Файл: Ипотека в гражданском праве (Выявление правовых проблем ипотечного кредитования в Российской Федерации на современном этапе).pdf

Валюта баланса за I полугодие 2013 года увеличилась на 1,6 млрд. руб. или на 80% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составила 3,5 млрд.руб. Балансовая прибыль за I полугодие 2013 года увеличилась на 66% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составила 42,2 млн.руб.

Общий объем размещенных средств в виде кредитов физических лиц за первое полугодие 2013 вырос на 35,4 % и составил почти 0,5 млрд.руб. В целом же кредитный портфель увеличился почти вдвое по сравнению с аналогичным периодом 2016 года и составил на 01.07.07 – 2,2 млрд. руб. Согласно рейтинга журнала «Эксперт Сибирь» ОАО КБ «Акцепт» стал 11-м среди банков в СФО по величине кредитного портфеля.

Согласно рейтингу «Топ 500 прибыльных банков» за 1 квартал 2016 года, составленный компанией РБК.Рейтинг, ОАО КБ «Акцепт» занял 242-е место благодаря размеру балансовой прибыли.

ОАО КБ «Акцепт» быстро сориентировался в новых условиях и постарался максимально упростить процедуру выдачи кредита, сократить до минимума время принятия решения и объем пакета документов.

Если бы не ограниченность предложения на рынке жилья, ипотека ОАО КБ «Акцепт» в прошлом году развивалась бы еще быстрее. Впрочем, результаты и без того впечатляют.

Рост спроса на ипотечное кредитование спровоцировал выход в этот сегмент большого количества новых игроков. Если несколько лет назад «ипотечные» банки можно было пересчитать по пальцам, сегодня универсальный банк, не имеющий ипотечных программ, стал исключением.

Текущая ситуация на рынке недвижимости сделала ипотеку одним из основных факторов доступности жилья. Она набирает популярность вследствие ряда объективных факторов. В первую очередь — прихода новых игроков на рынок банковских услуг, роста конкуренции среди кредитных учреждений. Это отражается на предложении более лояльных и гибких для клиента условий: до последнего времени ставка по ипотеке снижалась, требования банков по объемам первоначального взноса смягчались, все большее распространение получали схемы, не предусматривающие наличия у заемщика собственных средств.

Подобное развитие в той или иной степени характерно для рынков всех уральских областных центров. Еще одна тенденция — расширение спектра ипотечных программ ОАО КБ «Акцепт»: кредитования первичного жилья (долевки), комнат, загородной недвижимости.

Ипотечный кризис на американском рынке опосредованно, но отразился на российском. Мелким банкам было выгодно кредитоваться за рубежом по низким ставкам и зарабатывать на российском рынке, поэтому требования к заемщику снижались для увеличения объема выдаваемых кредитов. После американского и британского ипотечных кризисов этот ресурс существенно уменьшился, что привело к сокращению выдачи кредитов, ужесточению требований к заемщику, в некоторых случаях — к повышению ставок .

Представители ОАО КБ «Акцепт» подчеркивают: во-первых, изменения коснулись политики далеко не всех игроков, а лишь относительно небольших, а во-вторых, они оказались не столь существенны.

Часть банков, особенно зависящих от зарубежных заимствований, была вынуждена пересмотреть ставки в сторону повышения и ужесточить требования при получении кредитов. Поэтому заемщики перешли из одних банков в другие — те, что не изменили условий. К числу последних относится и ОАО КБ «Акцепт». Объемы выдачи кредитов увеличиваются. Более того, сегодня отмечается рост заявок на рефинансирование. Люди, взявшие ранее кредиты по более высоким ставкам, чем сейчас (скажем, 15% годовых), могут получить новый кредит под 11%, направить его на погашение долга перед первым банком и сэкономить не одну сотню тысяч рублей на процентах.

Тем не менее многие эксперты полагают, что темпы роста ипотеки ОАО КБ «Акцепт» в будущем замедлятся. Это отнюдь не означает, что объемы кредитования перестанут расти в абсолютных цифрах.

Уже сегодня застройщики сталкиваются с превышением предложения над спросом, так как темпы строительства растут, преодолевая показатели 70 — 80−х годов, а высокий уровень цен не позволяет большинству простых граждан приобрести квартиру без кредита. Из этого следует, что доля ипотечных сделок будет увеличиваться с каждым годом, стремясь к западному уровню. Сегодня она составляет около 1% от ВВП России, что несравнимо с показателями, например, США, поэтому потенциал для роста у ипотеки колоссальный.

Динамика выдачи ипотечных кредитов ОАО КБ «Акцепт» останется положительной на протяжении 10 — 15 лет, но темпы будут измеряться десятками процентов, а не разами. Для рынка жилья это безусловное благо. Собственно, один из итогов последних двух лет развития рынка ипотеки в том, что вопрос «влияет ли ипотека на рост цен» перестал быть дискуссионным. Большая доля экспертов признает: да, влияет. Споры идут только о степени этого влияния.

