Файл: Право собственности на землю (История законодательного регулирования правового режима земельного участка как недвижимого имущества в России.).pdf

Таким образом, законодатель придерживается линии отнесения оснований приобретения (прекращения) права собственности к предмету гражданского законодательства, закрепляя компетенцию по их установлению за Российской Федерацией в соответствии с п. «о» ст. 72 Конституции РФ.

Порядок приобретения (прекращения) права собственности на землю установлен законом и гарантируется Конституцией РФ. Важнейшими конституционными принципами, воплощающимися в действующем законодательстве, являются: общий запрет на принудительное отчуждение имущества; за исключением публичных нужд на основе предварительного и равноценного возмещения; только по решению суда.

Действующее гражданское законодательство устанавливает как общие нормы, устанавливающие возникновение гражданских прав, дозволяющие гражданам приобретать их своей волей и в своем интересе, так и специальные нормы, определяющие особенности возникновения права индивидуальной и общей собственности.

Специальный характер правового регулирования приобретения прав на земельный участок по отношению к общим положениям о гражданских правах и праве собственности носят правила главы 17 ГК РФ, посвященные основаниям приобретения (прекращения) права собственности на объекты земельной недвижимости^[46].

Право частной собственности граждан на земельные участки возникает из правовых оснований, предусмотренные законом, которые относятся к первоначальному либо производному способу приобретения права собственности, а сам способ приобретения выступает классификационным критерием разграничения оснований возникновения права собственности на предмет:

наличие добровольности волеизъявления на переход земельного участка в собственность другого субъекта;

наличие правопреемственности. Если она присутствует, то возможно погашение обязательств и долгов, образовавшихся у прежних собственников.

Бесплатно земельные участки приобретаются в собственность гражданами, использующими их на праве пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства. Указанные лица в упрощенном порядке регистрируют право собственности на принадлежащие им земельные участки (ст. 25.2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Согласно п. 4 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» граждане РФ, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, вправе бесплатно приобрести земельный участок в собственность, если право собственности на жилые дома возникло у гражданина до введения в действие ЗК РФ либо после дня введения его в действие, при условии, что право собственности на жилой дом перешло к гражданину в порядке наследования и право собственности наследодателя возникло на жилой дом до введения в действие ЗК РФ.

Исключительное право на приватизацию земельных участков имеют граждане - собственникам зданий, строений и сооружений, на которых расположены эти объекты, в порядке и на условиях, которые установлены земельным законодательством (п. 1 ст. 36 ЗК РФ).

В связи с действующими основаниями приобретения (прекращения) права собственности на земельные участки, можно согласиться с высказываемыми мнениями в литературе о том, что в настоящее время не выстроена стройная и ясная система указанных правовых оснований^[47].

Как отмечалось, установление правовых оснований приобретения права собственности на земельный участок носит комплексный характер, поэтому в теоретических работах указывается на то, что они определяются гражданским и земельным законодательством. При этом юридические факты (составы) порождают соответствующие последствия не только в результате возмездного приобретения, но и переоформления гражданами прав на объекты земельной недвижимости.

Важно отметить, что предоставление земельных участков в собственность граждан гарантируется нормой абз. 2 п. 2 ст. 1 ГК РФ, определившей, что гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства^[48].

Приобретение права собственности наступает при наличии оснований (юридических фактов), обобщающий перечень которых содержится в ст. 8 ГК РФ. В качестве соответствующих оснований могут выступать как действия лиц (сделки по отчуждению), так и события (смерть гражданина, порождающая наследственные правоотношения). Земельный участок может быть предоставлен в собственность только на основании компетентного органа публичной власти. Права на земельный участок могут следовать из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности, в результате приобретения имущества по законным основаниям.

Право собственности на земельный участок может быть приобретено даже тогда, когда обладание им не опирается на правовое основание, например, в случае приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ).

Глава 18 проекта ГК РФ различает первоначальные и производные основания возникновения права собственности. В соответствии с абз. 1 п. 1 ст. 240 проекта приобретение права собственности на вещь, которая не имеет собственника, а также приобретательная давность по давностному владению является первоначальным. Нормой указанной статьи также установлено, что приобретение права собственности на вещь, которая имеет собственника, является производным основанием приобретения права собственности, кроме случаев, предусмотренных в законе.

Следует отметить, что в действующем законодательстве отсутствуют определения первоначальных и производных оснований возникновения права собственности^[49].

Особым образом в проекте ГК РФ регулируется приобретение вещи по давностному владению. Согласно п. 1 ст. 242 проекта лицо - гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником вещи, но открыто и непрерывно владеющее как своей собственной недвижимой вещью в течение 15 лет либо движимой в течение 5 лет, приобретает право собственности на эту вещь.

