Файл: Право собственности на землю (История законодательного регулирования правового режима земельного участка как недвижимого имущества в России.).pdf

Указанными подзаконными нормативными актами вводился оборот земельных участков сельскохозяйственного назначения, но их юридической силы было недостаточно, чтобы узаконить имущественно-земельный оборот, поэтому нужны были федеральные законы, кодексы, конституционные законы. Недостаточным для регулирования земельных отношений также было принятых федеральных законов^[16].

Конституция РФ 1993 года закрепила частную, государственную и муниципальную собственность на землю (ст. 9). Она упразднила ограничительные сроки, установленные для граждан, по распоряжению земельными участками, определенные первыми актами законодательства о собственности на земельные участки^[17].

В период с 1990 по 1993 год аграрные реформы законодательства по развитию частной формы собственности шли по пути развития, приватизации земель сельскохозяйственного назначения, а также земельных участков, используемых гражданами для удовлетворения личных потребностей (подсобные хозяйства, предназначенные для жилищных целей, садоводства и огородничества, размещения дач и гаражей и т. д.). Утверждался принцип платного землепользования.

Огромную роль в утверждении частной формы собственности на объекты земельной недвижимости граждан сыграл новый Гражданский кодекс РФ^[18]. Между тем возник другой острый вопрос по поводу регулирования права собственности на земельные участки, связанный с соотношением гражданского (частного), земельного и других (публичных) отраслей законодательства, которую призвана решить проводимая в настоящее время реформа гражданского законодательства^[19].

В целях привидения устаревшего, противоречивого законодательства в соответствие с новыми социально-экономическими условиями, сложившимися в РФ, был принят новый Земельный кодекс, вступивший в силу с 30 октября 2001 г. - со дня его официального опубликования^[20].

Таким образом, новые акты законодательства о собственности привели к следующим существенным изменениям в области земельного строя России.

Ликвидирована исключительная государственная собственность на землю, утверждена частная форма собственности граждан на земельные участки, которые осуществляют свои правомочия свободно, за исключением ограничений, установленных федеральными законами. Право частной собственности на землю гарантируется^[21].

Проведена реорганизация колхозов и совхозов, позволившая гражданам иметь земельные участки сельскохозяйственного назначения в своей собственности для ведения индивидуального хозяйства.

Понятие и сущность правового режима земельного участка как объекта права собственности

В соответствии с п. 1 ст. 9 Конституции РФ земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в РФ как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, поэтому земельные участки используются собственниками по целевому назначению, категории и разрешенному использованию, согласно их зонированию (п. 2 ст. 7, ст. 42 ЗК РФ) ^[22]. Так, анализ законодательства и практики его применения показывает, что целевое назначение, определяясь законом, очерчивает границы использования земельных участков гражданами-собственниками в своих интересах через указание на требования, предъявляемые к порядку и условиям, на которых был предоставлен земельный участок. Следует предположить, что разрешенное использование определяет правовой режим использования земельного участка с учетом целевого назначения, а также установленных ограничений и обременений^[23].

Правовой режим земельных участков ставится в зависимость от целевого назначения, который является ведущим признаком, поскольку осуществление деятельности определяется в соответствии с главной целью использования той категории земель, к которой относится земельный участок.

Объекты земельной недвижимости, принадлежащие гражданам на праве собственности, представляют собой особый частный сектор, в котором используются земельные участки:

- в предпринимательских целях, например, крестьянские (фермерские) хозяйства;

- для удовлетворения собственных потребностей, которые принадлежат им на праве личной собственности (индивидуальная застройка, подсобное хозяйство, огородничество и т. д.) ^[24].

Таким образом, характер использования земельных участков гражданами на праве собственности сводится к двум основным видам: товарному и потребительскому.

В юридической литературе правильно разъясняется, что объекты гражданских прав могут подпадать под общий и специальный правовой режим. Если в законах и подзаконных нормативно-правовых актах, изданных соответствующими органами в пределах их компетенции, для объектов, находящихся в собственности граждан, не установлен специальный правовой режим, то они подпадают под действие общего правового режима. Как отмечается, это означает, что в отношении указанных объектов нет каких-либо специальных правил, которые граждане должны соблюдать, и что при осуществлении своих прав на них они не должны лишь выходить за те общие пределы, которые очерчены в п. 1 ст. 10 ГК РФ^[25].

Земельные участки являются имуществом, в отношении которого установлен специальный правовой режим, являясь особым родом недвижимости, поэтому право собственности на земельные участки, а также сделки с земельными участками (в случаях предусмотренных законом) подлежат государственной регистрации.

Особые дополнительные правила также установлены для приобретения прав на земельные участки и расположенные на нем объекты недвижимого имущества, состоящие в том, что для оформления прав на недвижимость, помимо отвода земельного участка и его регистрации, необходимо наличие целого комплекса проектно-разрешительных документов, соблюдения многочисленных правил, обеспечивающих безопасное освоение земельного участка, его охрану^[26].

