Файл: Порядок проведения приватизации (Понятие и сущность приватизации. Субъекты и объекты приватизации).pdf

3) комната – это часть квартиры или жилого дома, которая предназначена для использования в качестве места непосредственного проживания граждан.^[60]

Признать помещение пригодным для жилья можно только при:

1) наличии отдельного выхода;

2) соответствии санитарным нормам (доступные места общего пользования, наличие электроэнергии, ХВС и иных необходимых ресурсов);

3) соответствии нормам пожарной безопасности.^[61]

Требования, согласно которым помещение признают жилым, устанавливаются Правительством РФ. К ним относятся:

1) помещение должно находиться в доме, который расположен в жилой зоне;

2) необходимо наличие исправных несущих конструкций (допустимы только какие-либо незначительные деформации, которые не представляют угрозы работоспособности всех остальных элементов);

3) наличие безопасной среды для передвижения людей внутри жилого помещения;

4) наличие возможности беспрепятственного перемещения предметов в пределах дома, квартиры, комнаты;

5) имеются все необходимые инженерные коммуникации (в малоэтажных поселениях допустимо отсутствие канализации и водопровода). При этом оборудование и коммуникации МКД или частного дома должны быть организованы в соответствии с нормами санитарно-эпидемиологического контроля, инженерные системы и техническое оснащение должны отвечать требованиям и правилам техники безопасности и т.д.^[62]

Если недвижимость не соответствует вышеперечисленным условиям, то такое жилое помещение не подлежит приватизации.^[63]

До приватизации, граждане проживают в данном жилом помещении на основании договора социального найма и являются нанимателями. По договору социального найма наниматель только владеет и пользуется жилым помещением. После приватизации помещение переходит в собственность тех лиц, которые участвовали в данной процедуре приватизации. При этом право собственности на приобретенное жилое помещение возникает именно с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.^[64]

Приватизировав жилое помещение гражданин (граждане) становится полноправным собственником этого помещения со всеми правами и обязанностями. Он владеет, пользуется и распоряжается данным помещением. Собственник жилого помещения может его продать, подарить, завещать, сдать, оформить ренту, после его смерти жилое помещение может быть унаследовано по закону. В обязанности собственника входят уплата налога на имущество и квартплата (в отличие от нанимателя оплате подлежат содержание и ремонт общедомовых конструкций). ^[65]

Приватизировать жилое помещение могут граждане РФ, которые занимают жилое помещение в государственном и муниципальном жилищном фонде на условиях социального найма. При этом необходимо наличие следующих условий:

1) жилое помещение подлежит приватизации и соответствует ее условиям;

2) на приватизацию согласны все лица, прописанные в данном жилом помещении, либо имеется подписанный отказ от приватизации лиц, которые не желают участвовать в приватизации;

3) несовершеннолетние лица, прописанные в жилом помещение,в обязательном порядке участвуют в приватизации.^[66]

Правом бесплатной приватизации по общим правилам можно воспользоваться только единожды. Исключением является лишь сохранение права на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения для лиц, которые стали собственником в порядке приватизации в несовершеннолетнем возрасте.^[67] Это связано с тем, что в договор передачи жилого помещения в собственность включаются все несовершеннолетние, которые имеют право пользования таким жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или они, проживают отдельно от указанных лиц, но не утратили при этом право пользования данным жилым помещением.^[68]

Не подлежат приватизации жилые помещения, которые находятся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения. Исключением из данного правила является только жилищный фонд совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, а также жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения,находящийся в сельской местности.^[69]

В случае принятия решения о приватизации жилого помещения, необходимо:

1) собрать необходимый пакет документов:

- договор социального найма, а в случае его отсутствия – ордер;

- технический паспорт квартиры, который оформляется в БТИ;

- кадастровый паспорт, в котором указывается площадь жилого помещения, высота потолков и планировка. В случае наличия незаконной перепланировки в жилом помещении, необходимо будет либо узаконить такую перепланировку и получить новый кадастровый паспорт, либо привести в соответствие с кадастровым паспортом;

- выписку из домовой книги, в которой перечислены все, кто зарегистрирован в данном жилом помещении;

- выписку из ЕГРП на данное жилое помещение. Выписка из ЕГРП оформляется на каждого участника, в ней содержится информация о том, имеется ли в собственности недвижимость у данного гражданина;

- справка по форме №2 из БТИ, которая подтверждает, что данный гражданин ранее не принимал участие в приватизации жилого помещения;

- лицевой счет, который подтверждает отсутствие задолженностей по квартплате и коммунальным услугам;

- нотариально заверенные отказы тех, кто решил не участвовать в приватизации;

- копии удостоверений подтверждающих личность участников приватизации (паспорт, свидетельства о рождении для детей до 14 лет);

- доверенность в случае подачи документов от лица участника, передоверившего свои права;

- разрешение органов опеки и попечительства при необходимости, например, когда в договор социального найма вписаны несовершеннолетние граждане, которые в момент приватизации не зарегистрированы в данном жилом помещении;^[70]

2) подача заявления. Для этого всем участникам и их доверенным лицам необходимо явиться в МФЦ и написать заявление, к которому прилагается весь необходимый для приватизации пакет документов. В случае участия в приватизации одного гражданина, подать заявление можно и в электронном виде. Решение вопроса о приватизации жилых помещений приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов. В случае нарушения прав гражданина при решении вопроса приватизации жилого помещений он вправе обратиться в суд.^[71] По данному этапу существует большое количество судебных споров. Чаще всего граждане оспаривают отказ в приватизации. Причины отказа при этом могут быть совершенно разными.