Заключение

На основании проведённого исследования можно сделать следующие основные выводы и заключения.

Залог недвижимого имущества регулируется специальным законом –Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в п. 3 ст. 1 которого определяется соотношение законодательных актов, содержащих правовые нормы о залоге в российском праве. Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим ФЗ не установлены иные правила.

Таким образом, нормы Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», регулирующие отношения по договору об ипотеке, имеют приоритет перед общими правилами о залоге, содержащимися в § 3 главы 23 Гражданского кодекса Российской Федерации, посвященной способам обеспечения исполнения обязательств, другими законодательными и иными нормативными правовыми актами, посвященными залоговым отношениям. Аналогичные положения содержатся в п. 2 ст. 334 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Ипотека представляет собой комплексное обеспечительное средство, поскольку защищает обязательство в целом.

По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

В соответствии с п. 1 ст. 5 ФЗ об ипотеке по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Существенными условиями договора ипотеки являются предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Проанализировав правовые проблемы ипотеки и ипотечного кредитования (преимущественно жилищного) в Российской Федерации на современном этапе, можно сделать следующие выводы. Обеспечение населения жильем является важнейшей социально-политической и экономической проблемой. От выбора тех или иных подходов к решению этой проблемы в значительной мере зависит общий масштаб и темпы жилищного строительства, реальное благосостояние людей, их моральное и физическое самочувствие, политические оценки и мотивация поведения.

Основное назначение ипотеки - обеспечение выданных кредитов залогом недвижимого имущества (ипотечное кредитование). Так, ипотечное кредитование – это кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств.

Внедрение в деловой оборот выдачи кредитов на покупку жилья гражданам, имеющим надежное обеспечение их возврата в виде реальной собственности (приобретенного объекта недвижимости), могло бы дать: постоянный и существенный приток денежных средств на рынок жилья; оживить строительство и сопряженные с ним секторы промышленности; сохранить и расширить рабочие места; повысить доходы населения и бюджеты всех уровней.

В целях дальнейшего развития ипотеки в России необходимо создавать системы ипотечного кредитования и системы управления рисками как альтернативного способа страховой защиты от рисков, возникающих при ипотечных операциях

Что же касается развития системы ипотечного кредитования, то сегодня в России необходимо создавать именно систему ипотечного кредитования, а не просто ипотечное законодательство и ипотечные банки. Без какого-либо одного звена функционирование системы может оказаться неэффективным. Для полноценной работы системы ипотечного кредитования должны быть развиты такие обеспечивающие функции, как оценка стоимости недвижимости, страхование, процедуры обращения взыскания на заложенное имущество и механизм регистрации ипотеки.

Особенно необходимо выработать общие требования к режиму работы рынка ипотечного кредитования на этапе его становления на первое время. Важно и то, что выбор тех или иных схем ипотечного кредитования (у каждой из них могут быть свои специфические ограничения) зависит от особенностей налоговой системы. Различные изменения вынуждают вносить соответствующие коррективы в ипотечную программу. В связи с этим необходимо пересмотреть принципы налогообложения доходов от продажи недвижимого имущества, а также ставки налогов, государственных пошлин и иных сборов при оформлении таких сделок.

Становление и развитие ипотечного кредитования тесно связано с работой Центрального банка России по подготовке для банков и иных кредитных организаций.

Нуждается в доработке и Гражданского Кодекса Российской Федерации; при этом предлагается исходить из общего принципа по возможности разрешать возникающие проблемы через поправки к другим федеральным законам, принятие нормативных правовых актов, совершенствование процедур и т.п.

Список используемых источников и литературы

Нормативно-правовые акты

1. Конституция Российской Федерации. Принята всенародным голосованием 12.12.1993. (с учетом поправок, внесенных Законами Российской Федерации о поправках к Конституции Российской Федерации от 30.12.2013 № 6-ФКЗ, от 30.12.2013; 7-ФКЗ) // Парламентская газета. – 2009. - № 4.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 02.11.2013) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1994. - № 32. - Ст. 3301.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 №14-ФЗ (ред. от 28.12.2013) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1996. - № 5. - Ст. 410.
4. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (ред. от 30.12.2013) // Российская газета. – 2001. - №. 330.
5. Закон Российской Федерации от 29.05.1992 № 2872-1 «О залоге» (ред. от 06.12.2011) // Российская газета. – 1992. – 06 июн.
6. Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (ред. от 19.05.2013) // Собрание законодательства Российской Федерации. – 1998. - № 29. - Ст. 3400.
7. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ред. от 21.12.2013) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1997. - № 30. - Ст. 3594.
8. Указ Президента Российской Федерации от 29.03.1996 г. № 430 «О государственной поддержке граждан в строительстве и приобретении жилья» (с изм. от 18.08.1996) // Российская газета. - 1996. - № 120.
9. Постановление Правительства Российской Федерации от 03.08.1996г. № 937 «О предоставлении гражданам Российской Федерации, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездной субсидии на строительство или приобретение жилья» // Российская газета. - 1996. - № 280.

