Файл: Принятие решения выбора инвестиционного проекта строительства офисно – жилого комплекса.pdf
Добавлен: 14.03.2024
Просмотров: 48
Скачиваний: 0
СОДЕРЖАНИЕ
Глава 1 Теоретические аспекты методов принятия управленческих решений
1.1 Роль методологии в системе разработки, принятия и реализации решений
1.2 Методы принятия управленческих решений
2.1 Технико-экономическое обоснование
2.2 Расчет статистических и динамических показателей вариантов принятия решения
Таблица 15
Приток денежных средств проекта 6 по стадиям
|
Года |
2016 г. |
2017 г. |
2018 г. |
2019 г. |
ВСЕГО |
||||
|
Описание этапа |
Цена, р. |
Подготовительные работы |
Земляные работы |
Фундаменты и подземные этажи |
Наземный цикл |
Отделка |
Госкомиссия |
100 % готовность объекта |
|
|
Жилье |
|||||||||
|
Цены реализации в зависимости от стадии строительства, % |
103,6 |
83 |
92 |
96 |
100 |
108 |
115 |
125 |
- |
|
Цены реализации в зависимости от стадии строительства, тыс. р. |
85,99 |
95,31 |
99,46 |
103,60 |
111,89 |
119,14 |
129,50 |
- |
|
|
Объем продаж в зависимости от стадии, % |
11686 |
5 |
5 |
15 |
45 |
20 |
5 |
5 |
100 |
|
Объем продаж в зависимости от стадии, кв.м. |
584 |
584 |
1753 |
5259 |
2337 |
584 |
584 |
11 686 |
|
|
Приток, тыс. р. |
50 243 |
55 691 |
174 336 |
544 801 |
261 505 |
69 614 |
75 667 |
1 231 856 |
|
|
Нежилье |
|||||||||
|
Цены реализации в зависимости от стадии строительства, % |
78,4 |
0 |
0 |
0 |
0 |
100 |
100 |
100 |
- |
|
Цены реализации в зависимости от стадии строительства, тыс. р. |
0 |
0 |
0 |
0 |
78,4 |
78,4 |
78,4 |
- |
|
|
Объем продаж в зависимости от стадии, % |
16652 |
0 |
0 |
0 |
0 |
50 |
50 |
0 |
100 |
|
Объем продаж в зависимости от стадии, кв.м. |
0 |
0 |
0 |
0 |
8 326 |
8 326 |
0 |
16 652 |
|
|
Приток, тыс. р. |
0 |
0 |
0 |
0 |
4 163 |
4 163 |
0 |
8 326 |
|
|
Подземная автостоянка |
|||||||||
|
Цены реализации в зависимости от стадии строительства, % |
980 |
0 |
0 |
0 |
0 |
100 |
100 |
100 |
- |
|
Цены реализации в зависимости от стадии строительства, тыс. р. |
0 |
0 |
0 |
0 |
980 |
980 |
980 |
- |
|
|
Объем продаж в зависимости от стадии, % |
8750 |
0 |
0 |
0 |
0 |
35 |
35 |
30 |
100 |
|
Объем продаж в зависимости от стадии, кв.м. |
0 |
0 |
0 |
0 |
3 063 |
3 063 |
2 625 |
8 750 |
|
|
Приток, тыс. р. |
0 |
0 |
0 |
0 |
3 001 250 |
3 001 250 |
2 572 500 |
8 575 000 |
|
|
ИТОГО |
50 243 |
55 691 |
174 336 |
544 801 |
3 266 918 |
3 075 027 |
2 648 167 |
9 815 182 |
|
Таблица 16
Сводка оттока денежных средств по проектам
|
Описание этапа |
Затраты по проектам |
Год |
|||||
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
||
|
Сторонние |
140 000 |
140 000 |
140 000 |
140 000 |
140 000 |
140 000 |
2019 |
|
Проектные работы |
59 360 |
41 538 |
41 538 |
59 360 |
41 538 |
41 538 |
2015 |
|
Сети |
103 880 |
72 692 |
72 692 |
103 880 |
72 692 |
72 692 |
2017 |
|
СМР |
981 400 |
694 369 |
694 369 |
981 400 |
694 369 |
694 369 |
2017 |
|
Непредвиденные |
114 464 |
80 098 |
80 098 |
114 464 |
80 098 |
80 098 |
2016 |
|
Процент риэлторам |
51482,85 |
34958,08 |
36955,69 |
51482,85 |
34958,08 |
36955,69 |
2019 |
|
Итого |
1 450 587 |
1 063 655 |
1 065 653 |
1 450 587 |
1 063 655 |
1 065 653 |
|
Таблица 17
