Файл: Ипотека в гражданском праве (Особенности заключения кредитного договора в обязательственных отношениях).pdf

Содержание:

Введение

В настоящее время банковская система является одним из важнейших институтов рыночной экономики, который осуществляет перераспределение капитала между различными субъектами экономики и, таким образом, обеспечивает эффективность функционирования хозяйственной системы.

Банковская система является неотъемлемой счастью экономической структуры любой страны. Деятельность банковских учреждений так многообразна, что их действительную сущность трудно определить однозначно.

Степень заинтересованности потребителей сферой банковских услуг является достаточно высокой. В современном обществе банки занимаются самыми разнообразными видами операций, предлагают общественности все новые банковские продукты.

Основными расходными операциями банков является кредитование, в том числе и ипотечное кредитование.

Актуальность темы ипотечного кредитования предопределяется таким значением как в возможности решить социальные проблемы многих россиян, а именно в обеспеченности жильем. Наличие собственного жилья привносит в жизнь людей стабильность и благополучие. Очень важен временной фактор – жилье должно появляться не через огромный период ожиданий, а как можно скорее.

Ипотека на данный период возрастает. По данным ЦБ совокупный портфель рублевой ипотеки, вырос за 2016 год по сравнению с прошлым годом на 3,3% (выдано ипотеки на 323,4 млрд. руб.) и составляет сейчас почти 4 трлн. руб.

Валютная ипотека в настоящее время почти не выдается. Объем валютной ипотеки составил 0,3% в 2016 году^[1]. Согласно статистике сейчас ипотеку может себе позволить та категория граждан, чей ежемесячный доход составляет около 50-60 тыс.рублей.

Целью настоящей работы является комплексный анализ доктринальных положений, законодательства и правоприменительной практики по ипотеке и ипотечному кредиту.

Для достижения поставленной цели решаются следующие задачи:

1. Становление кредитного договора, обеспеченного ипотекой.

2. Договор ипотеки - как гражданско-правовое средство обеспечения кредитного договора.

3. Особенности заключения кредитного договора в обязательственных отношениях.

4. Субъективный состав и понятие кредитного договора, обеспеченного ипотекой.

---

5. Существенные условия кредитного договора, обеспеченного жилой и нежилой недвижимостью.

6. Защита слабой стороны в договорах, связанных с кредитным договором, обеспеченным ипотекой.

В качестве объекта исследования выступают общественные отношения в сфере кредитования.

Предметом исследования является положения науки гражданского права, законодательства, актов правопримения по вопросам ипотечного кредитования.

Методологическую основу исследования составляют: нормативно-логический и технико-юридические методы, системно-структурный метод, диалектический метод, методы синтеза, анализа, индукции, дедукции, а также иные методы.

При написании работы мы опирались на ГК РФ, федеральное законодательство, научную литературу, научные статьи, информацию из сети Интернет и судебную практику.

Работа включает в себя введение, шесть глав, заключение и список использованных источников.

1. Понятие и сущность кредитного договора, обеспеченного ипотекой

По кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее (п. 1 ст. 819 ГК РФ^[2]).

Основные признаки ипотечного кредита:

1. Целевой характер. Ипотечный кредит выдается на приобретение недвижимости. Вы не можете потратить заемные деньги на другие цели.
2. Наличие предмета залога. Это может быть недвижимость, которую вы собираетесь купить на кредитные деньги, а также объекты, уже находящиеся у вас в собственности.
3. Длительность погашения. Срок кредитования составляет до 30 лет.
4. Обязательность страхования. По закону вы обязаны застраховать предмет залога.
5. Более низкая процентная ставка, чем по потребительским кредитам.
6. Более жесткие требования к заемщику, чем по потребительскому кредиту.
7. Право собственности на приобретаемое жилье оформляется сразу после покупки. Но имеет обременение, т. е. до полного погашения кредита вы можете совершать какие-либо действия с объектом только по согласованию с банком. Соответственно, банк имеет право изъять предмет залога и продать его, если вы нарушаете взятые на себя обязательства.

---

Ипотечное кредитование – выгодная услуга для банка. Он является залогодержателем, поэтому застрахован от несостоятельности. В случае чего банк забирает у вас жилье. Проданный объект недвижимости возместит ему понесенные убытки. А при вашем финансовом благополучии банк обеспечен прибылью в виде процентов на ближайшую пару десятков лет.

Привлечение кредитных ресурсов для банка является основной задачей. Согласно положениям ч. 1 ст. 807 ГК РФ главным условием предоставления заемных средств является возвратность предмета займа. В соответствии с п.1 ст. 329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором^[3].

Одним из способов обеспечения исполнения кредитных обязательств является заключение договора ипотеки.

Существует два основных подхода к пониманию сущности ипотеки - правовой и экономический. Принимая это во внимание, ипотека представляет собой: во-первых, залог недвижимого имущества с целью обеспечения кредитного обязательства; а во-вторых, право обращения взыскания на недвижимое имущество, находящееся в залоге в соответствии с действующим законодательством, содержанием ипотечного договора, и/или решения суда.

