Файл: Ипотека в гражданском праве (Выявление правовых проблем ипотечного кредитования в Российской Федерации на современном этапе).pdf

При несогласовании сторонами сделки одного из отмеченных обстоятельств или его нехватке в соглашении об ипотеке последний сознается незаключенным. При этом следует отметить, что признание договора незаключенным при нехватке в нем значительных обстоятельств либо из-за не достижения сторонами договора по данным обстоятельствам влечет за собою результаты недействительности сделки, определенные ст. 167 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Рассмотрим значительные условия договора об ипотеке, предусмотренные функционирующим законодательством.

Закон об ипотеке в п. 2 ст. 9 учитывает, что объект ипотеки обусловливается в договоре указанием его наименования, местонахождения и необходимым для идентификации этого объекта описанием.

По договору об ипотеке может быть принято неподвижное имущество, предписанное в п. 1 ст. 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в режиме, определенном для общегосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:

1) земельные участки, за исключением земельных участков, отмеченных в ст. 63 Закона об ипотеке;

2) предприятия, а также сооружения, постройки и другое недвижимое имущество, применяемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые здания, жилплощади и части жилых зданий и квартир, состоящие из одной либо нескольких отдельных комнат;

4) дачи, садовые дома, авто гаражи и прочие постройки потребительского назначения;

5) лёгкие и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Необходимо отметить, что ст. 63 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не допускает ипотеку земельных участков, пребывающих в общегосударственной либо муниципальной собственности.

В силу ст. 69 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залог сооружения либо постройки разрешается только с одновременной ипотекой по тому же соглашению земельного участка, на котором находится это строение либо здание, или части этого участка, высоко функционально обеспечивающей закладываемый объект, или относящегося залогодателю права аренды данного места либо его надлежащей части. Положения указанной статьи кроме того должны соблюдаться при ипотеке незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с условиями законодательства Российской Федерации.

Часть имущества, раздел которого в натуре неосуществим без перемены его направления (единая вещь), не может быть независимым объектом ипотеки. Это положение Закона об ипотеке тщательно разъяснено в п. 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 января 2005 г. № 90 "Анализ практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке"^[19] (далее - информационное письмо № 90). Предметом ипотеки может быть отдельное помещение, права на которое как на самостоятельный объект недвижимого имущества зарегистрированы в установленном порядке, а не часть площади такого помещения.

Кроме того, правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

Предметом договора ипотеки является недвижимое имущество. При этом предметом договора ипотеки может быть только индивидуально определенная вещь. Поэтому строения, являющиеся предметом договора, должны по своим характеристикам, в частности по функциональному назначению, точно совпадать с данными, которые они имеют в качестве объекта государственной регистрации недвижимости.

Судебная практика исходит из того, что при отсутствии в договоре ипотеки таких сведений существенное условие договора о его предмете является несогласованным, а сам договор - незаключенным. Таким образом, исходя из существа залогового обязательства предмет договора должен быть определен указанием не только видовой принадлежности имущества, но и индивидуальных характеристик конкретного объекта, позволяющих вычленить предмет договора ипотеки из однородных предметов.

Как отмечает А.Е. Русецкий «в договоре об ипотеке необходимо указать описание предмета ипотеки. В частности, в договоре указывается вид недвижимого имущества, закладываемого по договору об ипотеке (здание, сооружение, земельный участок и т.д.). При описании недвижимого имущества необходимо указать:

наименование предмета ипотеки, которое указано в свидетельстве о государственной регистрации объекта недвижимого имущества и документе технического учета или кадастровом плане;

площадь объекта недвижимости;

адрес, по которому расположен объект недвижимости;

условный или кадастровый номер объекта недвижимости»^[20].

Закон об ипотеке (абз. 3 п. 2 ст. 9) также предусматривает, что если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

В договоре об ипотеке также должны быть указаны право (собственность, аренда и др.), в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя.

В правоприменительной практике нередко возникают споры, связанные с несогласием залогодержателя по стоимости заложенного имущества, предложенной залогодателем. В соответствии с п. 3 ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" оценка предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре ипотеки в денежном выражении.

Принцип оценки предмета залога по соглашению сторон представляется достаточно целесообразным, потому как лишь соглашением сторон по данному условию договора возможно достичь максимальной сбалансированности интересов контрагентов в данном правоотношении^[21].

Что касается остальных условий, то размер исполнения основного обязательства должен определяться договором. Если же договор ипотеки соответствующего условия не содержит, считается, что ипотека обеспечивает требование залогодержателя в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в соответствии со ст. 337 Гражданского Кодекса Российской Федерации. Таким образом, помимо суммы долга, ипотека обеспечивает залогодержателю возмещение убытков и неустойки в виде штрафа или пени (в случае неисполнения, просрочки исполнения или ненадлежащего исполнения основного обязательства), проценты за неправомерное пользование чужими денежными средствами при основном обязательстве, возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество и его реализацию. Следовательно, данное условие относится к категории обычных, т.е. его отсутствие в тексте договора не влечет признания последнего незаключенным.

2.3. Содержание договора ипотеки

Договор ипотеки, как любой гражданско-правовой договор, является не только особым юридическим фактом, устанавливающим юридическую связь между субъектами, но и средством правового регулирования общественных отношений. Являясь основанием возникновения ипотечных правоотношений, он устанавливает круг прав и обязанностей между участвующими в нем сторонами, а также выступает в качестве регулятора общественных отношений.

