Файл: Ипотека в гражданском праве (Выявление правовых проблем ипотечного кредитования в Российской Федерации на современном этапе).pdf

Глава 3. Проблемы правового регулирования ипотеки и ипотечного кредитования

3.1. Проблемы ипотечного кредитования в г. Новосибирске

Прежде всего, необходимо определиться в какую структуру обратиться для решения своей жилищной проблемы. Стоит сразу отметить, что в соответствии с действующим законодательством ипотечные кредиты могут выдавать только кредитные учреждения, имеющие лицензию на осуществление данного вида деятельности.

Декларируя эту услугу банки, пытаются расширить линейку розничного кредитования, работая на перспективу. Дело в том что на сегодняшний день объемы ипотечного кредитного портфеля большинства банков несравнимо меньше чем объемы других видов кредитования физических лиц. Соответственно и усилия предпринимаемые к освоению этого рынка незначительны, нет специализированных отделов ипотечного кредитования, объективная необходимость в которых несомненно имеется, так как ипотечное кредитования один из самых сложных банковских продуктов и требует системного и всестороннего подхода. На сегодняшний день ипотекой в банке занимаются один-два специалиста и справиться с серьезными объемами кредитования они просто не могут. И нередки случаи когда банк отказывает в предоставлении кредита без объяснения причин, а происходит это лишь потому что лимиты на данный вид кредитования исчерпаны в определенный временной период, либо специалист кредитного отдела не смог разобраться со сложной ситуацией и в условиях нехватки времени и сил предпочел отказать в предоставлении заемных средств. К сожалению банковский сектор на сегодняшний день не готов самостоятельно выдавать ипотечные кредиты в больших объемах.

В кредитном портфеле Новосибирского филиала Газпромбанка на 01.01.2015 г. доля стратегических клиентов составляла около 40%, представителей среднего бизнеса — около 50%, а предприятий малого бизнеса — 7%. На начало текущего года ситуация изменилась в пользу стратегических заемщиков. Их доля в банке выросла до 65%, а прочих клиентов, напротив, сократилась до 33% и 2% соответственно. Структура кредитного портфеля корпоративных клиентов филиала и тенденции ее изменения в полной мере соответствуют клиентской политике банка, где в качестве приоритетных выделены сегменты стратегических и средних корпоративных клиентов. В большинстве других банков, работающих на территории области, центр тяжести сместился в сторону среднего бизнеса.

В Новосибирском Муниципальном банке в 2015 году перераспределение портфеля произошло в пользу среднего и крупного бизнеса. Объем кредитов, выданных предприятиям этой категории, вырос с 46% до 64%, а малому бизнесу (кредиты до 10 млн. рублей) — сократился с 54% до 36%. Это произошло на фоне сохранения активности в части кредитования представителей малого бизнеса. Изменения в структуре кредитного портфеля в сторону более крупных клиентов произошли из-за появления нескольких крупных заемщиков. Предоставленные им займы существенно изменили структуру портфеля. В Банке «Алемар» также больший портфель выданных займов приходится на средний бизнес — 63,5%. В Сибирском филиале Райффайзенбанка в минувшем году доля компаний среднего бизнеса увеличилась с 24% до 33%. Этот сегмент активно развивается, однако потребность клиентов в финансировании удовлетворена далеко не полностью. Выход на рынок большого количества банков, предлагающих услуги в сфере кредитования малого и среднего бизнеса, напрямую влияет на пересмотр существующих программ, что в свою очередь ведет к появлению у клиента возможности выбора наиболее оптимального для него варианта. В Инвестиционном городском банке доля кредитов среднему бизнесу возросла с 40% до 80% (20% — малый бизнес) данные изменения были обусловлены тем, что в 2015 году банк запустил программу кредитования контрагентов торговых сетей «Сибириада» и «Холидей Классик» (вместе с ИГБ сети входят в группу ЛЭНД). В основном это торговые предприятия среднего бизнеса.

В банке «Левобережный» виден рост доли кредитов компаниям малого и среднего бизнеса — с 52,5% на 01.01.2015 г. до 63% на 01.01.2016 г. В Новосибирском филиале ОАО «Банк Москвы« в течение 2015 года кредитные вложения в эту категорию клиентов выросли на 62%. Объем кредитов Сибирского банка Сбербанка малому бизнесу занимает в портфеле юридических лиц 21%. В УРСА Банке также заметно значительное увеличение объемов кредитования малого и среднего бизнеса. В то же время в банках в связи с активным продвижением на рынок программ лизинга и проектного финансирования доля в корпоративном кредитном портфеле программ кредитования этой категории клиентов уменьшилась с 20% на 01.01.2015 г. до 16% на 01.01.2016 г.

