Файл: Ипотека в гражданском праве (Выявление правовых проблем ипотечного кредитования в Российской Федерации на современном этапе).pdf

Содержание:

Введение

Актуальность темы. Система ипотечного кредитования занимает уникальное положение в российской экономике. Во-первых, в настоящее время ипотечное кредитование в большинстве экономически развитых стран не только является основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом. С другой стороны, система ипотечного кредитования представляет сегодня сложнейший механизм, состоящий из взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем.

Приобретение собственного жилья - первоочередная потребность для каждой семьи: без удовлетворения этой потребности, нельзя говорить ни о каких социальных приоритетах общества.

При остром недостатке источников финансирования жилищного строительства потребность в жилье возрастает за счет притока в Россию беженцев из ближнего зарубежья и передислокации воинских частей. В этих условиях объективно возникает потребность в долгосрочных кредитах населению на жилищное строительство, минимально подверженных воздействию инфляции и максимально обеспеченных своевременным возвратом. Именно этим требованиям отвечает ипотечный кредит, обеспеченный залогом товарно-материальных ценностей.

Возрастающая потребность и недостаточная разработанность теоретического и прикладного инструментария ипотечного жилищного кредитования обусловили выбор темы исследования.

Определяя степень научной разработанности необходимо признать, что заявленная проблема является достаточно исследованной. Наибольшее влияние на проведенное исследование оказали работы таких специалистов как И.М. Барановский, В.В. Иванова, А.В. Толкушкиной, Н.Б. Косаревой, Г. А. Цилиной и других.

Целью курсовой работы является выявление правовых проблем ипотечного кредитования в Российской Федерации на современном этапе, а так же поиск путей решения указанных проболеем.

Достижение поставленной цели обеспечивается решением следующих задач:

- показать нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования в Российской Федерации;

- дать понятие и назвать основные свойства ипотеки;

- рассмотреть понятие, предмет и субъектов договора ипотеки;

- исследовать существенные условия договора ипотеки;

- раскрыть содержание договора ипотеки;

- проанализировать деятельность Новосибирских банков по выдаче ипотечного кредита;

- поэтапно проанализировать деятельность банка по выдаче ипотечного кредита на примере КБ «Акцепт».

Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся в процессе ипотеки и ипотечного кредитования.

Предметом исследования выступает институт ипотеки и ипотечного кредитования.

Работа построена на основании использования совокупности научных приемов и методов исследования, включая конкретно-исторический, формально-юридический, сравнительно-правовой, метод, функциональной оценки, логический и другие методы.

Таким образом, согласно указанным целям и задачам исследования была построена структура курсовой работы, которая состоит из введения, трех глав, разбитых на параграфы, заключения и списка литературы.

Глава 1. Общие положения об ипотеке и ипотечном кредите

1.1. Правовое регулирование ипотечного кредитования в Российской Федерации

Ипотека как правовой институт вернулась в российское гражданское право с принятием Верховным Советом Российской Федерации 29 мая 1992 года Закона Российской Федерации «О залоге» № 2872-1. Он в определенной мере восполнил пробел в законодательстве, но не решил всех вопросов, связанных с залогом недвижимого имущества. Так, в главе второй раздела второго данного Закона не содержится конкретного механизма ее функционирования, нет отдельного рассмотрения видов ипотеки в зависимости от ее объекта: ипотеки земельных участков, ипотеки предприятий, зданий или сооружений с земельным участком, на котором они находятся, ипотеки жилых домов и квартир.

Специальная же нормативно-правовая база, обеспечивающая ипотечное кредитование в современной России, появилась относительно недавно, с принятием 16 июля 1998 г. Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»^[1]

Нормативно-правовая база ипотечного кредитования в Российской Федерации основывается на положениях Гражданского кодекса. Принятие части I^[2] и части II^[3] Гражданского кодекса Российской Федерации стало решающим шагом в развитии Российского федерального законодательства в отношении вопросов ипотечного жилищного кредитования.

Во исполнение требований Гражданского кодекса Российской Федерации в 1999 г. был принят Федеральный закон Российской Федерации от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»^[4]. Закон стал нормативным актом, непосредственно связанным с осуществлением кредитования недвижимости.

Вторым немаловажным законом стал, как было отмечено выше, принятый в 1998 году Федеральный закон Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Закон значительно расширяет возможность использования ипотеки в качестве средства обеспечения кредита: в законе подробно регламентированы обязанности залогодателя по обеспечению сохранности заложенного имущества в течение действия договора ипотеки (его содержанию, ремонту, охране, страхованию, защите от притязаний третьих лиц и т.п.), в связи с долгосрочностью ипотечного кредитования предусмотрены последствия для различных случаев возможного перехода прав на заложенную недвижимость от залогодателя к другим лицам (его отчуждения, конфискации, реквизиции, перехода в результате реорганизации юридического лица, наследования и др.) и обременения правами третьих лиц;

- изменен порядок реализации заложенного имущества, на которое обращено взыскание кредитором, допускается его продаже не только с публичных торгов, но и аукциона или по конкурсу, а также приобретение самим залогодержателем.