Расчет платы по кредитам (ставка 16%) 4 проекта
(В рублях)
|
Года |
Сумма кредита |
Выплаты |
с процентами |
Всего |
|
1 |
1 450 587 |
362 646,71 |
232 093,90 |
594 740,61 |
|
2 |
1 218 492,96 |
362 646,71 |
194 958,87 |
557 605,59 |
|
3 |
1 023 534,08 |
362 646,71 |
163 765,45 |
526 412,17 |
|
4 |
859 768,63 |
362 646,71 |
137 562,98 |
500 209,69 |
|
ИТОГО |
0,00 |
1 450 586,85 |
728 381,20 |
2 178 968,06 |
Таблица 18
Расчет платы по кредитам (ставка 16%) 5 проекта
(В рублях)
|
Года |
Сумма кредита |
Выплаты |
с процентами |
Всего |
|
1 |
1 063 655 |
265 913,77 |
170 184,81 |
436 098,58 |
|
2 |
893 470,27 |
265 913,77 |
142 955,24 |
408 869,01 |
|
3 |
750 515,03 |
265 913,77 |
120 082,40 |
385 996,18 |
|
4 |
630 432,62 |
265 913,77 |
100 869,22 |
366 782,99 |
|
ИТОГО |
0,00 |
1 063 655,08 |
534 091,68 |
1 597 746,77 |
Таблица 19
Расчет платы по кредитам (ставка 16%) 6 проекта
(В рублях)
|
Года |
Сумма кредита |
Выплаты |
с процентами |
Всего |
|
1 |
1 065 653 |
266 413,17 |
170 504,43 |
436 917,60 |
|
2 |
895 148,26 |
266 413,17 |
143 223,72 |
409 636,89 |
|
3 |
751 924,54 |
266 413,17 |
120 307,93 |
386 721,10 |
|
4 |
631 616,61 |
266 413,17 |
101 058,66 |
367 471,83 |
|
ИТОГО |
0,00 |
1 065 652,69 |
535 094,74 |
1 600 747,43 |
Сводная таблица оттока и притока и чистого соответственно дохода представлена в таблице 20.
Таблица 20
Сводная таблица притока и оттока по всем проектам
(В рублях)
|
Показатели |
1 проект |
2 проект |
3 проект |
4 проект |
5 проект |
6 проект |
|
Приток |
15 446 990 |
9 748 595 |
9 815 182 |
15 446 990 |
9 748 595 |
9 815 182 |
|
Отток |
1 450 587 |
1 063 655 |
1 065 653 |
2 178 968 |
1 597 747 |
1 600 747 |
|
Чистый доход |
13 996 403 |
8 684 940 |
8 749 530 |
13 268 022 |
8 150 849 |
8 214 435 |
Проводя первоначальный анализ, можно увидеть, что сумма чистого дохода больше всего по первому и четвертому проекту.
Далее необходимо рассчитать показатели эффективности инвестиционного проекта, и сделать вывод о выгодности каждого проекта.
2.3 Управление вариантами принятия решения о выборе инвестиционного проекта. Выбор оптимального проекта
В данном разделе необходимо провести расчет следующих показателей эффективности проекта:
- чистый дисконтированный доход;
-внутренняя норма доходности;
-индекс доходности;
-срок окупаемости.
При оценке эффективности инвестиционного проекта соизмерение разновременных показателей осуществляется путем приведения (дисконтирования) их к ценности в начальном периоде. Для приведения разновременных затрат, результатов и эффектов используется норма дисконта (Е), равная приемлемой для инвестора норме дохода на капитал.
Норму дисконта для проектов 1 – 3 примем равной ставке рефинансирования – 11%, для проектов 4 – 6 примем равной ставке по кредитам – 16%.
Рассмотрим в таблице 21 расчет чистого дисконтированного дохода для каждого проекта.
Из данных таблицы можно сделать вывод, что на первом месте стоит первый проект, а на втором 4 проект (с заемным вариантом использования средств). В таблице добавлен столбец ранжирования по местам. Это сделано для того, чтобы более удобно в дальнейшем было рассматривать показатели эффективности инвестиционных проектов.
