Файл: Право собственности на землю (История законодательного регулирования правового режима земельного участка как недвижимого имущества в России.).pdf

Земельный участок как объект гражданских прав может свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте (п. 4, 5 ст. 27 ЗК РФ), оборот земель сельскохозяйственного назначения урегулирован в специальном законе.

По итогам данной главы были сделаны следующие выводы:

Опыт земельных реформ в России (1861, 1906, после 1990) показал, что приобретение объектов земельной недвижимости землепользователями в ходе аграрных преобразований возможно путем предоставления их из земель, составляющих публичную собственность, а также частную собственность крупных землевладельцев в собственность землепользователей, у которых земельные участки находились на определенном правовом основании. Передача земельных участков предполагает обращение граждан к уполномоченному лицу в порядке, установленном земельным законодательством. При этом допускается бесплатная передача земельных участков в собственность граждан в пределах норм, установленных уполномоченными лицами для соответствующей категории субъектов и земельных участков. Земельный участок, общая площадь которого превышает норму площади для бесплатной передачи в собственность, выкупается на основе договора либо остается на том правовом основании, на котором принадлежало заинтересованному лицу.

Правовой режим земельного участка как объекта права собственности гражданина - это основанный на межотраслевых нормах права порядок приобретения, осуществления, обременения и ограничения, прекращения и защиты права собственности на земельный участок с учетом публично-правовых пределов его использования гражданами.

Объект земельной недвижимости отличает сложная комплексная характеристика, которая подчеркивает, что он является природным объектом, природным ресурсом и объект собственно недвижимости. Земельный участок как природный объект следует рассматривать в естественном состоянии, то есть без изъятия его из природной среды. Земельный участок как природный ресурс характеризует его потребительскую ценность с учетом экологического аспекта. Земельный участок как объект недвижимого имущества свидетельствует об обособленности от других сходных объектов земельных отношений и права собственности.

2. Особенности правового режима земельного участка как объекта права собственности граждан

2.1. Понятие и содержание права собственности на земельный участок

Граждане как собственники объектов земельной недвижимости имеют в отношении них правомочия, о которых в цивилистической теории и практике сложилось устойчивое представление, поэтому мы придерживаемся того взгляда, что указанные собственники осуществляют владение, пользование и распоряжение земельными участками только для собственных нужд в соответствии с целями, которые установлены федеральными законами. Следует полагать, что все правомочия собственника допустимо отнести либо к владению, либо к пользованию, либо к распоряжению, несмотря на то что на эту проблему имеются и альтернативные взгляды правоведов.

Следует полагать, что специфика права собственности на земельные участки проявляет себя также в тех корреспондирующих друг другу земельных правах и обязанностях, которыми собственников наделяют нормы земельного законодательства, например, ст. 40 ЗК РФ. Кроме того, они придают собственнику соответствующую направленность по осуществлению им владения, пользования и распоряжения земельным участком. При этом владение обеспечивает контроль собственнику за своей земельной недвижимостью. Следует считать, что он является условием осуществления пользования такой недвижимостью, или как верно отмечается в литературе, извлечения полезных свойств и получения дохода^[40].

Важно отметить, что перечень прав собственника земельного участка не является закрытым, поэтому он может быть установлен иными актами законодательства.

Таким образом, собственник земельного участка не обладает неограниченным усмотрением по использованию своего участка, поскольку оно, определяется, в том числе, принадлежностью к той или иной категории земель, целью и разрешенным использованием. Использование земельных участков также должно осуществляться способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

В соответствии со ст. 40 ЗК РФ собственник земельного осуществляет застройку объектов недвижимости на земельном участке в соответствии целевым назначением участка и его разрешенным использованием, с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов, использовать общераспроспространенные полезные ископаемые в соответствии с законодательством РФ, проводить мелиоративные работы в соответствии с в соответствии с экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями законодательства^[41].

Таким образом, правомочие пользования земельным участком предполагает одновременное наличие определенного набора прав и соответствующих им обязанностей у гражданина как собственника.

Следует также отметить, что собственник земельного участка несет общее и специальное бремя. Под общим бременем понимается обязанность содержания земельного участка и несение ответственности за нарушение действующего законодательства. Специальное бремя предполагает исполнение обязанности по осуществлению деятельности на земельном участке в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием, а также воздержание от причинения вреда земельному участку в ходе антропогенной деятельности собственника.

Правомочие распоряжения является важнейшим правомочием собственника, который вправе совершать все сделки с земельным участком, предусмотренные действующим гражданским законодательством, с учетом норм специального законодательства, устанавливающего особенности правового регулирования в отношении ряда правовых оснований приобретения права собственности на земельный участок.

