Файл: Принятие решения выбора инвестиционного проекта строительства офисно – жилого комплекса.pdf
Добавлен: 14.03.2024
Просмотров: 54
Скачиваний: 0
СОДЕРЖАНИЕ
Глава 1 Теоретические аспекты методов принятия управленческих решений
1.1 Роль методологии в системе разработки, принятия и реализации решений
1.2 Методы принятия управленческих решений
2.1 Технико-экономическое обоснование
2.2 Расчет статистических и динамических показателей вариантов принятия решения
-распоряжение Минимущества;
-заключение и регистрация в МГИ инвестиционного контракта;
-выпуск ППМ;
-заключение и регистрация инвестиционного контракта с 8гродом (в случае появления доли города);
-разработка и согласование комплекта исходно разрешительной документации.
-выпускается распоряжение Минимущества, в котором ФГУП уполномочивается привлечь инвестора и заключить инвестиционный контракт на указанных ниже условиях;
-между ФГУП, инвестором и соинвестором заключается инвестиционный контракт со следующим разделение площадей: 60% всех площадей – инвестору, 20% - ФГУПу, 20% - соинвестору. 100% финансирования сноса и нового строительства осуществляет инвестор. Учитывая, что ФГУП получит отдельно стоящее здание, общая площадь которого составит 20% от площади всего комплекса, распределение будет следующим:
-жилые помещения: 20% соинвестору, 80% инвестору;
-нежилые помещения: 20% соинвестору, 23% инвестору, 57% ФГУПу;
-машиноместа: 20% соинвестору, 60% инвестору. 20 % ФГУПу.
-в случае появления доли города, она передается из доли соинвестора. Организации – технический заказчик и генподрядчик назначаются инвестором и соинвестором совместно.
После проведения предварительной архитектурной оценки участка застройки были получены следующие основные показатели объекта нового строительства:
Таблица 3
Основная характеристика объекта нового строительства
|
Наименование |
Ед.изм. |
Значение |
|
1 Площадь участка |
Га |
0,9 |
|
2 Площадь застройки |
Кв.м. |
6 985 |
|
3 Этажность |
Эт. |
2-6 |
|
3.1 Жилые этажи |
Эт. |
1-5 |
|
3.2 Нежилые этажи |
Эт. |
1, 6 эт. без ОСЗ ФГУПа |
|
3.3 Подземные этажи |
Уровни |
2 |
|
4 Общая площадь |
Кв.м. |
53 000 |
|
4.1 Общая наземная площадь, в т.ч. |
Кв.м. |
39 000 |
|
- офисно – жилого комплекса |
Кв.м. |
31 200 |
|
- здание ФГУПа |
Кв.м. |
7 800 |
|
4.2 Общая площадь подземная площадь |
Кв.м. |
14 000 |
|
4.3 Количество м/м подземного паркинга |
м/м |
400 |
Рассмотрим в таблице 4 основные направления оценки земельного участка (для использования под жилую застройку).
Таблица 4
Основные направления маркетингового исследования
|
Показатели / Характеристики |
|||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
|
Территориальные |
Адрес |
Округ |
Район |
Источник |
|||
|
Трехсвятительский переулок, 2 |
Центральный |
Басманный |
Червонный - Баженова |
||||
|
Характеристика окружения |
Плотность застройки |
Функциональное зонирование |
Экологическая обстановка |
Наличие в ближайшем окружении |
|||
|
Высокая |
Административные здания + жилая застройка |
Наличие источников загрязнения, превышающих уровень ПДК |
Нет обеспеченности социальной инфраструктурой |
||||
|
Транспортная доступность |
Станция метрополитена |
Расстояние от блажащей станции метро |
Расстояние от трасс общегородского значения |
||||
|
Китай – город, Чистые пруды |
7 мин. транспортом |
250 м. от Бульварного кольца |
|||||
|
Описание участка |
Состояние |
Материал постройки |
Текущее использование |
Перспективы |
|||
|
Ветхие |
Кирпич |
Офисы |
Снос |
||||
|
Конкурентная среда (текущие цены), тыс.р. |
Первичный рынок |
Вторичный рынок |
|||||
|
3 – комн. кв. |
4- комн.кв. |
Паркинг |
4-комн.кв. |
1 эт. (нежилье) |
|||
|
112 |
112 |
980 |
102,7 |
75,6 - 98 |
|||
|
Технические параметры |
Класс жилья |
Этажность |
Кол-во м/м |
Общая площадь комплекса |
Площадь квартир |
Площадь нежилых помещений |
|
|
элитное |
2-5 эт. |
200-250 |
25-30 тыс.кв.м. |
15-20 тыс.кв.м. |
10 тыс.кв.м. |
||
|
Выводы |
Общая оценка ликвидности участка |
Преимущества |
Недостатки |
Риски |
|||
|
высокая |
Удачное расположение недалеко от Бульварного кольца, тихий старый район, большой земельный участок, отсутствие в ближайшем окружении объектов конкурентов |
Необходимость сноса 16,7 тыс.кв.м. зданий, стесненные условия строительства (узкие переулки) |
Вероятная ошибка при расчетах площадей предполагаемого строительства |
||||
Рассмотрим в таблице 5 рекомендуемые цены продажи на стадии возведения надземной части.
Таблица 5
Цены продажи, тыс. р.
|
Класс жилья |
Мин |
Средняя |
Макс |
|
1-комн.кв. |
|||
|
2-комн.кв. |
98 |
100,8 |
103,6 |
|
3-комн.кв. |
95,2 |
98 |
100,8 |
|
4-комн.кв. |
92,4 |
95,2 |
98 |
|
1-эт. (нежилье) |
75,6 |
78,4 |
81,2 |
|
Паркинг |
840 |
980 |
1120 |
В связи с тем, что мнения архитекторов и Группы оценки и баз данных по вопросу этажности и, соответственно, размера площадей офисно – жилого комплекса, а также мнения Группы оценки и баз данных и Управления недвижимости по вопросу продажных цен на квартиры при 4-х этажной застройке не совпадают, то было принято решение по трем вариантам данного инвестиционного проекта (рисунок 5).
