Файл: Содержание Введение 3 Организация кредитной работы в коммерческом банке 5.doc

Ипотечное кредитование — это форма кредитования под залог недвижимости раз­личного вида. В зависимости от целей обращения за кредитом различают краткосроч­ный (для удовлетворения текущих потребностей клиентов в денежных средствах) и дол­госрочный (с целью финансирования капитального строительства, реконструкции и пе­ревооружения производства, освоения земельного участка или природного месторожде­ния и т.д.). Общим моментом в перечисленных выше случаях является использование недвижимости для обеспечения возвратности кредита.

В качестве предмета залога при ипотечном кредитовании могут использоваться раз­личные виды недвижимости: производственные здания, сооружения и помещения в них; земельные участки, объекты незавершенного строительства, дачи, гаражи, жилые дома и приватизированные квартиры. Если объект недвижимости находится я совместной соб­ственности, то его залог возможен только с письменного разрешения всех собственни­ков. В то же время ряд видов недвижимости исключаются из залоговых отношений, в частности государственные лесной и земельный фонды, заповедники историко-культурного и природоохранного назначения и другие объекты, залог которых запрещен законом.

Ипотечный кредит обладает определенными преимуществами по сравнению с дру­гими формами кредитования:

- объект недвижимости сохраняет свои основные качества продолжительное вре­мя, что позволяет организовать кредитование клиента под залог недвижимости на пери­од до 10-30 лет;

- цены на недвижимость в долгосрочной перспективе, как правило, увеличиваются, а в условиях инфляции — более высокими темпами, чем по другим товарам. Данная тенденция способствует более полной гарантии интересов кредиторов и защите их от потерь в процессе кредитования;

- при ипотеке обеспечивается дополнительная защита прав банка-залогодержателя посредством государственной регистрации залога недвижимости, это позволяет просле­дить последующие залоги имущества и другие изменения, происходящие с ним и угро­жающие интересам кредитора;

- относительная простота и доступность организации контроля за сохранностью предмета залога, что избавляет кредитора-залогодержателя от излишних расходов по осуществлению контрольных функций.

Указанные особенности делают ипотечное кредитование привлекательным для коммерческих бантов в условиях рыночной экономики и проработанности соответству­ющей законодательно-правовой базы.

---

Кредитором и заемщиком при ипотечном кредитовании могут выступать физические и юридические лица, в том числе коммерческие банки. В процессе ипотеч­ного кредитования можно выделить несколько этапов.

1. Предоставление заемщиками необходимого пакета документов.

2. Оценка стоимости имущества производится специалистами банка.

3. Согласование условий договора с заемщиком (сроки, уровень и порядок исчисле­ния процентов, сумма ссуды и порядок возврата).

4. Заключение кредитного договора и договора о залоге недвижимости.

5. Организация контроля за осуществлением договора.

Консорциальные кредиты. В связи с расширением объемов кредитования, ростом потребности в крупных кредитных вложениях для финансирования государственных программ и хозяйствующих субъектов рыночной экономики у коммерческих банков возникает необходимость объединения ресурсов для предоставления ссуды заемщикам. В результате этого образуются банковские консорциумы. Кроме аккумулирования кредитных ресурсов целью банковского консорциума может быть снижение риска кредитования за счет привлечения других кредиторов или соблюдение установленных Центральным банком РФ экономических нормативов, ограничивающих размер кредитного риска.

Основой процедуры предоставления консорциальных кредитов является заключе­ние консорциального договора между сторонами соглашения, в котором должны быть четко сформулированы следующие положения:

- цели консорциума;

- состав участников кредитного соглашения с указанием долей в общей сумме предоставляемой ссуды;

- характер и сроки обязательств для каждого из участников;

- имущественная ответственность за невыполнение или неполное выполнение обязательств (штрафы и другие санкции);

- руководящие органы консорциума и их функции;

- порядок формирования дохода и его распределения между участниками;

- порядок завершения консорциального договора, возврата средств участников, аккумулированных в выданном кредите.

Консорциальная форма договора достаточно часто применяется в международных кредитных отношениях.

Для классификации кредитов на те или иные группы и виды могут использо­ваться и другие критерии.

Более конкретно основные (базовые) услуги кредитования, предоставляемые коммерческими банками своим клиентам (как юридичес­ким, так и физическим лицам), как правило, под надежное (высоколиквидное) обеспечение, можно представить в виде следующей классификации.

---

1. По экономическому назначению кредита:

1.1. связанные (целевые):

1) платежные (на проведение конкретной коммерческой сделки или удовлетво­рение временной нужды):

- на оплату платежных документов контрагентов клиента;

- на приобретение ценных бумаг;

- на проведение авансовых платежей;

- на перечисление платежей в бюджет (платеж по поручению заемщика);

- на заработную плату (выдача денег по чеку со ссудного счета заемщика);

- другие;

2) на финансирование производственных затрат, т.е. на:

- формирование запасов товарно-материальных ценностей;

- финансирование текущих производственных затрат;

- финансирование инвестиционных затрат, включая кредиты на лизинговые и тому подобные операции (промежуточные);

3) учет векселей, включая операции репо;

4) потребительские кредиты (заемщикам — физическим лицам);

1.2. несвязанные.

2. По форме предоставления кредита:

2.1. в безналичном порядке:

1) зачисление безналичных денег на соответствующий счет заемщика, в том числе реструктуризация ранее выданного кредита и предоставление нового;

2) кредитование векселями банка;

3) в смешанной форме (сочетание двух предыдущих вариантов);

2.2. в налично-денежной форме (кредитование физических лиц).