Акты судебной практики

1. Информационное письмо Президиума ВАС Российской Федерации от 28.01.2005 № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» // Вестник ВАС Российской Федерации. – 2005. – № 4
2. Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за II квартал 2016 г. (по гражданским делам) (утв. постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 17 января 2016 г.). // Сборник Постановлений Пленума Верховного Суда Российской Федерации. - 2016. - №2

Литература

1. Барановский И.М. Как взять в банке ипотечный кредит? // Главбух. - 2004. - № 14. - С. 93-105.
2. Белая О.В. Об акцессорности залога как обеспечительного механизма // Проблемы правоведения. Выпуск 2. Сборник научных статей молодых ученых юридического факультета / Отв. ред. O.A. Заячковский. - Калининград: Изд-во Калининградского Государственного Университета, 2005.- С.12-14.
3. Белявский И. Оформление ипотечных жилищных кредитов // Российская юстиция. - 2013. - № 5. - С. 15-23.
4. Верганова Е.В., Горбунова И.В., Сазонова Ю.А., Соколов В.Н. Анализ достоинств и недостатков схем ипотечного кредитования// Экономика и предпринимательство в строительстве (выпуск 6)/ Отв. ред А.И. Щербаков. - Новосибирск: НГАСУ, 2000. - С.45-47.
5. Воеводская Н.П., Пантелеев В.В. Жилищное кредитование // Деньги и кредит. - 2015. — № П. —С. 52-56.
6. Гражданское право. Часть 2. / Под ред. Ю.К. Толстого, А.П. Сергеева. – М.: Проспект, 2013. - 808с.
7. Гришаев С.П. Ипотека на современном этапе. Комментарий законодательства [Электронный ресурс]/ Справочная правовая система КонсультантПлюс, 2009.
8. Зайнуллина С.Р. Стороны по договору ипотеки // Налоги. - 2009. - № 38. - С. 15 - 18.
9. Иванов В.В. Ипотечное кредитование. – М.: Информ.-внедр. Центр «Маркетинг», 2004. - 411.
10. Ипотека в России / Под ред. А.В.Толкушкина - М.: Юристъ, 2002. - 288с.
11. Каноков А.К развитию залогового кредитования // Российский экономический журнал. - 2015 - №5/6. - С.52-55.
12. Кайль А.Н., Лупу А.А., Оськина И.Ю. Постатейный комментарий к Федеральному закону от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». - М.: ЭлКниги, 2012. - 368 с.
13. Кирилловых А.А. Новое в законодательстве о залоге. - М.: Деловой двор, 2012. - 88 с.
14. Киселев А.А. Предмет договора ипотеки // Нотариус. - 2003. - № 2. – С.27-32.
15. Копейкин А., Стебенев Л.. Скоробогатько Б., Пенкина И. Развитие ипотечного кредитования в России // Рынок ценных бумаг. - 2016. - № 8. - С.26 - 29.
16. Лаврухин О.Н. Ипотечное кредитование: Реальность и перспективы // Бизнес и банки. - М., 2002. - 305с.
17. Лепехин И.А. История становления института залога недвижимости (ипотеки) в отечественном праве // История государства и права. - 2012. - № 23. - С. 27 - 30.
18. Лепехин И.А. Существенные условия кредитного договора, обеспеченного ипотекой // Вестник Пермского университета. - 2012. - № 1. - С. 121 - 130.
19. Лозовская С.О. О залоге недвижимого имущества (ипотеке) // Законы России: опыт, анализ, практика. - 2012. - № 5. - С. 42 - 49.
20. Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования/ Под ред. Н.Б. Косаревой. – М.: «Институт экономики города», 2002. - 400с.
21. Петров Д.А. Система ипотечного кредитования // Эж-ЮРИСТ. - 2003 г. - № 6.
22. Поздеева М. Опасности ипотеки // Административное право. 2012. - № 2. - С. 17 - 27.
23. Русецкий А.Е. Государственная регистрация ипотеки: Научно-практическое пособие. - М.: Юстицинформ, 2009. - 208 с.
24. Терновская Е. Ипотека: проблемы, перспективы (Желаемое и действительность) // Хозяйство и право. - 2001. - № 5. - С. 13.
25. Урчукова Ж.М. Особенности организации ипотечного кредитования в современных условиях // Финансист. -2016. -№ 10. - С. 17 - 19.
26. Ужегов А. Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. – СПб.: Питер, 2001. - 390с.