Ипотека предусматривает, что земля, недвижимое имущество, составляющие предмет залога, остаются у залогодателя или третьего лица. При этом залогодатель сохраняет право использовать это имущество в соответствии с его назначением (ст. 29 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Он самостоятельно распоряжается полученными от использования предмета ипотеки плодами, продукцией и доходами, получает прибыль. Представляется, что в этом случае залогодателю, являющемуся должником по основному требованию, обеспеченному ипотекой, значительно проще вернуть кредит либо исполнить другое обязательство в установленный срок. Тем более это правило справедливо, если ипотекой обеспечивается чужое требование, когда залогодателем выступает третье лицо, являющееся собственником имущества, составляющего предмет ипотеки.

Данному праву залогодателя корреспондируют обязанности залогодателя по сохранению предмета ипотеки и его содержанию, установленные ст. 30 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Если договором не установлено иное, залогодатель обязан поддерживать имущество, заложенное по договору об ипотеке, в исправном состоянии и нести расходы на содержание этого имущества до прекращения ипотеки. Залогодатель также обязан производить текущий и капитальный ремонт заложенного имущества в сроки, установленные федеральным законом, иными правовыми актами Российской Федерации или в предусмотренном ими порядке, а если такие сроки не установлены - в разумные сроки.

Страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, осуществляется, согласно п. 1 ст. 31 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", в соответствии с условиями этого договора. Такая формулировка, как представляется, свидетельствует о том, что порядок страхования имущества, подлежащего ипотеке, является обязательным условием договора об ипотеке.

Федеральный закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусматривает, что при отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенного имущества залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства - на сумму не ниже суммы этого обязательства (п. 2 ст. 31). При наступлении страхового случая залогодержатель имеет право на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно из страхового возмещения, независимо от того, в чью пользу оно застраховано. Это требование подлежит удовлетворению преимущественно перед требованиями других кредиторов залогодателя и лиц, в чью пользу осуществлено страхование, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодатель лишается права на удовлетворение своего требования из страхового возмещения по причинам, за которые он отвечает. Чтобы залогодержатель не отвечал за случайную гибель или повреждение заложенного имущества, он не должен оставлять у себя предмет залога. Помимо этого он не должен осуществлять никаких действий в отношении предмета залога, находящегося у залогодателя. Например, не должен давать залогодателю письменных указаний о том, как лучше использовать предмет залога. Также под "осуществлением действий" может пониматься осуществление ремонта силами работников залогодержателя. Необходимо также помнить в связи с этим, что отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (п. 2 ст. 401 Гражданского Кодекса Российской Федерации). Поэтому при определенных обстоятельствах залогодержатель может и не доказать отсутствие своей вины. Залогодержатель отвечает за утрату предмета залога в размере его действительной стоимости, а за его повреждение - в размере суммы, на которую эта стоимость понизилась, независимо от суммы, в которую был оценен предмет залога при передаче его залогодержателю (абз. 2 п. 2 ст. 344 Гражданского Кодекса Российской Федерации).

Статья 32 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусматривает обязанность ипотечного залогодателя принимать меры, установленные федеральным законом, иными правовыми актами Российской Федерации (пункты 3 и 4 ст. 3 Гражданского Кодекса Российской Федерации) и договором об ипотеке, а если они не установлены - необходимые меры, соответствующие обычно предъявляемым требованиям для обеспечения сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательств третьих лиц, огня, стихийных бедствий. Используя термин "посягательства третьих лиц", законодатель, представляется, упускает, что посягательство - это только лишь преступное деяние (согласно УК Российской Федерации). К тому же ущерб сохранности имущества может быть причинен не только посягательством, но и случайным стечением обстоятельств и не только от действий третьих лиц, но и, например, от действий работников залогодержателя

В случае реальной угрозы утраты или повреждения заложенного имущества залогодатель обязан уведомить об этом залогодержателя, если он ему известен.

Залогодержателю как собственнику российским законодательством предоставлено право истребовать предмет ипотеки из чужого незаконного владения. Данному праву корреспондирует п. 3 ст. 33 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», предоставляющий залогодержателю право, действуя от своего имени, истребовать заложенное по договору об ипотеке имущество из чужого незаконного владения в соответствии со ст. ст. 301 - 303 Гражданского Кодекса Российской Федерации для передачи его во владение залогодателя.

В случае предъявления к залогодателю другими лицами требований о признании за ними права собственности или иных прав на заложенное имущество, о его изъятии (истребовании) или об обременении указанного имущества либо иных требований, удовлетворение которых может повлечь уменьшение стоимости или ухудшение этого имущества, залогодатель обязан немедленно уведомить об этом залогодержателя, если он ему известен. При предъявлении к залогодателю соответствующего иска в суде, арбитражном суде или третейском суде он должен привлечь такого залогодержателя к участию в деле (п. 1 ст. 33 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Пункт 2 ст. 33 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предписывает, что в указанных выше случаях залогодатель должен использовать соответствующие обязательствам способы защиты своих прав на заложенное имущество, предусмотренные ст. 12 Гражданского Кодекса Российской Федерации. Перечень этих способов не является исчерпывающим и подлежит самому широкому толкованию. Если залогодатель отказался от защиты своих прав на заложенное имущество или не осуществляет ее, залогодержатель вправе использовать эти способы защиты от имени залогодателя без специальной доверенности и потребовать от залогодателя возмещения понесенных в связи с этим необходимых расходов (п. 2 ст. 33 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).