Наряду с правами, собственники участков должны выполнять обязанности, которые могут носить общий характер. Общие обязанности заключаются в том, чтобы нести бремя содержания земельного участка и бремя ответственности за нарушение законодательства.

Нельзя не отметить, что одним из важнейших правомочий собственника является застройка земельного участка. Она по действующему законодательству будет ставиться в зависимость от цели предоставления земельного участка, например, участок, предоставленный для садоводства, не потребует разрешения на проведение строительных работ, однако будет запрещено нарушать строительные нормы и правила. Это установлено на основании п. 1 ст. 9 и п. 1 ст. 46 Федерального закона от 27 декабря 2002 г. № 184-ФЗ «О техническом регулировании»^[42] в целях: защиты жизни или здоровья, имущества, охраны окружающей среды и т. д.; если речь идет об участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства, то по общему правилу в этом случае требуется получить разрешение на производство застройки, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом РФ.

Анализ проекта ГК РФ вновь подтверждает провозглашенный подход в ст. 1 ЗК РФ, обеспечивающий единство правовой судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В зависимости от целевого назначения все земельные участки образуют земли, разделенные на целевые категории в соответствии со ст. 7 ЗК РФ. Перечисленные в статье категории земель указываются в актах уполномоченных органов о предоставлении земельных участков, в договорах, актах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; в иных документах в случаях, установленных законодательством.

По целевому признаку Земельный кодекс РФ различает: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли поселений; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли запаса; земли, находящиеся в местах традиционного проживания и хозяйственной деятельности коренных малочисленных народов.

В литературе в настоящее время является дискуссионным вопрос о предоставлении земельных участков лесного фонда в частную собственность.

Следует полагать, что решение указанной проблемы возможно путем предоставления указанных объектов во владение и пользование граждан, а не только в частную собственность^[43].

Как отмечалось, право собственности на земельный участок регулируется нормами различных отраслей, однако пределы распространения права собственности на земельный участок определяются, прежде всего, ГК РФ (п. 1, 2 ст. 261). Одним из важнейших специальных законов, устанавливающих права по использованию полезных ископаемых и природных ресурсов собственником земельного участка, развивающих норму ст. 261 ГК РФ, являются положения ст. 19 Закона «О недрах». При этом права по приобретению и использованию гражданами земельных участков подчиняются нормам об их предельных размерах (ст. 33 ЗК РФ).

Согласно ст. 133 ГК РФ вещь, раздел которой невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав, является неделимой вещью и в том случае, если она имеет составные части. Указанный в норме Гражданского кодекса РФ признак неделимой вещи учитывается также применительно к земельному участку.

Земельные участки также могут быть неделимыми в силу прямого законодательного запрета, например, являющиеся имуществом садоводческого, огороднического и дачного некоммерческого объединения.

Необходимо особо отметить, что наличие двух и более сособственников на один земельный участок предопределяет закрепление в законодательстве специальных правил по осуществлению правомочий собственников такого общего недвижимого имущества. Так, граждане могут владеть объектами земельной недвижимости на праве общей собственности с определением доли каждого из сособственников или без определения таких долей. Она возникает при поступлении земельного участка в собственность двух или нескольких лиц и признается равной, если иное не следует из закона или договора, судебного решения^[44].

Общая собственность на земельные участки является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование другой разновидности общей собственности на этот объект недвижимости, которая может иметь место, например, в отношении общих земельных участков супругов (ст. 33-34 Семейного кодекса РФ); имущества общего пользования организации, приобретенного за счет целевых взносов (ч. 2 ст. 4 Федерального закона «О садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединениях граждан»; после государственной регистрации садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения, когда такому объединению земельный участок передается за плату, то первоначально участок предоставляется в совместную собственность членов такого объединения с последующим предоставлением земельного участка в собственность каждого члена объединения (ч. 4 ст. 14 Федерального закона «О садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединениях граждан»^[45].

2.2. Юридические основания и порядок приобретения (прекращения) права собственности на земельный участок

Основания приобретения права собственности граждан на земельный участок носят комплексный характер, поскольку они предусмотрены актами различной отраслевой направленности. Указанное обстоятельство требует обратиться к анализу норм нескольких отраслей законодательства.

Правовым основанием, определяющим предмет отраслевого регулирования приобретения права собственности на объект земельной недвижимости, выступают положения ст. 15, 25 ЗК РФ, которые отсылают к нормам гражданского законодательства и других федеральных законов. Следует полагать, что специальным законом, в соответствии с которым регулируется возникновение права собственности на земельный участок, является Федеральный закон «О государственной регистрации».