Файл: Ипотека в гражданском праве (Особенности заключения кредитного договора в обязательственных отношениях).pdf

Однако, стороны вправе вносить изменения в действующий договор и даже расторгать его, если об этом ими достигнуто соглашение. Значит, условие залогового договора о размере стоимости заложенного имущества может быть изменено по соглашению сторон и тогда стоимость предмета залога изменится. Может сложиться и такая ситуация, что в договоре залога не был предусмотрен порядок обращения взыскания на заложенное имущество. В этом случае, в соответствии с п.1 ст.349 ГК РФ «Порядок обращения взыскания на заложенное имущество»^[13], стороны могут заключить отдельное соглашение, в котором могут урегулировать обращение взыскания на предмет залога во внесудебном порядке; и при заключении такого соглашения стороны могут вернуться к вопросу о стоимости заложенного имущества и заново ее определить. В этом случае условие договора залога о стоимости заложенного имущества будет действовать в редакции дополнительного соглашения, в частности, соглашения о порядке обращения взыскания на предмет залога.

Таким образом, договор ипотеки является способом обеспечения кредитного обязательства. Договор ипотеки представляет собой залог недвижимого имущества с целью обеспечения кредитного обязательства, а также он представляет собой право обращения взыскания на недвижимое имущество, находящееся в залоге в соответствии с действующим законодательством, содержанием ипотечного договора, и/или решения суда. Рассматриваемый вид обеспечения может возникнуть как в силу закона, так и в силу договора. Требования к содержанию и форме договора залога предусмотрены в ст. 339 ГК РФ «Условия и форма договора залога».

2. Заключение, содержание договора ипотеки

2.1 Особенности заключения кредитного договора в обязательственных отношениях

По кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее (п. 1 ст. 819 ГК РФ).

Кредитный договор – консенсуальный и двусторонне обязывающий. Однако в практике арбитражных судов главенствует подход, в соответствии с которым понуждение к исполнению обязанности выдать кредит в натуре не допускается^[14].

Необоснованный отказ выдать кредит может повлечь лишь обязанность кредитора по возмещению убытков. Однако у кредитора есть возможность правомерно отказать в выдаче кредита, если обстоятельства свидетельствуют о будущей неисправности заемщика (например, есть публикация о намерении заемщика обратиться с заявлением о своей несостоятельности). В свою очередь заемщик наделен правом передумать и отказаться от получения кредита даже после заключения договора (п. 2 ст. 821 ГК РФ). Для этого необходимо лишь заранее уведомить кредитора. Как видно, принудить заемщика к получению кредита (как и займа), т.е. к исполнению договора, нельзя. Такое нехарактерное для подавляющего числа обязательств положение сторон (есть обязанность исполнить, но нет обязанности принять исполнение) оправдывает указанный подход арбитражных судов.

Кредитный договор не является публичным (ст. 426 ГК РФ), поскольку личность конкретного должника и его кредитоспособность небезразличны для кредитора.

На наш взгляд, кредитор обычно является сильной стороной при заключении кредитного договора, что дает ему возможность диктовать условия (неравенство переговорных возможностей). Если должник фактически лишен возможности влиять на разработанный банком проект соглашения, кредитный договор может быть признан судом договором присоединения (ст. 428 ГК РФ).

Заключение кредитного договора происходит при достижении сторонами согласия по всем его существенным условиям. В связи с чем необходимо рассмотреть существенные условия кредитного договора.

Первым таким условием является предмет. Предмет кредитного договора – денежные средства (п. 1 ст. 819 ГК). В юридической литературе отмечается, что речь идет о безналичных денежных средствах. Они, в отличие от денег, не вещи, а права требования^[15]. Однако наличные деньги вполне способны быть предметом потребительского кредита.

Условие о предмете – денежной сумме или лимите кредитования – является единственным существенным условием кредитного договора. При кредитовании с лимитом это условие считается согласованным, если определены и лимит, и порядок предоставления кредита (п.12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.09.2011 № 147)^[16].

Способы предоставления кредита^[17]:

а) разовое зачисление всей суммы кредита на банковский счет заемщика;

б) кредитная линия – зачисление средств на счет заемщика отдельными частями (траншами) в течение определенного срока.

в) кредитование счета заемщика (овердрафт) – зачисление кредитором на банковский счет заемщика денежных средств в случаях, когда собственных средств заемщика недостаточно для оплаты выставленных к счету расчетных документов (платежных и инкассовых поручений, платежных требований и т.д.);

г) выдача наличных в кассе кредитора. Допускается только по договорам потребительского кредитования;

д) другие не противоречащие закону способы^[18].

Кредиторами могут быть банки и кредитные организации (в потребительском кредитовании кредиторами также могут быть микрофинансовые организации, кредитные кооперативы, ломбарды); заемщиками – любые субъекты гражданских отношений.

Форма кредитного договора письменная. Ее несоблюдение влечет ничтожность договора. Следует при этом помнить о положениях абз. 4 п. 2 ст. 166 и п. 2 ст. 431.1 ГК, запрещающих оспаривать договор той стороне, которая знала о пороке в договоре, но выражала волю на сохранение его силы (например, получила кредит, платила проценты и вернула часть долга)^[19]. Это ограничение (эстоппель) не позволяет недобросовестному заемщику добиться признания кредитного договора недействительным и таким способом лишить кредитора акцессорных обеспечительных обязательств.

