Файл: Учебник по курсу Гражданское право предназначено для студен тов, обучающихся по специальности Юриспруденция.pdf

176
Срок договора энергоснабжения. В случае, когда абонентом по данному договору выступает гражданин, использующий энергию для бытового потребления, договор считается заклю- ченным с момента первого фактического подключения абонента в установленном порядке к присоединенной сети.
Если иное не предусмотрено соглашением сторон, такой до- говор считается заключенным на неопределенный срок и может быть изменен или расторгнут по основаниям, предусмотренным ст. 546 ГК РФ.
Договор энергоснабжения, заключенный на определенный срок, считается продленным на тот же срок и на тех же услови- ях, если до окончания срока его действия ни одна из сторон не заявит о его прекращении или изменении либо о заключении но- вого договора.
Если одной из сторон до окончания срока действия договора внесено предложение о заключении нового договора, то отно- шения сторон до заключения нового договора регулируются ра- нее заключенным договором (ст. 540 ГК РФ).
Форма и порядок заключения договора различаются в зави- симости от субъектного состава договора и цели использования товара. Например, договор на энергоснабжение граждан- предпринимателей или юридических лиц заключается в пись- менной форме, а договор с гражданином, использующим энер- гию для бытового потребления, заключается с момента первого фактического подключения абонента к присоединенной сети в установленном порядке. Отсутствие договора с организацией, чьи теплопотребляющие установки присоединены к сетям энер- госнабжающей организации, не освобождает потребителя от обязанности возместить стоимость отпущенной ему тепловой энергии.
Содержание договора энергоснабжения
Энергоснабжающая организация обязана подавать абоненту энергию через присоединенную сеть в количестве, предусмот- ренном договором энергоснабжения, и с соблюдением режима подачи, согласованного сторонами. Количество поданной або-

177
ненту и использованной им энергии определяется в соответствии с данными учета о ее фактическом потреблении.
Договором энергоснабжения может быть предусмотрено право абонента изменять количество принимаемой им энергии, определенное договором, при условии возмещения им расходов, понесенных энергоснабжающей организацией в связи с обеспе- чением подачи энергии не в обусловленном договором количе- стве.
В случае, когда абонентом по договору энергоснабжения выступает гражданин, использующий энергию для бытового по- требления, он вправе использовать энергию в необходимом ему количестве.
Договор энергоснабжения считается незаключенным, если в нем отсутствует условие о количестве ежемесячно и ежеквар- тально поставляемой энергии (п. 1 приложения к информацион- ному письму Президиума ВАС РФ от 17 февраля 1998 г.
№ 30 «Обзор практики разрешения споров, связанных с догово- ром энергоснабжения»).
Качество подаваемой энергии должно соответствовать тре- бованиям, установленным государственными стандартами и иными обязательными правилами или предусмотренным дого- вором энергоснабжения.
В случае нарушения энергоснабжающей организацией тре- бований, предъявляемых к качеству энергии, абонент вправе от- казаться от оплаты такой энергии. При этом энергоснабжающая организация вправе требовать возмещения абонентом стоимости того, что абонент неосновательно сберег вследствие использова- ния этой энергии (п. 2 ст. 1105 ГК РФ).
Абонент обязан обеспечивать надлежащее техническое со- стояние и безопасность эксплуатируемых энергетических сетей, приборов и оборудования, соблюдать установленный режим по- требления энергии, а также немедленно сообщать энергоснаб- жающей организации об авариях, о пожарах, неисправностях приборов учета энергии и об иных нарушениях, возникающих при пользовании энергией.
В случае, когда абонентом по договору энергоснабжения выступает гражданин, использующий энергию для бытового по-

178 требления, обязанность обеспечивать надлежащее техническое состояние и безопасность энергетических сетей, а также прибо- ров учета потребления энергии возлагается на энергоснабжаю- щую организацию, если иное не установлено законом или ины- ми правовыми актами (ст. 543 ГК РФ).
Согласно ст. 545 ГК РФ абонент может передавать энергию, принятую им от энергоснабжающей организации через присое- диненную сеть, другому лицу (субабоненту) только с согласия энергоснабжающей организации.
В случае, когда абонентом по договору энергоснабжения выступает гражданин, использующий энергию для бытового по- требления, он вправе расторгнуть договор в одностороннем по- рядке при условии уведомления об этом энергоснабжающей ор- ганизации и полной оплаты использованной энергии.
В случае, когда абонентом по договору энергоснабжения выступает юридическое лицо, энергоснабжающая организация вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем по- рядке по основаниям, предусмотренным ст. 523 ГК РФ, за ис- ключением случаев, установленных законом или иными право- выми актами.
Перерыв в подаче, прекращение или ограничение подачи энергии допускаются по соглашению сторон, за исключением случаев, когда удостоверенное органом государственного энер- гетического надзора неудовлетворительное состояние энергети- ческих установок абонента угрожает аварией или создает угрозу жизни и безопасности граждан. О перерыве в подаче, прекраще- нии или об ограничении подачи энергии энергоснабжающая ор- ганизация должна предупредить абонента.
Прекращение или ограничение подачи энергии без согласо- вания с абонентом – юридическим лицом, но с соответствую- щим его предупреждением допускается в установленном зако- ном или иными правовыми актами порядке в случае нарушения указанным абонентом обязательств по оплате энергии.
Перерыв в подаче, прекращение или ограничение подачи энергии без согласования с абонентом и без соответствующего его предупреждения допускаются в случае необходимости при- нять неотложные меры по предотвращению или ликвидации ава-