В ОАО «Ханты-Мансийский банк» серьезных изменений по корпоративному портфелю в минувшем году в Новосибирском филиале не произошло. Как и в начале года, 75% занимают займы, предоставленные среднему бизнесу, и 25% — малому.

В то же время заметен существенный рост кредитов, выданных частным клиентам. Банк «Сибирское Согласие» увеличил розничный ссудный портфель в 3,7 раза (до 227 млн), «Левобережный» — почти в 4 раза (до 891 млн), Славянский банк — на 800 млн рублей, хотя доля физических лиц сократилась с 4,5% до 2,27% за счет резкого роста корпоративного портфеля. В РОСБАНКе в 2015 году займы, предоставленные частным клиентам, выросли в 4,8 раза, в «Региональном кредите» — в 2,2 раза, в Банке Москвы — в 3,15 раза, в Банке «Алемар» — в два раза, в УРСА Банке — в 3,3 раза. В «Сибконтакте» доля займов физических лиц выросла с 25,7% до 34%, в НВТБ — с 20,8% до 22%, а в Транскредитбанке — с 20% до 60% от общего объема активов.

В Газпромбанке в структуре кредитного портфеля физических лиц наблюдается явное преобладание ипотечных кредитов, причем их составляющая неуклонно растет: с 52% в начале 2015 года до 79% к концу. Причина резкого преобладания ипотеки связана с ценовыми условиями, которые предлагал Газпромбанк своим клиентам.

В Новосибирском филиале ОАО «КБ «Сибконтакт» (НФ КБ «Сибконтакт») наблюдался рекордный рост ипотечного портфеля за год — с 362,8 млн до 1,28 млрд рублей. При том что в целом банками, работающими на рынке области, в 2015 году было выдано ипотечных займов на 7,15 млрд. рублей. Увеличение объемов кредитов, выдаваемых частным заемщикам, происходит в т.ч. в силу стабилизации экономики и роста финансовой грамотности населения, понимающего значение и выгоду кредитования. Увеличение доли жилищного кредитования обусловлено энергичным развитием рынка строительства жилья, приоритетностью данного направления и активным участием банка в реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России».

На сегодняшний день на рынке наблюдается определенный спад активности вследствие роста цен и отсутствия здорового баланса между спросом и предложением на рынке жилья эконом- и среднего класса, поэтому говорить о каких-то радикальных изменениях преждевременно».

В настоящее время одну из лидирующих позиций на новосибирском рынке ипотечного кредитования занимает ВТБ 24.

В течение первого квартала 2013 года портфель ипотечных кредитов ВТБ 24 вырос на 36% и превысил 1 млрд. долларов США. По итогам первого квартала 2013 года объем консолидированного ипотечного портфеля Группы ВТБ достиг 1,2 млрд. долларов, увеличившись с начала года на 30%. Объем портфеля ипотечных кредитов ВТБ 24 по состоянию на 01.04.2013 года превысил 1,04 млрд. долларов. В марте 2013 года объем выдачи ипотечных кредитов ВТБ 24 превысил 136 млн. долларов США. В апреле 2013 года был отмечен рекордный объем месячной выдачи ипотечных кредитов — 145 млн. долларов США. Доля ипотечных кредитов ВТБ 24, предоставленных в Москве, в общем портфеле ипотечных ссуд Банка составляет 63%, в регионах — 37%. Сегодня ВТБ 24 представляет самый широкий продуктовый ряд в сфере ипотечного жилищного кредитования, ориентированный на удовлетворение различных потребностей населения. Помимо стандартных программ ипотечного кредитования, адресованных клиентам, планирующим покупку жилья на вторичном рынке или на этапе строительства, банк предлагает специальные кредиты на улучшение жилищных условий, потребительские кредиты под залог имеющегося жилья. В г. Новосибирске банк предоставляет возможность оформления ипотечных кредитов без первоначального взноса при сохранении всех остальных условий кредитования.

