недвижимость, которая приобретается за счет кредита. Но также разрешено получение кредита под залог уже имеющейся недвижимости.

В статье 5 Закона об ипотеке перечислены виды ипотечного имущества, в том числе: земельные участки; предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты, машино-места^[33].

На практике часто возникает вопросы о том, как индивидуализировать предмет ипотеки и чем чревата его недостаточная индивидуализация?

Верховный суд Российской Федерации при индивидуализации предмета договора ипотеки исходит из п. 2 ст. 9 Закона об ипотеке: предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя^[34].

Так в одном из дел окружной суд констатировал, что в договоре ипотеки отсутствовало указание на местонахождение заложенного имущества – гаража, в связи с чем договор был признан незаключенным^[35].

---

Верховный суд Российской Федерации отмечает, что условие о предмете ипотеки считается согласованным в случае, если его описание в договоре ипотеки соответствует указанным в Едином государственном реестре недвижимости сведениям о праве собственности залогодержателя на такой предмет^[36].

В последние годы нередко встречаются судебные споры, касающиеся изменения собственником параметров объекта недвижимости, являющегося предметом договора ипотеки. Какие последствия влекут такие изменения и несоответствия описания предмета ипотеки в договоре с действительностью?

В соответствии с подп. 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом на замену или восстановление предмета залога.

Изменение предмета ипотеки не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая, по смыслу приведенной правовой нормы, влечет прекращение залога. Закон не требует для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки, и регистрации этих изменений. Верховный суд пришел к выводу, что изменение собственником параметров принадлежащего ему недвижимого имущества, находящегося в залоге, не прекращает данное обременение^[37].

Также в договоре должна быть прописана оценка залога, которая производится по соглашению сторон, но она не относится к рыночной оценке. Оценка предмета залога всегда должна быть выражена в денежном эквиваленте. В договоре должно быть указано существо обеспечиваемого залогом обязательства с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. Если обязательство базируется на каком-либо договоре, то тогда должны быть перечислены стороны последнего, дата и место его оформления.

В кредитном договоре, обеспеченного ипотекой, должен быть указан размер обеспечиваемого залогом требования. При этом, в договоре ипотеки обязательно должны быть указаны размер кредита и процентов, которые должны быть уплачены за пользование кредитом^[38].

К существенным условиям относится также срок исполнения обязательства, т.к. обращение взыскания на заложенное имущество возможно лишь в том случае, если обязательство не было исполнено в срок. В случае, если обязательство исполняется по частям, то в договоре ипотеки необходимо прописать периоды исполнения обязательств, периодичность платежей, их размеры либо должны быть перечислены условия, которые позволяют установить эти размеры.

---

Договор кредитования, обеспеченный недвижимым имуществом, заключается только в письменной форме (п.1 ст.10 Закона об ипотеке). При этом регистрационная запись, как о договоре ипотеки, так и об ипотеке вносится в Единый государственный реестр прав одновременно.

Таким образом, мы установили, что одним из видов кредитного договора, обеспеченного ипотекой, является договор, обеспеченный недвижимым имуществом. К существенным условиям данного договора относят: предмет договора, оценка залога, существо обеспечиваемого залогом обязательства с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения, срок договора.

3. Защита слабой стороны в договорах, связанных с кредитным договором, обеспеченным ипотекой

Гражданское законодательство и правоприменительная практика должны быть нацелены на поддержание и восстановление баланса прав и законных интересов сторон договора, предотвращение злоупотребления правом одной из сторон договора.

На практике зачастую встречаются такие случаи, когда под видом договорного обязательства и независимого волеизъявления сторон, каждая из которых презюмируется свободной и равноправной в осуществлении и исполнении гражданских прав и обязанностей, скрываются допущенные одной из сторон злоупотребления. Как правило, эта сторона находится в более выгодном финансовом, имущественном, профессиональном и информационном положении и вследствие этого способна подталкивать своего контрагента к принятию затруднительных и заведомо неблагоприятных для него, но оптимальных и желаемых для себя условий договора, вследствие чего договор уже не является компромиссом воль, а только прикрывает односторонне выгодные и приемлемые условия обязательства, по сути, являясь рупором диктатора в гражданских правоотношениях^[39].

Слабая сторона договора – это юридическое определение более уязвимой стороны договора, которая нуждается в дополнительных правовых гарантиях, предусматриваемых гражданским законодательством как на стадии заключения и исполнения договора, так и на стадии его расторжения. Слабая сторона договора вынуждена принимать на себя заведомо невыгодные для себя договорные условия. Особенно это актуально для договора ипотеки.

---