В ходе оценки проекта рассматриваются варианты с учетом финансирования как за счет собственных средств (1,2,3 варианты), так и с привлечением кредитных ресурсов (4,5,6 варианты).
Кроме того, рассматриваются варианты различных:
- объемно-планировочных решений объекта:
-высота здания – 6 этажей, площадь продаваемого жилья 17 210 кв.м. – 1,4 варианты;
-высота здания – 4 этажа, площадь продаваемого жилья 11 686 кв.м. – 2,3,5,6 варианты.
- цены продажи жилья:
-98 000 за 1 кв.м. – 1,2,4,5 варианты;
-103 600 за 1 кв.м. – 3,6 варианты.
В таблице 5 рассмотрено распределение площадей и м/м по вариантам реализации проекта.
|
Финансирование за счет собственных средств |
Финансирование с привлечением кредитных средств |
|||||||||
|
Высота здания - 6 этажей, кол-во продаваемых метров жилья 17210 кв.м., цена 1 кв.м. жилья 98 тыс.р. |
Высота здания - 4 этажей, кол-во продаваемых метров жилья 11686 кв.м., цена 1 кв.м. жилья 98 тыс. р. |
Высота здания - 4 этажей, кол-во продаваемых метров жилья 11686 кв.м., цена 1 кв.м. жилья 103,6 тыс. р. |
Высота здания - 6 этажей, кол-во продаваемых метров жилья 17210 кв.м., цена 1 кв.м. жилья 98 тыс. р. |
Высота здания - 4 этажей, кол-во продаваемых метров жилья 11686 кв.м., цена 1 кв.м. жилья 98 тыс. р. |
Высота здания - 4 этажей, кол-во продаваемых метров жилья 11686 кв.м., цена 1 кв.м. жилья 103,6 тыс. р. |
|||||
|
1 ВАРИАНТ |
2 ВАРИАНТ |
3 ВАРИАНТ |
4 ВАРИАНТ |
5 ВАРИАНТ |
6 ВАРИАНТ |
|||||
Рисунок 5 – Схема вариантов инвестиционного проекта
Таблица 6
Распределение площадей и м/м
|
№ |
Наименование |
Значение, вариант 1 |
Значение, вариант 2,3 |
||||||
|
Жилые помещения |
|
Нежилые помещения |
|
Жилые помещения |
|
Нежилые помещения |
|
||
|
кв.м. |
% |
кв.м. |
% |
кв.м. |
% |
кв.м. |
% |
||
|
1 |
Общая площадь |
25 310 |
100% |
13 690 |
100% |
17 185 |
100% |
11 153 |
100% |
|
2 |
Потери площади всего |
3 797 |
15% |
2 054 |
15% |
2 578 |
15% |
1 673 |
15% |
|
3 |
Доля федеральная, города, соинвестора |
4 303 |
20% |
8 960 |
77% |
2 921 |
20% |
7 299 |
77% |
|
4 |
Доля инвестора (за вычетом потерь) |
17 211 |
68% |
2 676 |
20% |
11 686 |
68% |
2 180 |
20% |
|
|
|
Подземная автостоянка |
|
Наземная автостоянка |
|
Подземная автостоянка |
|
Наземная автостоянка |
|
|
|
|
м/м |
% |
м/м |
% |
м/м |
% |
м/м |
% |
|
5 |
Общее количество |
400 |
100% |
- |
100% |
250 |
100% |
- |
100% |
|
6 |
Доля города |
160 |
40% |
- |
0% |
100 |
40% |
- |
0% |
|
7 |
Доля инвестора |
240 |
60% |
- |
0% |
150 |
60% |
- |
0% |
Таблица 7
Цены реализации (по вариантам)
|
№ |
Наименование |
Ед. измерения |
Значение, вариант 1,2 |
Значение, вариант 3 |
||
|
1 |
Комиссия риэлторам (от выручки) |
% |
3% |
3% |
||
|
Жилые помещения |
Нежилые помещения |
Жилые помещения |
Нежилые помещения |
|||
|
2 |
Цена за 1 кв.м. (в соответствии со схемой реализации) |
Тыс. руб. |
98 |
78,4 |
103,6 |
78,4 |
|
Подземная автостоянка |
Наземная автостоянка |
Подземная автостоянка |
Наземная автостоянка |
|||
|
3 |
Цена 1 м/м (стандартная схема реализации) |
Тыс. руб. |
980 |
- |
980 |
- |
Рассмотрим в таблицах 8 сроки проекта. Общий срок реализации 36 месяцев (февраль 2015 – февраль 2017 года).
Таблица 8
Сроки реализации проекта
|
Мероприятие |
Начало |
Окончание |
Продолжительность, мес. |
|
1. Распоряжение Минимущества, инвестконтракта, АК, ПММ |
Фев.15 |
Авг.15 |
3 |
|
2. ИРД |
Авг.15 |
Нояб.15 |
3 |
|
3. Проектирование, стадия «проект» |
Сент.15 |
Дек.15 |
3 |
|
4. Экспертиза |
Дек.15 |
Янв.16 |
1 |
|
5. ИГАСН, ОАТИ |
Янв.16 |
Фев.16 |
1 |
|
6. Строительство подземной части |
Нояб.16 |
Нояб.17 |
12 |
|
7. Строительство надземной части |
Нояб.16 |
Февр.17 |
15 |