Указанная формулировка проекта ГК РФ не полностью совпадает с той, которая дана в п. 1 ст. 234 ГК РФ. Так, отличия состоят в том, что вместо слова «имущество», используемого в действующем ГК РФ, в проекте указано слово «вещь», что исключает из приобретательной давности поступление в собственность имущественных прав и обязанностей. В проекте ГК РФ более не применяется требование «добросовестности» приобретения к давностному приобретателю. В ч. 2 п. 1 ст. 242 проекта ГК РФ установлено, что лицо, завладевшее вещью помимо воли собственника вещи, но открыто и непрерывно владеющее ею как своей собственностью в течение 30 лет (вместо действующих 15 лет), приобретает право собственности на эту вещь, что направлено на защиту владения, правовая охрана которого впервые предусмотрена ГК РФ.

Таким образом, закрепленные в действующем законодательстве основания возникновения и прекращения прав гражданина-собственника на объекты земельной недвижимости носят открытый характер, за исключением оснований принудительного прекращения права собственности. Закрытый перечень оснований означает, что иными законодательными актами не могут быть предусмотрены дополнительные основания прекращения права собственности, кроме тех, что особо установлены законом, имеющим статус Кодекса. Другими специальными законами может быть ограничено применение указанных принудительных оснований.

По итогам данной главы были сделаны следующие выводы:

Граждане как собственники объектов земельной недвижимости имеют в отношении них правомочия, о которых в цивилистической теории и практике сложилось устойчивое представление, поэтому мы придерживаемся того взгляда, что указанные собственники осуществляют владение, пользование и распоряжение земельными участками только для собственных нужд в соответствии с целями, которые установлены федеральными законами. Следует полагать, что все правомочия собственника допустимо отнести либо к владению, либо к пользованию, либо к распоряжению, несмотря на то что на эту проблему имеются и альтернативные взгляды правоведов.

Таким образом, собственник земельного участка не обладает неограниченным усмотрением по использованию своего участка, поскольку оно, определяется, в том числе, принадлежностью к той или иной категории земель, целью и разрешенным использованием. Использование земельных участков также должно осуществляться способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Основания приобретения права собственности граждан на земельный участок носят комплексный характер, поскольку они предусмотрены актами различной отраслевой направленности. Указанное обстоятельство требует обратиться к анализу норм нескольких отраслей законодательства.

Правовым основанием, определяющим предмет отраслевого регулирования приобретения права собственности на объект земельной недвижимости, выступают положения ст. 15, 25 ЗК РФ, которые отсылают к нормам гражданского законодательства и других федеральных законов. Следует полагать, что специальным законом, в соответствии с которым регулируется возникновение права собственности на земельный участок, является Федеральный закон «О государственной регистрации».

Таким образом, законодатель придерживается линии отнесения оснований приобретения (прекращения) права собственности к предмету гражданского законодательства, закрепляя компетенцию по их установлению за Российской Федерацией в соответствии с п. «о» ст. 72 Конституции РФ.

Закрепленные в действующем законодательстве основания возникновения и прекращения прав гражданина-собственника на объекты земельной недвижимости носят открытый характер, за исключением оснований принудительного прекращения права собственности. Закрытый перечень оснований означает, что иными законодательными актами не могут быть предусмотрены дополнительные основания прекращения права собственности, кроме тех, что особо установлены законом, имеющим статус Кодекса. Другими специальными законами может быть ограничено применение указанных принудительных оснований.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Опыт земельных реформ в России (1861, 1906, после 1990) показал, что приобретение объектов земельной недвижимости землепользователями в ходе аграрных преобразований возможно путем предоставления их из земель, составляющих публичную собственность, а также частную собственность крупных землевладельцев в собственность землепользователей, у которых земельные участки находились на определенном правовом основании. Передача земельных участков предполагает обращение граждан к уполномоченному лицу в порядке, установленном земельным законодательством. При этом допускается бесплатная передача земельных участков в собственность граждан в пределах норм, установленных уполномоченными лицами для соответствующей категории субъектов и земельных участков. Земельный участок, общая площадь которого превышает норму площади для бесплатной передачи в собственность, выкупается на основе договора либо остается на том правовом основании, на котором принадлежало заинтересованному лицу.

Правовой режим земельного участка как объекта права собственности гражданина - это основанный на межотраслевых нормах права порядок приобретения, осуществления, обременения и ограничения, прекращения и защиты права собственности на земельный участок с учетом публично-правовых пределов его использования гражданами.

Объект земельной недвижимости отличает сложная комплексная характеристика, которая подчеркивает, что он является природным объектом, природным ресурсом и объект собственно недвижимости. Земельный участок как природный объект следует рассматривать в естественном состоянии, то есть без изъятия его из природной среды. Земельный участок как природный ресурс характеризует его потребительскую ценность с учетом экологического аспекта. Земельный участок как объект недвижимого имущества свидетельствует об обособленности от других сходных объектов земельных отношений и права собственности.

Граждане как собственники объектов земельной недвижимости имеют в отношении них правомочия, о которых в цивилистической теории и практике сложилось устойчивое представление, поэтому мы придерживаемся того взгляда, что указанные собственники осуществляют владение, пользование и распоряжение земельными участками только для собственных нужд в соответствии с целями, которые установлены федеральными законами. Следует полагать, что все правомочия собственника допустимо отнести либо к владению, либо к пользованию, либо к распоряжению, несмотря на то что на эту проблему имеются и альтернативные взгляды правоведов.