В Новосибирском муниципальном банке программа ипотечного кредитования в нынешнем ее виде существует с июня 2004 года, когда был оформлен первый договор. Сегодня объем ипотечных сделок составляет примерно 50% всех потребительских кредитов банка, и наблюдается устойчивая тенденция дальнейшего роста. За 2015 год общий объем ипотечных кредитов банка увеличился более чем в два раза и превысил 380 млн. рублей. Эффективное сотрудничество с рефинансирующими организациями, такими как АИЖК, с отработанными технологиями и возможностью быстрой оборачиваемости кредитных ресурсов, делает малые и средние банки вполне конкурентоспособными игроками регионального финансового рынка.

3.2. Процедура получения ипотечного кредита в КБ «Акцепт»

Рассмотрим конкретную схему получения ипотечного кредита на примере КБ «Акцепт».

Механизм получения кредита в банке выглядит следующим образом. Клиент может обратиться в банк с просьбой выдать кредит на определенный срок. Для этого заемщику нужен пакет документов, подтверждающих его платежеспособность. Банк рассматривает документы, детально изучает личность заемщика: его социальный статус, образование, профессиональней уровень, перспективы для карьерного роста и т.д.

Некоторые программы ипотечного кредитования отличаются отсутствием некоторых существующих ограничений и дополнительных требовании. В первую очередь они подразумевают лояльную систему подтверждения платежеспособности потенциальных клиентов.

Так, при определении уровня дохода кредитуемого, во внимание принимается не только документально подтвержденная заемщиком зарплата по основному месту работы, но и дополнительные законные источники доходов, а также косвенные указатели на них, такие как банковские депозиты, ценные бумаги, доход от аренды движимого и недвижимого имущества и другие.

Документы, подписываемые при оформлении сделки:

1. кредитный договор;

2. договор купли-продажи квартиры, приобретаемой на средства кредита;

3. договор об ипотечном страховании; нотариально удостоверенное обязательство Заемщика и членов его семьи об освобождении квартиры в случае обращения на нее взыскания;

4. договоры поручительства (при наличии поручителей).

Страхование является обязательным требованием кредитного договора. Расходы по страхованию несет залогодатель. Страхование защищает заемщика и банк от дополнительных рисков.

«Ипотека в одном окне» - это принцип работы банка «Акцепт» с клиентами по ипотечному кредитованию, который предполагает проведение сделки в пределах Ипотечного центра: оценка недвижимости, страхование производится на месте. При необходимости регистрационный агент банка урегулирует вопросы взаимодействия с УФРС. Вот несколько положительных моментов, для того чтобы взять ипотечный кредит в банке «Акцепт»:

1. Возможность приобретения жилья на первичном/вторичном рынке недвижимости.

2. Отсутствие поручительства при оформлении кредита.

3. Минимальный срок рассмотрения кредитной заявки.

4. Возможность расчета с продавцом недвижимости до регистрации сделки в УФРС.

5. Минимальные материальные и эмоциональные затраты благодаря сервис-программам, действующим в банке «Акцепт».

6. Процентная ставка по кредиту не зависит от того, в какой форме вы подтверждаете свой доход.

Банк «Акцепт» сотрудничает с ведущими страховыми компаниями, которые обеспечивают надежное страховое покрытие, а за счет объема страхового портфеля могут предложить низкие тарифы, что существенно снизит ваши расходы при оформлении и обслуживании ипотечного кредита.

В банке «Акцепт» для приобретения загородной недвижимости можно воспользоваться программой «Готовое жилье». Минимальный первоначальный взнос по программе составляет 10 % от стоимости приобретаемой недвижимости, срок кредитования - до 30 лет. Для финансирования строительства коттеджа подойдет ипотечная программа «Нецелевая», по условиям которой вы можете взять кредит в размере 70 % от рыночной стоимости закладываемого жилья, находящегося в вашей собственности или в собственности трех лиц.

Все зависит от предмета ипотеки и населенного пункта, в котором он находится: если это населенный пункт с развитой инфраструктурой, наличием большого числа рабочих мест, а жилое помещение отвечает требованиям банка, то возможно рассчитывать на положительное решение банка по данному объекту недвижимости.

В свете сложившейся ситуации на рынке ипотечного кредитования банк «Акцепт» не изменил порядок выдачи кредитов. Более того, если у вас есть положительное решение другого банка, это может ускорить принятие предварительного решения о выдаче кредита в банке.

По состоянию на начало 2016 года банком «Акцепт» ипотечных кредитов было выдано на 130 млн. рублей, что составляет 35% от розничного портфеля банка. В 2016 году банк начал реализовывать собственную ипотечную программу.