179
рии при условии немедленного уведомления абонента об этом
(ст. 546 ГК РФ).
Энергоснабжающая организация, допустившая перерыв в подаче электроэнергии без соответствующего предупреждения, обязана возместить потребителю ущерб, причиненный указан- ными действиями (п. 5 приложения к информационному письму
Президиума ВАС РФ от 17 февраля 1998 г. № 30 «Обзор практи- ки разрешения споров, связанных с договором энергоснабже- ния»).
Ответственность по договору энергоснабжения
В случаях неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору энергоснабжения сторона, нарушив- шая обязательство, обязана возместить причиненный этим ре- альный ущерб (п. 2 ст. 15 ГК РФ).
Если в результате регулирования режима потребления энер- гии, осуществленного на основании закона или иных правовых актов, допущен перерыв в подаче энергии абоненту, энерго- снабжающая организация несет ответственность за неисполне- ние или ненадлежащее исполнение договорных обязательств при наличии ее вины.
Антимонопольный орган не вправе давать предписание о включении в договор мер ответственности, не предусмотренных законодательством (п. 16 приложения к информационному пись- му Президиума ВАС РФ от 30 марта 1998 г. № 32 «Обзор прак- тики разрешения споров, связанных с применением антимоно- польного законодательства»).
§ 7. Договор продажи недвижимости
По договору купли-продажи недвижимого имущества (дого- вору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в соб- ственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 549 ГК РФ).
Характеристика договора продажи недвижимости:
– возмездный;

180
– двусторонний;
– консенсуальный.
Элементы договора продажи недвижимости
Сторонами договора купли-продажи недвижимости (про- давцом и покупателем) могут выступать любые субъекты граж- данского правоотношения. Как правило, продавцом является собственник недвижимости. Если в качестве продавца выступает государственное или муниципальное унитарное предприятие, обладающее правом хозяйственного ведения либо правом опера- тивного управления, то оно имеет ограниченные права по распо- ряжению закрепленным за ним имуществом и не вправе прода- вать недвижимость без согласия собственника (ст.ст. 295, 297 ГК
РФ). Аналогичное правило распространяется и на покупателя в лице государственного или муниципального унитарного пред- приятия.
В процессе приватизации при продаже недвижимости дейст- вуют специальные правила, предусмотренные законодательст- вом о приватизации.
При продаже недвижимости, находящейся в совместной соб- ственности супругов, супруг-продавец должен получить нотари- ально удостоверенное согласие другого супруга. В противном случае данная сделка в судебном порядке может быть признана недействительной.
Предметом данного договора является недвижимое имуще- ство. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижи- мость) относятся земельные участки, участки недр, обособлен- ные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их на- значению невозможно, в том числе леса, многолетние насажде- ния, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и мор- ские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. За- коном к недвижимым вещам может быть отнесено и иное иму- щество (ст. 130 ГК РФ).
Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно уста-

181
новить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупате- лю по договору, в том числе данные, определяющие расположе- ние недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежа- щем передаче, считается не согласованным сторонами, а соот- ветствующий договор не считается заключенным.
Договор продажи недвижимости должен предусматривать
цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласован- ного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимо- сти, договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются. Если иное не предусмотрено законом или дого- вором продажи недвижимости, установленная в нем цена зда- ния, сооружения или другого недвижимого имущества, находя- щегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земель- ного участка или права на нее. В случаях, когда цена недвижи- мости в договоре продажи недвижимости установлена на едини- цу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена та- кого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю не- движимого имущества (ст. 555 ГК РФ).
Сделки приватизации государственного или муниципально- го имущества, не содержащие его стоимостной оценки, призна- ются ничтожными с момента их заключения (п. 11 приложения к информационному письму Президиума ВАС РФ от 21 февраля
2001 г. № 60 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением арбитражными судами ФЗ «О приватизации госу- дарственного имущества и об основах приватизации муниципаль- ного имущества в Российской Федерации»).
Договор продажи недвижимости заключается в письменной
форме путем составления одного документа, подписанного сто- ронами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности на не- движимость по договору продажи недвижимости к покупателю