Кроме того, на гражданине-собственнике лежит целый ряд обременений и ограничений: уплата налога, содержание имущества, целевое назначение и разрешенное использование участка земли, несение риска случайной гибели недвижимости и т. д^[27].

Заметное влияние на правовой режим земельных участков, принадлежащих гражданам, оказывает категория земельного фонда, в котором находится земельный участок гражданина. Например, на землях сельскохозяйственного назначения участки предоставляются для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, ведения личного подсобного хозяйства, огородничества и т. д.; на землях поселений - под индивидуальную застройку, деятельность на земельном участке, не противоречащую этому, и т. д^[28].

Земельные участки являются недвижимостью особого рода в силу закона, представляя собой обособленную часть земли с помощью особых процедур. При этом землеустроительные процедуры позволяют сформировать из земли фактический объект, а учетно-регистрационные - объект юридический. В отличие от земли только земельный участок является объектом гражданского права как индивидуально-определенное недвижимое имущество^[29].

Если вести речь о земельных долях граждан, то они на местности не выделяются. Однако, как правильно отмечается, она (доля) все же может быть выделена на местности, например, это возможно при использовании земли в качестве личного подсобного хозяйства и в других случаях.

Следует отметить, что часть земельного участка может быть объектом обязательственных отношений, не связанных с отчуждением (аренда, ипотека), если они были надлежащим образом выделены и оформлены на планах земельных участков, составными частями которых они являются^[30].

Кроме того, выделяют такое понятие, как «территория земельного участка», под которым понимается пространственная сфера деятельности земельного собственника, на котором он может возводить здания, строения и различные сооружения. Она может использоваться и как средство производства.

Под понятием земельного участка как объекта права собственности следует подразумевать только те свойства, которым законом придается юридическое значение. Так, в законе могут не учитываться все свойства участков земли, например рельеф, пересеченность, типы почв и, поэтому они не будут образовывать правовой режим указанного объекта.

В действующем законодательстве традиционно дается определение земельного участка, представляющего собой индивидуально-обособленную поверхность земли, имеющего границы, удостоверенные и определенные в установленном порядке. Ранее действовала норма п.2 ст. 6 ЗК РФ, содержащая определение земельного участка и правила о делимости земельного участка (п. 2 ст. 5 Федеральный закон от 22 июля 2008 г. № 141-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в части совершенствования земельных отношений» ^[31]. Следует полагать, что подобные определения в большей мере соответствуют предмету правового регулирования Гражданского кодекса РФ^[32].

В настоящее время правовое регулирование вопросов владения, пользования и распоряжения земельными участками осуществляется комплексом отраслей законодательства. Так, анализируя ст. 1 и 3 ЗК РФ, ст. 8 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» ^[33], имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками регулируются гражданским законодательством. Однако оно применяется лишь в случае, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Участок земли как объект рыночных отношений имеет многофункциональное назначение, поэтому осуществление права собственности в отношении земельного участка регулируется конституционными нормами, земельным правом, а также гражданским законодательством с учетом лесного, водного, экологического и иного специального законодательства^[34].

Земля является частью более широкого понятия - «природные ресурсы», которое используется в ст. 9 и 72 Конституции РФ^[35]. При этом она не может отождествляться с объектом земельной недвижимости, не являясь обособленным образованием земной поверхности. Земля как природный объект и ресурс используется и охраняется как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.

Характеристика земельного участка, имеющего природное происхождение, означает, что он находится в естественном состоянии, то есть без изъятия из окружающей природной среды, его возникновение не является антропогенным. Характеристика земельного участка как природного ресурса подчеркивает его потребительскую ценность. Ведущим (первичным) в характеристике ценности земельного участка является экологический, а не экономический аспект^[36].

Рассматривая правовой режим недвижимости, О.А. Красавчиков раскрывает суть правового регулирования недвижимых вещей, которая заключается в создании правового режима, установлении целесообразных отношений между субъектами рынка недвижимости через предоставление им субъективных юридических прав и возложение субъективных юридических обязанностей, с тем, чтобы вызвать нужное поведение^[37].

С.С. Алексеев дополнительно разъясняет, что правовой режим раскрывается в специальных правилах, которым подчиняется тот или иной гражданско-правовой институт. Описать правовой режим того или иного явления объективной действительности - значит во всех подробностях раскрыть особенности возникновения, осуществления и прекращения гражданских прав, как вещных, так и обязательственных, применительно к исследуемому явлению^[38].

Следует полагать, что несмотря на то что понятия «правовой режим» и «объект права» на землю имеют тесную взаимосвязь, их не следует отождествлять. Так, земля может рассматриваться как природный объект, природный ресурс, подлежащие охране в соответствии с Федеральным законом от 10 января 2002 г. № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды», однако объектом гражданских прав выступает только индивидуально-определенный объект земельной недвижимости в силу ст. 130 ГК РФ, возникновение права собственности на который возможен только по основанию ст. 131 ГК РФ, удостоверяемому специальным актом согласно ст. 26 ЗК РФ, в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ^[39].