Содержание кредитного обязательства. Основная обязанность заемщика – вернуть сумму кредита с процентами в согласованный срок, как и в договоре возмездного займа. В кредитном договоре, заключенном с заемщиком, осуществляющим предпринимательскую деятельность, кредитору может быть дано право в одностороннем порядке менять срок возврата и размер процентов (п. 2 ст. 310 ГК РФ, ч. 2 ст. 29 Закона о банках и банковской деятельности). Реализация этого права ограничена требованиями разумности и добросовестности. Способ защиты заемщика – иск о признании односторонней сделки кредитора недействительной либо возражение заемщика о злоупотреблении правом против иска кредитора о взыскании (ст. 10 ГК РФ) (данная позиция отражена в Постановлении Девятого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2010 № 09АП-525/2010-ГК по делу №А40-116663/09-133-270^[20] и в Решении Арбитражного суда г. Москвы от 08.11.2010 по делу № А40-91200/10-10-693^[21]). Стоит отметить, что в практике судов Дальневосточного федерального округа таких дел не рассматривалось, однако они поддерживают позицию других судов.

Нередко кредитные учреждения помимо процентов берут с заемщиков отдельную плату – различные банковские комиссии. Правомерным является взимание платы за оказание заемщику самостоятельной услуги (ст. 779 ГК РФ). Нельзя взимать плату за действия, неразрывно связанные с процессом кредитования, которые кредитор должен совершить в силу закона (например, рассмотрение заявки на кредит). Полагаем, что такие действия не создают для заемщика отдельного имущественного блага. Если периодически взимаемая плата (например, за ведение ссудного счета) зависит от размера задолженности, то такая плата является формой процентов. В потребительском кредите (займе) взимание подобной платы запрещено^[22].

Нарушение обязанности по целевому использованию кредита дает кредитору помимо права потребовать досрочного возврата (ст. 814 ГК РФ) еще и право на отказ от дальнейшего кредитования (п. 3 ст. 821 ГК РФ).

Датой предоставления кредита является срок списания финансовых средств с корреспондентского счета кредитора, а также день зачисления их на расчетный счет заемщика.

Перед оформлением кредитного договора кредитор должен запросить у заемщика документы, подтверждающие платежеспособность.

После того как документы будут предоставлены, заемщик пишет заявку на кредит, где он указывает следующие сведения^[23]:

предполагаемый срок;
указание о предоставлении банковскому учреждению обеспечения залога, поручительства или банковской гарантии (в большинстве случаев);
желаемая процентная ставка (в редких случаях).

Также перед заключением кредитного договора стороны могут заключить сопутствующие договоры: договор страхования, поручительства, банковской гарантии.

Таким образом, банковское кредитование, как особая форма кредитно-ссудных отношений, отличается от других своими специфическими особенностями. И вне зависимости места выдачи, эти особенности едины, строго соблюдаются и четко прописаны в кредитной документации.

Кредитные правоотношения оформляются посредством кредитного договора.

Заключение кредитного договора происходит при достижении сторонами согласия по всем его существенным условиям. Форма кредитного договора письменная. Ее несоблюдение влечет ничтожность договора.

Но перед оформлением кредитного договора кредитор должен запросить у заемщика документы, подтверждающие платежеспособность. А когда документы будут предоставлены, заемщик пишет заявку на кредит. Перед заключением кредитного договора стороны могут заключить сопутствующие договоры: договор страхования, поручительства, банковской гарантии.

2.2. Субъективный состав и понятие кредитного договора, обеспеченного ипотекой

Кредитный договор, обеспеченный ипотекой представляет собой соглашение сторон, в соответствии с которым кредитор - банк или небанковская кредитная организация берет на себя обязанность предоставить денежные (кредитные) средства заемщику - физическому или юридическому лицу в том размере и на тех условиях, которые изложены в договоре, обеспеченное залогом недвижимого имущества или прав на недвижимое имущество - ипотекой; при этом на заемщика возлагают обязанность вернуть полученные денежные (кредитные) средства и выплатить проценты на них, а в случае неисполнения возложенной обязанности кредитор получает право удовлетворить свои требования через реализацию заложенного недвижимого имущества^[24].

Стоит казать, что кредитный договор, обеспеченный ипотекой, содержит положения кредитного договора и условия договора об ипотеке. В связи с чем, его можно признать смешанным договором. В силу ст. 421 ГК РФ к отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора^[25]. Следовательно, к правоотношениям, возникающим из кредитного договора, обеспеченного ипотекой, применяются правила о кредитном договоре и договоре об ипотеке.

Кредитный договор, обеспеченный ипотекой, характеризуется следующими признаками:

- долгосрочный характер ипотечного кредитования (срок 20-30 лет);

- на период действия ипотечного кредитования имущество в залоге остается, как правило, у должника;

- в качестве залога может быть лишь то имущество, которое находится в собственности залогодателя, либо принадлежит ему на праве хозяйственного ведения;

- залоговое право – является законодательной базой ипотечных отношений, на его основе оформляется ипотечный договор и осуществляется продажа имущества, по праву перешедшего к кредитору;

- для развития ипотечного кредитования предполагается функционирование рынка недвижимости, а также развитого института ее оценки;