В таблице 22 представлен расчет индекса доходности.
Здесь ситуация несколько изменилась. На первом месте стоит проект также 1, но второе место уже принадлежит третьему проекту (с использованием варианта собственных средств).
Таблица 21
Расчет ЧДД по проектам
|
Проекты |
Года |
ЧДД |
Место |
||||
|
2016 г. |
2017 г. |
2018г. |
2019г. |
||||
|
1 проект |
Дисконтированный приток |
9 579,34 |
-29 933,71 |
3 720 519,13 |
5 885 335,88 |
8 519 438,55 |
1 |
|
Дисконтированный отток |
53 477,48 |
92 901,55 |
793 547,38 |
126 135,69 |
|||
|
2 проект |
Дисконтированный приток |
5 395,46 |
-22 252,67 |
2 314 942,17 |
3 649 621,41 |
5 169 156,72 |
4 |
|
Дисконтированный отток |
37 421,62 |
65 009,33 |
560 868,39 |
115 250,31 |
|||
|
3 проект |
Дисконтированный приток |
7 842,15 |
-19 809,43 |
2 353 700,94 |
3 653 478,54 |
5 215 346,66 |
3 |
|
Дисконтированный отток |
37 421,62 |
65 009,33 |
560 868,39 |
116 566,19 |
|||
|
4 проект |
Дисконтированный приток |
-452 368,57 |
-356 735,22 |
3 617 899,68 |
4 763 857,23 |
6 032 042,56 |
2 |
|
Дисконтированный отток |
512 707,42 |
414 391,79 |
337 249,99 |
276 261,36 |
|||
|
5 проект |
Дисконтированный приток |
-334 975,54 |
-264 706,10 |
2 272 445,76 |
2 953 960,62 |
3 497 059,02 |
6 |
|
Дисконтированный отток |
375 947,06 |
303 856,28 |
247 291,41 |
202 570,98 |
|||
|
6 проект |
Дисконтированный приток |
-333 340,36 |
-263 039,60 |
2 305 941,12 |
2 957 917,32 |
3 535 691,17 |
5 |
|
Дисконтированный отток |
376 653,11 |
304 426,94 |
247 755,84 |
202 951,42 |
|||
Таблица 22
Расчет ИД по проектам
|
Проекты |
Года |
Итого |
ИД |
Место |
||||
|
2016 г. |
2017 г. |
2018г. |
2019г. |
|||||
|
1 проект |
Дисконтированный приток |
9 579,34 |
-29 933,71 |
3 720 519,13 |
5 885 335,88 |
9 585 500,64 |
8,99 |
1 |
|
Дисконтированный отток |
53 477,48 |
92 901,55 |
793 547,38 |
126 135,69 |
1 066 062,10 |
|||
|
2 проект |
Дисконтированный приток |
5 395,46 |
-22 252,67 |
2 314 942,17 |
3 649 621,41 |
5 947 706,38 |
7,64 |
3 |
|
Дисконтированный отток |
37 421,62 |
65 009,33 |
560 868,39 |
115 250,31 |
778 549,66 |
|||
|
3 проект |
Дисконтированный приток |
7 842,15 |
-19 809,43 |
2 353 700,94 |
3 653 478,54 |
5 995 212,20 |
7,69 |
2 |
|
Дисконтированный отток |
37 421,62 |
65 009,33 |
560 868,39 |
116 566,19 |
779 865,54 |
|||
|
4 проект |
Дисконтированный приток |
-452 368,57 |
-356 735,22 |
3 617 899,68 |
4 763 857,23 |
7 572 653,12 |
4,92 |
4 |
|
Дисконтированный отток |
512 707,42 |
414 391,79 |
337 249,99 |
276 261,36 |
1 540 610,56 |
|||
|
5 проект |
Дисконтированный приток |
-334 975,54 |
-264 706,10 |
2 272 445,76 |
2 953 960,62 |
4 626 724,75 |
4,10 |
6 |
|
Дисконтированный отток |
375 947,06 |
303 856,28 |
247 291,41 |
202 570,98 |
1 129 665,73 |
|||
|
6 проект |
Дисконтированный приток |
-333 340,36 |
-263 039,60 |
2 305 941,12 |
2 957 917,32 |
4 667 478,48 |
4,12 |
5 |
|
Дисконтированный отток |
376 653,11 |
304 426,94 |
247 755,84 |
202 951,42 |
1 131 787,31 |
|||