Ипотечный кредит, как особый вид кредитования, имеет свои отличительные признаки. Среди них следует отметить: ипотека представляет собой своего рода залог, и поэтому представляет собой своего рода способ обеспечения надлежащего исполнения условий кредитного соглашения; предметом ипотечного договора всегда является недвижимость; предмет ипотечного договора на время действия договора остается во владении и пользовании должника; договор оформляется закладной, которая проходит государственную регистрацию; в случае повышения рыночной стоимости объекта ипотечного договора, имеется возможность использовать этот объект в качестве залога повторно.^[4]

Необходимо отметить, что существуют две основных взгляда на ипотеку, как особый вид кредитования:

1) Этот взгляд наиболее распространен среди обывателей и условно его следует охарактеризовать, как «потребительский». Все представления об ипотеке в рамках этого суженного и упрощенного взгляда заключаются и исчерпываются отношениями между заемщиком и финансово-кредитным учреждением (чаще всего ипотечным банком) по поводу получения и обслуживания конкретного кредита.

---

2) Вторую точку зрения можно охарактеризовать, как «профессиональная». В рамках ее ипотечный кредит не рассматривается на уровне единичного кредита, а представляется в качестве целостного механизма и самовоспроизводимой подсистемы финансового рынка. Отличительной особенностью этого взгляда является расширение цепочки отношений между участниками до схемы «заемщик – конечный инвестор»^[5].

Договор ипотеки регулируется нормами Гражданского кодекса РФ главой 23, а отношения по некоторым отдельным видам залога регулируются наряду с нормами ГК РФ нормами специальных законов, например, Законом от 19 июля 2007 г. № 196-ФЗ «О ломбардах», Законом от 22 апреля 1996 г. № 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг» и Законом от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах», Законом от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке» (залоге недвижимости)»^[6] и т.д.

По нашему мнению, банки заинтересованы в кредитовании под залог, поскольку залог является наиболее надежным способом обеспечения, ибо наличие заложенного имущества служит гарантией того, что в случае неплатежеспособности заемщика интересы займодавца будут удовлетворены за счет стоимости заложенного имущества. У заемщика-должника может быть несколько кредиторов, но залог дает кредиторам-залогодержателям право получить удовлетворение своих требований из стоимости заложенного имущества преимущественно перед требованиями других кредиторов. На наш взгляд, именно в этом заключена сущность и основное социально-правовое назначение залога, закрепленное в его легальном определении в п. 1 ст. 334 ГК РФ.

В тех случаях, когда кредит предоставлен под залог и заемщик допустил нарушение условий кредитного договора, банк-займодавец обращается в суде к заемщику с двумя требованиями: первое – о взыскании задолженности по кредитному обязательству; второе – об обращении взыскания на заложенное имущество. Разбирательство дела по такому сложному иску в суде или третейском суде происходит с некоторыми особенностями, которые требуют определенного анализа с точки зрения и теории, и практики^[7].

Обязательство по залогу может возникнуть при определенных обстоятельствах в силу закона и может возникнуть и возникает чаще всего на основании залогового договора, заключаемого кредитором-займодавцем с должником-заемщиком или третьим лицом – залогодателем.

Требования к содержанию и форме договора залога предусмотрены в ст. 339 ГК РФ «Условия и форма договора залога». В договоре залога должны быть указаны предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Договор залога заключается в простой письменной форме, нотариальная форма не обязательна, но она может быть применена по соглашению сторон, а может быть предусмотрена и законом^[8].

---

В частности, если основной договор должен быть удостоверен нотариально, то и залоговый договор подлежит нотариальному удостоверению. Несоблюдение этих правил, как установлено абз. 3 п.3 ст. 339 ГК РФ, влечет недействительность – ничтожность – договора залога.

Пример^[9]:

31.10.2008 между обществом с ограниченной ответственностью «АКВЕНТ» (залогодатель) и Акционерным коммерческим Сберегательным банком Российской Федерации (открытое акционерное общество) в лице Приморского отделения № 8635 (залогодержатель) заключен договор №451/07 ипотеки морского судна в обеспечение обязательств по договору об открытии не возобновляемой кредитной линии (со свободным режимом выборки) № 451 от 23.07.2008.

В соответствии с разделом 1 договора предметом залога является принадлежащее истцу на праве собственности рефрижераторное судно «Алава», зарегистрированное в Государственном судовом реестре Морского порта Владивосток 29.09.2008, регистровый номер 846904.

Истец, ссылаясь на несоблюдение требования о нотариальном удостоверении сделки согласно ст. 40 Закона Российской Федерации «О залоге» и требования о ее государственной регистрации ввиду отсутствия законодательно закрепленных полномочий капитана порта производить регистрацию договора, обратился в Арбитражный суд Приморского края с рассматриваемым иском.

В определенных случаях залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента государственной регистрации. К таким случаям ст.339.1. ГК РФ «Государственная регистрация и учет залога» относит, в частности, залог прав участника (учредителя) общества с ограниченной ответственностью. Такой вид залога как залог прав участника ООО может найти применение в практике, но надо иметь в виду, что, как установлено в п.6 ст.358.1. ГК РФ «Залог обязательственных прав», при обращении взыскания на заложенное право и реализации заложенного права к его приобретателю вместе с этим правом переходят в случаях, предусмотренных законом или договором, и связанные с этим правом обязанности.

Согласованная сторонами и закрепленная в договоре стоимость предмета залога служит основой для определения продажной цены при реализации предмета залога на торгах^[10]. Согласно п. 3 ст. 340 ГК РФ: «…согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания…»^[11]. Отсюда вытекает, что если условия договора о стоимости заложенного имущества не изменилось, то начальная продажная цена должна совпадать со стоимостью предмета залога, указанной в договоре^[12].

---