3. По технике предоставления кредита:

3.1. одной суммой;

3.2. кредиты с овердрафтом (схема кредитования, дающая клиенту право опла­чивать с расчетного счета товары, работы, услуги своих контрагентов в сумме, пре­вышающей объем кредитовых поступлений на его счет, т.е. иметь на этом счете дебетовое сальдо, максимально допустимые размер и срок которого устанавлива­ются в кредитном договоре между банком и данным клиентом; различают краткос­рочный, продленный, сезонный виды овердрафта);

3.3. открытие кредитной линии:

- простая (невозобновляемая) кредитная линия;

- возобновляемая (револьверная) кредитная линия, которая включает онкольную (до востребования) кредитную линию и контокоррентную кредитную линию.

С контокоррентного счета средства могут направляться на:

- оплату расчетных документов за материальные ценности;

- выплату заработной платы и проведение приравненных к ней платежей;

- погашение кредиторской задолженности по товарным и нетоварным операциям;

- исполнение обязательных платежей в бюджеты;

- оплату операционных и других расходов заемщика по основной производ­ственной деятельности;

- уплату штрафов и неустоек

---

;

- уплату процентов за пользование банковским кредитом. Контокоррентный кредит погашается путем зачисления в кредит счета всех поступлений в адрес заемщика, в том числе:

- выручки от реализации продукции (работ, услуг);

- сумм, идущих в погашение дебиторской задолженности;

- полученных штрафов, пеней, неустоек. 3.4. Комбинированные варианты:

- онкольный кредит (разовый кредит с использованием специального ссудного онкольного счета);

- акцептно-рамбурсный кредит.

4. По способу предоставления кредита:

4.1. индивидуальный (предоставляемый заемщику одним банком);

4.2. синдицированный.

5. По времени и технике погашения кредита:

5.1. погашаемые одной суммой в конце срока;

5.2. погашаемые равными долями через равные промежутки времени (этот вари­ант, как и следующий, предполагает согласование графика погашения основной суммы долга и процентов с указанием конкретных дат и сумм);

5.3. погашаемые неравными долями через различные промежутки времени:

- сложный кредит (с выплатой значительной части (от 20 до 50% суммы кре­дита) в конце срока);

- прогрессивный кредит (с прогрессивно нарастающими к концу срока дей­ствия кредитного договора выплатами);

- сезонный кредит (кредит для сезонных производств (проектов) с выплатами только в те месяцы, на которые приходятся максимальные суммы выручки).

Отдельно можно выделить гарантийные операции банков в части кредитования своих клиентов, а также консультационные услуги по вопросам кредитования.

Для классификации кредитов на те или иные группы и виды могут использо­ваться и другие критерии.

По методу взимания процентов кредиты классифицируются:

- кредиты с удержанием процентов в момент предоставления кредита (дисконтные), это приводит к соответственному уменьшению (на сумму дисконта) размера выдаваемого коммерческим банком кредита;

- кредиты с уплатой процентов в момент погашения кредита;

- кредит с уплатой процентов равными взносами на протяжении всего периода использования.

По последнему, рассматриваемому в работе критерию выделяют кредиты двух типов: ссуду денег и ссуду капитала. Ссуда денег связана с потребительскими или иными целями, когда кредит не приносит приращения общественного продукта, а затрачивается и погашается за счет уже созданных накоплений. Ссуда капитала, напротив, предполагает не предание продукта, а его увеличение; заемщик в этом случае так обязан использовать кредит, чтобы с его помощью получить новую стоимость, не только возвратить кредит, но и ссудный процент, как часть прибыли, дополнительно полученной в результате использования банковских средств.

---

Резерв на возможные потери по ссудам формируется за счет отчислений, относимых на расходы банков. Резерв на возможные потери по ссудам используется только для покрытия непогашенной клиентами (банками) ссудной задолженности по основному долгу. За счет указанного резерва производится списание потерь по нереальным для взыскания ссудам банков.

Оценка кредитных рисков производится банками по всем ссудам и всей задолженности клиентов, приравненной к ссудной, в российских рублях, иностранной валюте и драгоценных металлах, а именно:

- по всем предоставленным кредитам, включая межбанковские кредиты (депозиты);

- по векселям, приобретенным банком;

- по суммам, не взысканным по банковским гарантиям;

- по операциям, осуществленным в соответствии с договором финансирования под уступку денежного требования (факторинг).

Классификация выданных ссуд и оценка кредитных рисков производится на комплексной основе: в зависимости от финансового состояния заемщика, оцененного с применением подходов, используемых в отечественной и международной банковской практике, возможностей заемщика по погашению основной суммы долга и уплаты в пользу банка обусловленных договором процентов, комиссионных и иных платежей.

Оценка финансового состояния заемщика должна проводиться банком на постоянной основе и содержаться в кредитных досье банка, особенно в отношении крупных кредитов, кредитов связанным с банком заемщикам, инсайдерам, а также в отношении всех проблемных (не отнесенных к стандартным) кредитов.

Качество обеспечения определяется реальной (рыночной) стоимостью предметов залога и степенью их ликвидности. Реальная (рыночная) стоимость предметов залога определяется на момент оценки риска по конкретной ссуде. При определении рыночной стоимости залога принимаются во внимание фактическое и перспективное состояние конъюнктуры рынка по видам имущества, предоставленного в залог, а также справочные данные об уровне цен (справочные цены), включая справки торгующих или снабженческих организаций об уровне цен.

Классификация ссуд производится в зависимости от уровня кредитного риска, т.е. риска неуплаты заемщиком основного долга и процентов, причитающихся кредитору в установленный кредитным договором срок. В зависимости от величины кредитного риска все ссуды подразделяются на 4 группы:

1 группа - стандартные (практически безрисковые) ссуды.

---