Например, в Определение Верховного Суда РФ от 20.06.2017 N 5-КГ17-71 суд принял сторону истицы, которая требовала признания договора передачи квартиры в собственность заключенным. По мнению истицы, ее муж, являвшийся нанимателем спорной квартиры, при жизни выразил свою волю на ее приватизацию, но оформление документов не было доведено до конца по обстоятельствам, независящим от его воли. По решению суда дело направлено на новое рассмотрение, так как выводы о том, что муж истицы не выразил волю на приватизацию, что имеется отказ в приватизации по мотивам непредставления необходимых документов, не могут быть признаны правомерными с учетом того, что муж истицы в силу смерти был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов.^[72]

Часто отказ в приватизации связан с несовершеннолетними гражданами. Например, при отсутствии необходимого разрешения органа опеки и попечительства, что подтверждает и Верховный суд России, например, в Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 N 8 (ред. от 02.07.2009) «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской

Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».^[73] Отказ при этом должен быть мотивированным и в письменном виде;

3) заключение договора на приватизацию (см. приложение 1). На этом этапе можно говорить уже о фактически возникшем праве собственности на жилое помещение;

4) регистрация права собственности на жилое помещение в Росреестре. На руки собственники жилого помещения получают подтверждающий документ – выписку из ЕГРП.

После получения выписки из ЕГРП каждый собственник жилого помещения (части жилого помещения) может распоряжаться своей собственностью по своему личному усмотрению:продать, дарить, завещать, обменивать и т.д. Не смотря на то, что гражданин после проведения процедуры приватизации становится собственником жилого помещения, его право собственности может быть также обжаловано в суде по различным основаниям. Например, в случае отсутствия заявления об отказе в участии в приватизации и о согласии с приватизацией всех лиц, которые имеют право на приватизацию, влечет признание договора передачи жилого помещения недействительным.^[74] Причем признание недействительным договора передачи квартиры в собственность в порядке приватизации ведет к признанию ничтожными всех последующих сделок со спорной квартирой.^[75]

Больше количество споров связано в первую очередь с малограмотностью некоторых слоев населения в данном вопросе. Во-вторых, сказывается и столь незначительный опыт в данном вопросе, которые насчитывает всего несколько десятилетий. Кроме того, на сегодняшний момент вопросу приватизации жилых помещений, не смотря на ее востребованность, законодательно уделено не столько значительное внимание, все еще остаются до сих пор не прописанными в законе подробные требования и нюансы, что вызывает трудности не только у граждан, которые хотят принять участие в приватизации, но также и у должностных лиц, которые совершают ошибки при вынесении решения об отказе или удовлетворение запроса на приватизацию жилого помещения.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Институт приватизации является достаточно новым для общества, причем не только для российского. В России масштабное проведение приватизации в 90-х годах прошлого века вызывает до сих пор бурные споры среди ученых и практиков, часто подвергается критике и даже называется «варварским», так как была осуществлена в интересах определенного узкого круга лиц, которые получили в собственность крупные заводы и природных богатства за минимальную сумму. Этим объясняются и масштабность приватизации, и ее темпы. Да и большинство граждан не были готовы к приватизации в силу своей неграмотности в юридических и экономических вопросах.

Приватизация в России – это процесс передачи государственной собственности России (ранее РСФСР) в частную собственность, который проводится в России с начала 90-х годов прошлого века. ^[76] Приватизации подверглись не только промышленные, сельскохозяйственные предприятия и земли, но и жилой фонд.

Субъектами приватизации являются продавцы (государство и муниципальные образования, которые и являются собственниками государственного и муниципального имущества), а также уполномоченные органы и специализированные организации, которые выступают от их лица в процедуре приватизации и покупатели (юридические и физические лица, которые приобретают в собственность имущество).

Приватизация является очень сложной и требующей большого внимания, четкого соблюдения законодательства процедурой. С помощью приватизации всегда возникает право собственности у одних субъектов, а у других оно прекращается. Кроме того изменяется и форма собственности после проведения данной процедуры – государственная и муниципальная собственность становится собственностью частной.

Приватизация может проводиться различными способами, предусмотренными законодательством. Способы приватизации – это правовые формы отчуждения государственного и муниципального имущества в частную собственность физических и юридических лиц, которыепредусмотрены законодательством.^[77]К способам приватизации относятся:

1) преобразование в акционерное общество унитарное предприятие;

2) преобразование в общество с ограниченной ответственностью унитарное предприятие;

3) продажа имущества на аукционах;

4) продажа на специализированных аукционах акций акционерных обществ;

5) продажа имущества на конкурсе;

6) продажа акций акционерных обществ, находящихся в государственной собственности,за пределами территории РФ;