В целях реализации права на жилище в новых социально-экономических условиях были приняты Указ Президента Российской Федерации "О государственной поддержке граждан в строительстве и приобретении жилья" от 29.03.96 № 430^[5] и Постановление Правительства Российской Федерации "О предоставлении гражданам Российской Федерации, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья"^[6]. Что же касается вопросов о предоставлении гражданам кредитов на строительство, реконструкцию и приобретение жилья, то эти вопросы регулируются Указом Президента Российской Федерации от 10.06.94 № 1180^[7], которым утверждено Положение о жилищных кредитах.

Нельзя не сказать о принятии Жилищного Кодекса (ЖК Российской Федерации)^[8].

Таким образом, в России в настоящий момент только разрабатывается нормативно-правовая база, создающая условия для осуществления ипотечного кредитования.

1.2. Понятие и свойства ипотеки

Ипотека - вид имущественного залога, работника обеспечением выполнения основного денежного обязательства. Отличительная черта этого типа залога состоит в том, что его объектом всегда считается недвижимое имущество.^[9]

Объектом ипотеки может быть не только самостоятельно недвижимое имущество, но и возможность её аренды, но не может быть объектом ипотеки недвижимое имущество, изъятое из гражданского оборота.

Ипотека (залог недвижимости) предполагает собой метод обеспечения обязательства, при котором одна сторона (держатель), являющаяся кредитором по гарантированному ипотекой обязательству, содержит право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны (залогодателя) преимущественно перед другими кредиторами залогодателя за изъятиями, установленными законодательством^[10].Имущество, на которое определена ипотека, во всех случаях остается во владении и пользовании залогодателя. Вышеуказанное определение показывает обязательственно-правовую сторону ипотеки как акцессорного, то есть вспомогательного, обязательства. Это обозначает, что, во-первых, неподлинность договора о залоге недвижимости не влечет недействительности основного обязательства, однако неподлинность основного обязательства влечет неподлинность ипотеки, во-вторых, в соответствии с ст. 352 Гражданского Кодекса Российской ФЕДЕРАЦИИ залог (в т.ч. и ипотека) прерывается с прекращением гарантированного им обязательства, в-третьих, запрещен переход прав кредитора по соглашению об ипотеке без перехода прав требования по основному обещанию.

Существенным свойством ипотеки считается возможность следования за имуществом, образующим объект залога, которое выражается в формуле «Лицо, которое получило заложенное... имущество вследствие его отчуждения либо в режиме многоцелевого правопреемства... становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего соглашению об ипотеке». Таким образом, предоставляемое по соглашению о залоге недвижимости обеспечение имеет не личный, а реальный (предметный) характер. Ипотека, таким образом, считается одним из обременений недвижимости и в силу этого подлежит общегосударственной регистрации.

Ипотека как разновидность залога считается вспомогательным (дополнительным) обязательством. Дополнительный характер выражается в том, что задатком может быть обеспечено только реальное условие, следующее, в частности, из договора займа, кредитного договора, соглашения купли-продажи и других соглашений. Мнимое условие не может гарантироваться залогом. В случае если по соглашению займа, гарантированному залогом, не последовало передачи средств должнику, то не появляется и настоящего условия заимодавца к должнику. Ипотечное правоотношение (как и любое залоговое) может действовать, только сейчас существует обеспечиваемое (главное) обязательство. При этом прекращение ипотечного правоотношения не влечет прекращения основного правоотношения.

Вместе с тем дополнительный характер ипотеки разделяется не всеми юристами. Так, по суждению О.В. Белой, возможно говорить только о сравнительной акцессорности ипотеки в том случае, если выпускается ипотека, которая самостоятельно может распространяться в залог в целях предоставления выполнения другого обязательства, несвязанного с начальным правоотношением, в обеспечение которого составлялась ипотека^[11]. С этим мнением можно согласиться только частично, поскольку в данном случае речь идет, скорее, об исключении из правила.

Основное назначение ипотеки - обеспечение выданных кредитов залогом недвижимого имущества (ипотечное кредитование).

Ипотека является: во-первых, финансовым механизмом создания и привлечения дополнительных финансовых средств для поддержания и развития материального производства; во-вторых, дополнительным инструментом обеспечения оборота и перераспределения имущества в случаях, когда применение других механизмов оборота (например, купли-продажи и приватизации) юридически невозможно или экономически нецелесообразно; в-третьих, инструментом создания многопорядкового, мультиплицируемого капитала на основе закладной и производных ипотечных ценных бумаг, а также институтов вторичного рынка ипотечных кредитов.^[12]

В современных условиях ипотека занимает особое место среди способов обеспечения исполнения обязательств. В условиях инфляции, падения уровня производства, неплатежей за поставленные товары, выполненные работы и оказанные услуги широкое использование ранее популярных способов обеспечения исполнения обязательств, таких, например, как неустойка, теряет практический смысл. В этом случае ипотека обладает несомненными преимуществами. Во-первых, договор ипотеки обеспечивает наличие и сохранность имущества на тот момент, когда должнику придется рассчитываться с кредитором. Причем стоимость заложенного имущества будет возрастать пропорционально уровню инфляции. Благодаря ипотеке с момента возникновения обязательства выделяется имущество, которое может быть объектом взыскания со стороны получившего залог кредитора. Такой кредит, следовательно, уже не находится под угрозой неосуществимости в принудительном порядке принадлежащих кредитору имущественных прав, так как объект возможных взысканий уже обеспечен.^[13]