182 подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регист- рации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации пе- рехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных за- конодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава- исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно укло- няющаяся от государственной регистрации перехода права соб- ственности, должна возместить другой стороне убытки, вызван- ные задержкой регистрации.
Пункт 1 ст. 551 ГК РФ предусматривает, что переход к по- купателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Отсутствие государственной регистрации перехода права собст- венности на недвижимость не является основанием для призна- ния недействительным договора продажи недвижимости. При разрешении споров, связанных с возникновением и прекращени- ем права собственности на недвижимость, арбитражным судам следует исходить из того, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоря- жаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохра- няется за продавцом. При том следует иметь в виду, что после передачи недвижимости покупателю, но до государственной ре- гистрации перехода права собственности, продавец также не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество слу- жит предметом исполненного продавцом обязательства, воз- никшего из договора продажи, а покупатель является его закон- ным владельцем. В случае заключения нового договора об отчу- ждении ранее переданного покупателю имущества продавец не- сет ответственность за его неисполнение
(п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г.

183
№ 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, свя- занных с защитой права собственности и других вещных прав»).
Если сделка, требующая государственной регистрации, со- вершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вы- нести решение о регистрации сделки.
До государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на объект недвижимости он не вправе со- вершать сделки по его отчуждению.
Договор купли-продажи нежилых помещений считается за- ключенным с момента его подписания, а не с момента регистра- ции перехода права собственности.
Договор простого товарищества (о совместной деятельно- сти), по которому одна из сторон обязуется в качестве своего вклада передать недвижимое имущество, не требует государст- венной регистрации. Однако, если одна из сторон по такому до- говору уклоняется от государственной регистрации возникнове- ния общей долевой собственности сторон на это имущество, суд вправе по требованию другой стороны принять решение о госу- дарственной регистрации перехода недвижимости в общую до- левую собственность (п. 18 приложения к информационному письму Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Содержание договора продажи недвижимости
Обязанность продавца – фактическая передача недвижимо- сти покупателю. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство про- давца передать недвижимость покупателю считается исполнен- ным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижи- мости на условиях, предусмотренных договором, считается от-

184 казом соответственно продавца от исполнения обязанности пе- редать имущество, а покупателя – обязанности принять имуще- ство. Принятие покупателем недвижимости, не соответствую- щей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о пе- редаче недвижимости, не является основанием для освобожде- ния продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (ст. 556 ГК РФ).
В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 ГК РФ, за исключени- ем положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Обязанности покупателя являются аналогичными для дого- вора купли-продажи, за исключением обязанности принять не- движимость по передаточному акту и зарегистрировать переход права собственности.
По договору продажи здания, сооружения или другой не- движимости покупателю одновременно с передачей права соб- ственности на такую недвижимость передаются права на зе- мельный участок, занятый такой недвижимостью и необходи- мый для ее использования.
В случае, когда продавец является собственником земельно- го участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный уча- сток, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее ис- пользования, если иное не предусмотрено законом.
Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допуска- ется без согласия собственника этого участка, если это не проти- воречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (ст. 552 ГК РФ).

185
§ 8. Договор продажи предприятия
По договору продажи предприятия продавец обязуется пе- редать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (ст. 132 ГК РФ), за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам (ст. 559 ГК РФ).
Характеристика договора продажи предприятия:
– возмездный;
– двусторонний;
– консенсуальный.
Элементы договора продажи предприятия
Сторонами договора продажи предприятия, как правило, могут выступать граждане-предприниматели либо коммерческие организации, а также государство.
Предметом договора продажи предприятия является пред- приятие в целом как имущественный комплекс.
В состав предприятия как имущественного комплекса вхо- дят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги.
Исключительные права на средства индивидуализации пред- приятия, продукции, работ или услуг продавца (коммерческое обозначение, товарный знак, знак обслуживания), а также принад- лежащие ему на основании лицензионных договоров права ис- пользования таких средств индивидуализации переходят к поку- пателю, если иное не предусмотрено договором.
Права продавца, полученные им на основании разрешения
(лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не под- лежат передаче покупателю предприятия, если иное не установ- лено законом или иными правовыми актами. Передача покупа- телю в составе предприятия обязательств, исполнение которых покупателем невозможно при отсутствии у него такого разреше- ния (лицензии), не освобождает продавца от соответствующих обязательств перед кредиторами. За неисполнение таких обяза-